昨天晚间，天津规划与自然资源局发布了《2023年天津国有建设用地供应计划》。披露了今年天津商品住宅用地供应计划安排。
这样的供地计划，每年都会出一份。在这份年度计划里，从供应结构的调整，能窥探出今年的发展趋势。
01
商品住宅供应规模大降
六六姐整理了最近几年的商品房用地供应及成交情况，结果很意外！
今年，天津商品住宅计划供应较去年再度减少30公顷，仅为570公顷，几乎是2017年以来最低的供应量，整体降幅很大！
从上图可以看到，2019年以前每年的住宅供应总量都在800-900公顷之间。再看2020年，天津商品住宅供应受2019年楼市成交刺激，供应量大爆发，但实际成交寥寥。到了2022年，全年商品住宅供应计划仅剩600公顷，成交就更“惨不忍睹”。
按照逻辑，过去两年天津两集中供地成交非常不理想，口罩结束，一系列政策应出尽出后，都以为今年要“大力度卖地”。然而，并非如此。
今年这个供应结构背后已经非常明确：继续降低供应量，少供地，去库存，稳地价。
再看成交端，2017、2018年土地价格高企，成交量其实一般般；但是2019年土地价格回落，吸引了一波开发商进入，结果被套牢了。随后2020-2021年，商品住宅用地出让总量保持在700公顷以上，但是商品房与土地存量巨大，这也共同构成了土地价格不稳定的因素。2022年，开发商缺少余粮，天津商品住宅出让用地面积仅400公顷。今年的计划供应面积仅570公顷。
400公顷 VS 570公顷，可见天津今年要降低新增供应量，使供需达到新的平衡值。
此外，往年都是一批次土地出让最多，但今年第一批仅释出了25宗预申请地块，较去年一批次还少；更加印证，要降低供给的大趋势。
02
核心区加大力度卖地
降供应后，谁将成为供应主力？
2023年，天津计划供应国有建设用地4628公顷。其中计划供应住宅用地（含普通商品住宅、保障性租赁住房）580公顷。普通商品住宅用地570公顷，占住宅用地供应量的98%。
津城市级土地收益区173公顷，占供应30.3%；滨城住宅用地计划供应148公顷，占供应25.9%；环城四区住宅用地计划133公顷，占供应23.3%；远郊五区住宅用地计划145公顷，占供应25.4%。
从这几个数据可以看出：市区占比30.3%，将是今年供应大户；环城四区过去是出让大户，但今年明显要放慢土地出让节奏，降供给；滨城住宅用地跟人口发展规划相匹配，一直是土地出让大户，今年将继续保持自己的出让节奏。
在公布计划的同时，提出了很多颇具看点的表述：
一、聚焦“双城”发展，以“双城”核心区和主城片区为供应重点。
二、坚持“以人定房、以房定地。”结合人口发展规划、商品住宅待售量和已出让住宅用地存量等情况，合理安排住宅用地供应量。
三、精准对接市场需求，优化地块规划指标，以市场需求为导向，提升地块品质，为开发企业打造精品项目提供先决条件。确保周边道路、教育、医疗等配套基础设施与地块同步规划、同步建设、同步投入使用，打造优质高价值片区。
上述三点的重要性十足——
翻译一下就是：今年土地市场态度明确，严格控制增量，不会大幅度大规模扩大土地供应砸低价格，要稳定地价；
未来土地供应的主力方向将会是双城核心区，用土地供应引导城市发展；
教育、医疗以及公共设施建设将会新一轮扩张甚至是超前供应，这也是投资带动经济发展的需要；还有一点是以人口需求为导向，看需求也看库存。
简言之，新房成交量高的片区、买房人共识强的片区加速供地，新房成交冷淡的区域供应会缩减；回归核心区。
而从今年各区举行的土地推介会来看，很多地块符合市场需求，是“好地”，出让概率非常高。比如海河柳林地块、水西地块、红桥西站核心商务区地块、南开中医药大学地块等等。
03
从土地看置业趋势变化
时局生变，土地供应的方向，在很大程度上反映了城市的发展方向，也决定了房地产的热点和方向。
从今年土地供应上看对买房人的指导意义在于：未来在中心城区核心区会有很多土地供应，也会有不少不错的项目供选择。
加之，现在核心区已有不少新盘候场——格调郁江道地块、格调大沽北路地块、建投誉山院、鹏飞南开学院、金地水西印、城投水西东方天宸……关注度一个比一个高，尤其是对于改善人群来说，未来选择将会更多。
与此同时，天津楼市的分化仍将继续。对于买房人来讲，要尽可能回归核心，买具备稀缺属性的房子，因为稀缺性代表着流动性，也代表着保值增值。
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