近日,自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,对协同做好不动产带押过户”做出全面部署。

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资料图 中国经济网 刘天一 摄

两部门明确,各地要在已有工作的基础上,以“三个拓展”全面推进“带押过户”

  • 推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;

  • 推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;

  • 推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展,最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖

两部门要求各地结合本地实际,确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务,鼓励各地积极引入预告登记,防止“一房二卖”,防范抵押权悬空等风险,维护各方当事人合法权益,保障金融安全。

相关专业人士介绍,民法典第四百零六条明确规定“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定”。这为不动产“带押过户”提供了法律依据。2021年,自然资源部印发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》,明确已抵押不动产转移的具体办理要求,在登记制度方面做好了与民法典的衔接。

什么是不动产“带押过户”?

不动产“带押过户”是指根据民法典规定,已经抵押的不动产买卖转移时,不需要提前归还旧贷款、注销抵押权,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

据了解,目前,全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”,共办理业务1.3万多笔,其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

自然资源部自然资源确权登记局不动产登记处副处长许培介绍,在各地具体推行的过程中,形成了三种“带押过户”模式。

一是新旧抵押权组合模式,通过借新贷,还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。

二是新旧抵押权分段模式,借新贷、过户后还旧贷。

三是抵押权变更模式,买卖双方涉及的贷款银行达成一致,约定抵押权变更等内容,登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕表示,不管是降低制度性交易成本,还是保护各方权益,实施不动产“带押过户”针对的就是企业群众进行不动产买卖转移时的难点、痛点和堵点。

不动产“带押过户”实行以前,对于企业群众来说,已抵押的不动产买卖转移的,需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销,再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记,不仅交易成本高、时间长,而且流程繁琐复杂,这些成为企业群众办事的难点、痛点、堵点。

自然资源部 中国银行保险监督管理委员会

关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知

自然资发〔2023〕29号

各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门,新疆生产建设兵团自然资源局,各银保监局,各政策性银行、大型银行、股份制银行:

为贯彻中央经济工作会议精神,落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求,在地方实践的基础上,自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作,协同做好不动产“带押过户”,进一步提升便利化服务水平,降低制度性交易成本,助力经济社会发展。现通知如下:

一、以点带面,积极做好“带押过户”

“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定”的规定,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款,且按揭贷款当前无逾期。根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》(自然资发〔2021〕54号),不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定,或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的,应当由当事人协商一致再行办理。各地要在已有工作的基础上,根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况,深入探索,以点带面,积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。

二、因地制宜,确定“带押过户”模式

地方在实践探索中,主要形成了三种“带押过户”模式。模式一:新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二:新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三:抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

各地要结合本地实际,确定适宜的办理模式,并结合实践不断丰富发展。在上述模式中,尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务,鼓励各地积极引入预告登记,通过预告登记制度,防止“一房二卖”,防范抵押权悬空等风险,维护各方当事人合法权益,保障金融安全。

三、深化协同,提升便利化服务水平

各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同,推进登记金融系统融合,优化工作流程,实时共享信息,精简办事材料,努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接,切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制,进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口,实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理,支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。要通过系统直联或“互联网+不动产登记”等方式,全面应用电子不动产登记证明,支持“带押过户”网上办、高效办。鼓励推进智能化辅助审核,实现系统自动提示办事进度、自动反馈业务信息,积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点,建立健全对应的服务制度,加快贷款业务流程改造,制定操作规程或业务指南,完善风险管控机制,及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统,实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等,确保资金安全高效。要减轻买卖双方负担、尊重各方意愿,选择便捷的资金流转模式,明确资金划转依据、时间节点、具体方式等,实现全流程闭环管理,确保资金安全。鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的,要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款,确保资金按时到账。

四、加强组织,防范各类业务风险

各级自然资源主管部门、银行保险监督管理机构要高度重视,提高政治站位,将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一,加强组织领导,深化部门协同,压实工作责任,积极主动落实。要建立畅通的沟通协调机制,加强业务指导和监管,梳理各环节风险点,制定应急预案,通过发布三方(四方)协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程,加强业务培训,做好宣传引导,鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。工作中遇到的重大问题,请及时报自然资源部、中国银行保险监督管理委员会。

自然资源部

中国银行保险监督管理委员会

2023年3月3日

打造房屋“带押过户”的山西模式——落实扩大内需战略、满足群众住房需求的标志性举措

顶层设计

| 全省一盘棋 |

2022年12月1日,省自然资源厅联合省税务局,与中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、兴业银行、光大银行、平安银行、省农村信用社联合社、晋商银行、山西银行12家银行开展不动产“带押过户”工作,通过构建省级部门合作协同机制,打通不同银行间互通“壁垒”,打造我省不动产登记“银行互信合作、登记合并办理”办理新模式

