◎作者 | 宁侃侃 ◎来源 | 楼市黄大大 （ID：HouseLeader） 已获授权
房地产税，突然传来大消息。
很有可能，今年将提速进行房地产税试点！
为什么在紧要关头，却如此迫切地重启房地产税？
背后大有深意。
这次为房地产税发声的，不是一般人，而是财政部原部长楼继伟，绝对的重量级大佬。
他也不是随意开口，而是写在一篇期刊文章之中。措辞相当紧迫、清晰：
房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。
这篇文章名为《新时代中国财政体系改革和未来展望》，发表在《比较》杂志的2023年2月1日第1期。
《比较》杂志的分量同样非常重，可以说是中国最权威的经济学双月刊，由财新传媒运营。
其主编是著名经济学家吴敬琏，编委会则包括了郭树清、林毅夫、楼继伟、钱颖一、周小川等，都是顶级的经济学家和财经官员。
据介绍，楼继伟原部长的这篇文章，是根据其2023年1月11日在新加坡国立大学东亚研究所年会上的演讲整理而成。
可见，文章的态度是代表了一部分权威高层的最新观点，也是经过深思熟虑的。全文主要谈的是中国财政体系改革，足有8千字左右。房地产税占了一定的篇幅。
那么，文章到底谈了什么呢？
我看完文章后，最深刻的感受就是，高层在考虑房地产税的推出时，根本就没有考虑对房价的影响问题。
推出房地产税，并不是为了调控房价，推出过程中，也不考虑所在城市的房价高低、对房价的影响等。
说白了，房地产税的出台跟楼市调控，压根是两码事。
这也是为什么长期以来，力推房地产税落地的都是财政部门。
房地产税，作为财政体系改革的方向之一，主要是为了共同来解决三个问题：
第一，建立适合作为地方税的税种；
第二，化解和抑制地方隐性发债；
第三，真正建立事权和支出责任相适应的制度。
出于这些考虑，十八届三中全会做出决定后，很快就启动了房地产税立法工作，由全国人大预算工作委员会牵头，财政部、国家税务总局予以配合。
注意，这里同样没有住建部门的身影。
楼继伟强调，房地产税是最适合作为地方税的税种。2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，可以说是带着问题探索。
可见，决心之大，方向之明确，这件事是必须要做的。
关于推进试点的时机，他也在文中做出了说明。第一句话是：
考虑到目前的经济状况，财政部对外宣布2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，当然是实事求是的。
但第二句话就是：
在经济转为正常增长后应尽快开展试点。
什么意思？再明显不过了。去年迫不得已喊停的试点工作，应该要立马重启！
那么，房地产税试点最重要的是探索哪些问题呢？对此楼继伟也有展开。
信息量相当大。
他分析了房地产税立法的难点。其中最大的一个，是房地产如何估值：
一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。
解决的办法是以基准估值为基础做适当的打折，但问题十分复杂。还有其他诸多难点，导致该税法探索了多年仍未正式成法。
也就是说，很多农村的房子、小产权房是不能流转交易的，很难估值。这部分收税很不方便，让人很苦恼啊。
城镇与农村实行不同的土地制度。城镇好说，但农村土地为集体所有，农民对宅基地有使用权，但权利转让受限，只能在所在集体内部无偿转让。
为此，文章提出：
可以规定对农民住房不征房地产税。
但是！但是，文章立刻笔锋一转，又说道：
但农村集体土地没有用途管制规划，对宅基地和集体建设用地没有容积率规范。相当多的宅基地上大量建造住房并转租或转卖出去，形成非法的“小产权房”，这些“小产权房”如何估值的确是难题。
听明白了吗？农民住房可以不征收房地产税，但不要指望“小产权房”能逍遥其外。
一旦通过试点，解决了“小产权房”如何估值的难题，这部分的大量房屋仍然是房地产税征收的对象。
文中提出，在试点中可以结合土地制度改革开展探索。最终解决这一难题还需破解城乡土地二元制度架构。
总而言之，大家要放弃幻想，准备迎接房地产税的逐步到来。这个过程可能不是一蹴而就，但没有停步的意思。
其实，在一年多以前，房地产税试点几乎已经到了箭在弦上的地步。只是被一些众所周知的原因硬生生地打断了。
2021年5月，财政部、住建部等4部门召开了房地产税改革试点工作的座谈会。
紧接着10月，全国人大常委会授权国务院，在部分地区开展房地产税改革试点工作。
