中建局院地产人事暗潮涌动：七局，五局，二局都换人了过去一年多，中建系各局院地产逆流而上，横扫土地市场，强劲霸屏销售榜。
然而，这些曾经的“乙方”风驰电掣之余, 各种隐患不断积聚，运营中的短板逐渐暴露。
沉疴泛起之时，局院地产暗潮涌动：
上周，受地产板块拖累七局表外暴雷了，一二把手在都换了 ；
这周一（3月27日）上午，五局信和地产的一把也换了；
下周，二局玖合地产的一二把手也将发生变化。
繁华是片刻，一地鸡毛才是日常。
世事白云苍狗，或许惟变化本身是不变的。
这回先说说信和地产的人事调整，就在周一上午，卢洪波任信和地产董事长，刘波仍为总经理，张金玉调任五局局长助理。
卢洪波是五局副总经理，之前是投资公司总经理。去年黄刚到总公司后，就分管投资板块。五局的投资板块在中建系统起步算早的，分为综合投资和地产开发。
也就是说，这一次信和地产相当于从卢洪波分管，张金玉掌舵，刘波运营，变为卢洪波分管和掌舵，刘波运营。信和地产再无张金玉。
表面看似变化不大，内在的重构已悄然酝酿中。
壹
对于信和地产而言，一个时代结束了。
今年知天命的张金玉起步于中建五局三公司、历经中建五局直属公司、中建五局办公室主任、党委副书记。
不过，这个毕业于湖南交通职业技术学院，按部就班，从事着琐碎，技术含量不高的办公室主任并不安于现状。
转折点出现在2015年，之前没有地产从业经验的张金玉调入信和地产任营销总监。一个门外汉起点就是营销负责人，看起来有点不可思议。
还别说，貌似干得还不错。官方口径说，信和地产2015年销售认购额66亿元、销售合同额57亿元，回款额54亿元，各项经营业绩指标均超额完成。勇夺长沙楼市“三冠王”，取得历史性最好成绩。
半路出家，却迅速成为地产营销达人，晋升也很迅速。2016年年中，张金玉升任信和地产常务副总经理。彼时总经理由五局总经理助理鲁检毅兼任。
一年后，张金玉已经以常务副总经理（主持工作）身份出现。转正发生在2017年12月。在这轮信和地产人事的布局，张金玉任党委书记、总经理、法定代表人；鲁检毅由总经理变为副董事长；五局党委常委、董事、副总经理黄刚兼任信和地产董事长。
从这一天开始，信和地产进入了张金玉时代。短短三年多，一个门外汉完成了由营销总监到事实上掌舵者的脱变。
2021年9月13日，黄刚不再兼任信和地产董事长，而是兼任华中分局总经理。张金玉如愿接任信和地产董事长。
彼时，中建五局一把手田卫国说：在张金玉为首的班子带领下，中建信和超额完成“十三五”各项目标，成长为湖南省最具竞争力的地产企业，行业排名跨入全国百强。
看起来，这是一个央企办公室主任，杀入地产行业，从营销总监到霸道BOSS的励志故事。
当然央企人事的调整背后藏玄机，业绩不佳被调离者有之，功成身退者有之，另谋高就者有之，运作得当高升者有之，背后大多都存在局外人不甚明了的暗线。
贰
老司机开车，说说张金玉接任信和地产董事长这一波调整中的花絮。
话说，2021年9月13日是礼拜一。两天前的周五，也就是9月10日，五局二把手刘冬和局总经理助理兼人力资源部总经理周虹波找信和地产班子成员和中层干部逐个谈话，征求时任总经理张金玉提任董事长，时任执行总经理姬新辉为总经理的意见。
信和地产的朋友说，我们都表示支持，以为就这样了，一般类似谈话也就是个形式。
结果却让人大跌眼镜，短短一个周末，诡异的剧情发生了：姬新辉调任五局投资部任总经理，刘波到信和地产任总经理。
也就是说，姬新辉和刘波来了一个乾坤大挪移。
只不过随着原总经理张金玉的晋升。刘波的抬头由姬新辉时任的执行总经理，变成了总经理。
为何短短过了一个周末，就发生如此诡异的剧变？