今后,群众在办理不动产交易过户和贷款业务时,卖方无需提前还清贷款解除抵押,买方也无需先办理过户再申请新的贷款,新模式有效破解了过去房产交易中“旧贷难还、新贷难办”的问题。我省也成为全国第一个省域全覆盖、银行全覆盖、业务全覆盖的省份,全面实现“交易、登记、税费、贷款”等多项业务“打包办”“一次办”,群众可以同步拿到不动产证书和银行抵押权证明,实实在在提高了群众办事的“体验感”。

目前,太原、晋中、晋城、临汾、运城已先后完成“带押过户”,其中,晋中市已探索完成1宗跨银行间的“带押过户”业务,为下一步全省推广积累了经验。

降低成本

| 群众得实惠 |

“二手房跨行贷款转移登记只需要跑一个窗口就能办成,‘带押过户’真的是一项利民便民的好政策。”2022年11月初,家住晋中市榆次区的杨女士拿到了我省“跨行抵押过户”的首本不动产权证书。

和杨女士有相同感受的还有家住省城太原的王女士。11月4日,王女士与银行同时拿到房屋不动产登记证书和银行抵押权证明,这是太原市二手房“带押过户”的首次颁证。

对于“带押过户”的好处,有两次售房交易经历的市民乔先生感受最深,“我曾经有一套房子出售,售价180万元,但有40万元房贷,想卖房就必须先凑够40万元给银行解押。”为凑齐这40万元,他东奔西走找了无数亲戚朋友,最终又做了一次过桥短贷才凑够了钱。“向亲戚朋友借钱都是人情债,过桥短贷产生的更是实实在在的利息。”乔先生称,等他办完一系列手续后,买方才能启动抵押、借贷的流程,整个流程办理下来花费了两个多月的时间。

“带押过户”的实施在简化二手房交易流程、缩短交易时间的同时也减少了交易成本。以太原市一套100平方米的房子、贷款70万为例,如果在之前,卖方首先要将贷款全部还清。部分中介可以提供垫资服务,垫资利息为3%左右,70万垫资利息约2.1万元,担保费约7000元,公证费约870元。等待还贷时间时,买家需租房1~2个月,也将产生一部分费用。这样一算,实行“带押过户”这一套房子成交能省出31000元左右,还降低了二手房交易风险,买方可将购房款直接存入提存账户,在一定程度上保障了交易主体的利益。

提升质效

| 银行勤参与 |

“‘带押过户’是对二手房交易流程的重大优化,对提振市场有一定积极作用,可以更好地满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。这一新举措很实际,能更好地促进交易量。”太原某银行个贷业务客户经理表示。他认为,通过“带押过户”新模式,实现了“提前还款”到“新增投放”的转变,缓解了银行对于售房人提前还款的压力,也吸引更多购房人前往银行办理房贷业务,为银行业务发展和获客引流提供更多动力。

对于银行来说,买卖双方贷款银行的资金划转及贷款清偿是“银行对银行”,银行之间建立同业互信机制,不存在违约风险,抵押权完整覆盖整个流程,不存在抵押物悬空风险,并且设立抵押权在先、发放资金在后,有效保障贷款银行的资金安全。

“带押过户”开展以来,省内主流银行积极响应主动参与。除上述银行外,省自然资源厅也在积极对接其他银行,力争将所有在我省开展房屋贷款业务的银行全部纳入,扩大受益群体。

市场关注

| 中介咨询忙 |

太原市不动产登记中心二手房“带押过户”业务正式启动后,许多有售房打算的市民对此高度关注,不少二手房中介机构更是迎来了一波咨询热,许多二手房成交热点区的中介门店最近接待的客户中,超半数以上的客户均在了解“带押过户”相关问题。“房主最关注的是以后交易需不需要先还房贷,买家在意的是能否更快的拿到房子。”据房产经纪人小李介绍,“过去房贷尚未还清的客户想要出售需要先还清贷款,还贷手续办完至可以交易需要20天左右,现在一周就可以搞定。”

“新举措使得二手房交易风险及成本均有所降低,这能从根本上解决二手房交易相对复杂的难题。”业内多位人士分析认为,若二手房交易流程复杂,则必然导致成交周期变长,而这会使得整个二手房市场活跃度不高。“带押过户”举措实施后,大大缩短了二手房的成交周期,提升了整体二手房市场的“活力”。不仅如此,二手房市场与新房市场具有密切关系,“不少二手房房主售卖房屋是为了购买新房,若能快速拿到卖房的资金,该项举措也会带动新房市场的交易活跃度。”

来源:自然资源部、中国银保监会、山西省自然资源厅网站

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监制/高小奇 主编/李锴 编辑/李娜