2022年初，厦门更是出台了《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》明确提到：做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作。
要知道，我国早在2011年就已经在上海、重庆两地试点房地产税了，2014年出于发展房地产的考虑，又停止了试点扩围。
而在此后的7年时间，房地产税鲜有人提起。
这一次，山雨欲来风满楼。
可能在很多人看来，现在并不是一个好时机。难道就不怕把刚刚冒头的楼市，再一次给捶趴下吗？
说实话，这次未必会对楼市造成太大的实质性影响。
去年的楼市萎靡，是多种因素叠加造成的影响。
既有金融端的，也有地方政策调控、疫情冲击等带来的影响，房地产税只是在预期上踩了一脚。
如今，楼市政策已经松动，房地产税试点带来的影响将会弱得多。
更重要的是，对于楼市而言，大家最关心的不是落地的房地产税试点，而是悬而未决的试点。
自2020年房地产税试点的风声出来以后，市场上就有大量的流言出现。
例如传言深圳将在2021年试点房地产税。吓得多个片区出现业主降价抛售现象。
在上海也出现了“上海房叔因担心收税，一次性抛售93套房产”的传闻，造成了较大的情绪波动。
所以，尽早出台一个理性、具体的房地产税试点政策，明确是哪些城市试点，反而可以让楼市悬着的心彻底放下来。
另一方面，地方财政迫切需要注入新的税源。
据财政部披露，2022年全国国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.2%，少了20197亿元。
虽然财政部出来澄清过，说土地出让收入下降影响并没有那么大，减少2万亿也就相当于影响地方一般公共预算财力约3000亿元。
但对于地方而言，寻找一个开源的方法，已经迫在眉睫。
去年国家统计局和Wind就全国人均住房面积、全国总人口、全国住宅单价、全国城镇住宅总价值，对当下的房地产税进行了一个估算。
如果开征房地产税，假如按照0.8%的税率征收，能够征得的税收范围在1.48万亿至2.95万亿，可以弥补很大的缺口。
稳住地方的钱袋子，也可以让调控更从容，楼市更平稳。这是一个复杂的平衡术。
种种迹象表明，房地产税扩大试点很有可能就在今年。
根据长城宏观展望测算的数据：
今年一季度我国GDP增速约在4.1％左右，而二季度GDP增速可能达到7％左右。
所以说，“经济正常增长”这个条件，可能会在二季度实现。
事实上，从上到下对于房地产税试点的布局，其实已经在展开了。
今年年初，住建部相关负责人披露，终于摸清了全国房屋建筑共有6亿栋。这些数据的统计耗时三年，发动500万相关技术人员，用官方的原话说：
一栋一栋地把每一栋房屋的数据“跑”了出来，对每一栋房屋都进行了调查。
这么做的意义在哪里？
结合这项调查开始的时间，以及调查的对象来看，不排除是为房地产税推行在做准备。
特别是深圳，更是又一次冲在了最前头。
去年年底，财政部就发文支持深圳在全国税制改革中先行先试。此后深圳围绕楼市制定的一系列政策，可以说都是在为房地产税试点打基础。
从去年深圳推行房屋租赁参考价格，到一直都在坚持推行二手房指导价，意图其实很明显。
因为目前香港和新加坡，都以租金或二手房参考价作为房地产税的计税基础。
有了这两项基础标准，征收房地产税也就有了比较充分的数据库支持。
前两天深圳还发布了一个意见稿，为加快处理房地产登记历史遗留问题，明确了六种情形可按规定解决不动产登记。
很多小产权房或将因此转正，此举很大可能也是为了方便征收房地产税而进行的动作。
眼下推行房地产税试点，可以说是万事俱备，只欠东风了。
既然房地产税到来不可避免，普通人该怎么办？
还能不能买房？税费会不会很高？要不要赶紧卖掉不住的房子？
实际上不用太担心。房地产税的进程虽然加快，但是力度不会太大，相对温和。
放眼全世界，没有哪个国家因为征收房地产税，导致房价崩盘的。反而像新加坡，房价在世界上也是出了名的高……
我只给大家一个建议，只要把握好这一点，就不用担心房地产税了：
房子在精不在多，要尽可能优化升级房产
房地产税扩大试点一旦实施，可能会导致短期内的二手房挂牌增加，置换潮更加猛烈。
大家急着卖的刚需房会越来越便宜，大家都想换的改善房会越来越贵。
真正的好房子，在房地产税的冲刷下，反而会成为更加稀缺的“抢手货”。
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