听说张金玉利用周末的时间窗口，带着刘波去了趟北京。
腾挪的两个主角，30多岁的刘波大概在2020年从总公司投资部高级经理岗位到五局投资部做经理，基本没有基层管理经验，对陌生的地产领域缺乏主见。
姬新辉则是老地产，能力很强。在宣布调任现场的讲话中深情回顾了与中建信和14年来共同成长、共同奋斗的历程。他动情地说，话短情长，难说再见。
从事后看，这次调整是中建信和发展进程中的一个标志性事件。
某种意义上说，央企的人事安排并非由市场本身推动的，不靠业绩相马，而是由行政力量，或者某种隐秘关系所促成的。
这些原因和逻辑往往被遮掩得严严实实。不过，很多看似各不相干的线头，弯弯绕绕，各打各的结，真拉扯出来，却会发现原来本是一根。
比如，张金玉起步于中建五局三公司，她老公唐德文也是，五局的一把手田卫国也是。唐德文现任中建交通二把手，毕业于长沙工程兵学院，巧合的是总公司有位班子成员也是。
叁
这次张金玉从信和地产董事长上调为局长助理，看起来是升了。不过，明升暗降的意味更明显。
听说，现在地产的压力太大，张金玉去年就流露出不想干地产了，一度提出来要调走，当时想调到北京中建总部当个副职。中建交通总部位于北京。
这两年信和地产表面看着繁花似锦，内在不过浮泛之泡沫。
按照宣传口径，信和地产2021年销售额为213.7亿元。2022年销售额达到286.9亿元。不过，水份这东西挤挤总是有的。比如2021年信和地产实际的签约金额仅有141.93亿元。
听朋友说，一度辉煌的信和地产现在处境并不好，存货太多，资产负债率太高。项目很多都在湖南地州市，尤其是2018年盲目扩张拿了很多地，目前基本没什么拿得出手的项目，现金流和利润也很差，永州、岳阳、常德、株洲、张家界的项目交付后，还有几十亿的存货摆在那里，别说利润了，能全身而退就不错了。
可供参考的是，2021年信和地产大幅增加了计提减值准备，其中坏账损失 17.09 亿元，合同资产减值损失 4.57 亿元。
在五局的三大板块中，曾经房地产开发的利润率遥遥领先。这几年毛利率逐年下滑，从2019年的17.2%，到2020年的15.04%，再到2021年的12.33%。去年一度已降到了8%左右，基本跟其他板块站在了同一条水平线上。
类似局面的造成，有房地产市场调整的“天灾”，当然也有“人祸”。以前的骨干这两年很多被清洗了，调离的调离，离职的离职。前者如姬新辉、工程总马文斌，后者如财务总监文石强、营销总钱荣、湘西北区域总冯朝阳、山东区域总王目远等等。营销部、设计部、工程部、商务部、财务部骨干几乎换了一轮。
相应的也提拔了很多人，尤其是2020年以后，帽子满天飞。
拔了萝卜地皮宽，却也留下任人唯亲的话柄。
朋友说，之前一直说张金玉还要再干五年。要不然一年多前就没必要搞挤兑姬新辉那一出了，何况她的人事布局还没最终完成。弄个自己人接班，有些事情可以灵活处理，审计报告都写得好看些。应该就是地产的财务状况包不住了。
2003年6月18日，中建五局在系统内率先组建房地产事业部，经过“10年探索、5年起步、3年发展”,走出了一条由弱到强、由小到大的发展之路，是总公司工程局层面拿地最多、投入最多、人才最多的，逐步实现了五局人的地产之梦。
还有不到3个月，信和地产将迎来20周年庆，不知那些筚路蓝缕的开创者、老领导回来参加庆典时会作何感想？
作者：灶房司
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来源：雪球
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