最近，跟房地产的各方人士有过交流，对房地产又有了新的认识。

一是，开年以来一个资深投资客说，要出手手里10多套房子，转战其它领域。前些天问他房子卖得怎么样了，他说一套都还没卖掉。

二是，前些天跟头部房企人士喝早茶，该人士说二月楼市刚有点起色，三月又回去了。

三是，昨天问一个交过几次订金的不差钱自住客，他一直想买南城新房。前段时间卖爆了的万科瑧湾汇，看到有7个该客户省籍的冻资客户，小编就电话他是不是买了万科瑧湾汇。该客户说最近环境不好，暂时不考虑买房了。

投资客想卖房卖不动；房企想要的楼市回暖更像是回光返照；有购买力的客户，也收起了买房的欲望......这些非常耐人寻味的市场感知，对接下来的房地产意味着什么？

未来的房地产行业将越来越难。

这个观点的依据就是房源暴涨，而因为价格隔离了刚需，需求却在进一步萎缩。

新房、二手房房源蜂拥而来，有购买力的客户则上岸观望了，没购买力的人也没能力消化，房子销售链的堰塞湖危机日益严重起来。

东莞的楼市犹是如此，其他绝大部分城市的楼市流动性之差只会更加严重。

东莞的房源堰塞湖现象有多严重？房地产各方人士的冰冷的感知背后是更冷的理性数字。

东莞的二手房挂牌量有多大，小编没有查到官方数据。但是，链家的数据能让我们窥视一二。截至4月7日23时，链家（东莞）的二手房挂牌量达到68489套。

3月1日，链家（东莞）的挂牌量是61581套，一个余月的时间，二手房挂牌量增加了6817套，平均每天新增二手房源约180套。

日增180套房源是个什么概念？万科瑧湾汇第一次开盘推售161套，第二次开盘推盘124套，中海源境即将入市的首批房源好像也是124套。

目前东莞二手房源的日增速度比网红盘的开盘房源还要多，而且这个速度还在加快。4月7日16时左右东莞链家二手房挂牌量68378套，到23时已经是68489套了，几个小时增加了110多套，时时滚动攀升的东莞二手房挂牌量，可以说是让人心惊肉跳了。

挂牌量猛增，去化又是什么情况呢？

自2022年12月的最近三个月，东莞二手房网签量分别是1839套、1584套、2286套，月均网签1903套。我们不考虑二手房挂牌量的加速度，以当前静态的68489套套计算，东莞二手房要3年多才能卖完。

分析完二手房市场，我们再来看看东莞的新房市场情况。

东莞新房市场的冷，只是一个笼统的概念，真实的数据让人感到更冷。截至2022年12月新房库存达到37609套。

孤立的数据可能难有清晰的认识，如果对比2022年东莞全年网签的29479套（合富辉煌数据），就能感觉到东莞新房库存的严重性了。这意味着东莞就算不盖新房了，一年也卖不完库存的新房。

东莞新房库存虽然很高，但也绝对不是绝后的。因为进入2021年下半年以来，受销售萎缩的影响，东莞的新房库存就一直在持续走高。

以2022年为例，3月库存是33365套，6月是35789套、9月是36813套，到12月就达到了37609套。东莞马上又要出2023年第一季度的库存数据了，库存会刷到多高，我们一起等待答案。

一方面是肉眼可见的二手房上架加速，一方面是新房库存的节节攀升，而成交却日益萎缩，东莞的房地产市场像是钻进了牛角尖，越来越难以转身了。

小编为什么会这么说呢？终极原因就是人口，确切地说是人口结构问题。

东莞虽说是1000万人口大市，但是户籍人口仅约280万人。我们虽然不能把户籍人口跟买房需求划等号，但是在房价高到严重脱离人均收入的城市，投资、刚改逐渐成为市场主流，户籍人口在很大程度上就代表了一个城市房地产的真实居住需求。炒房也好，投资也罢，房子的最终归处还是回到有人接盘、有人住上面来。

东莞，仅约280万户籍人口，无论从绝对数还是比例上，相对区域城市都是很少的。粤港澳大湾区主要城市中，广州户籍约1000万人、深圳约560万人、佛山约484万人、惠州400万人。东莞的户籍人口率之低，不仅在大湾区，就算全国估计也没有第二个了。

市场不好已经挤出了投资需求；户籍人口基数小，置换性刚改需求增量有限，东莞楼市走到今天也是必然。

更严重的是，东莞68378套在售二手房房源，仅次于广州的137126套、佛山的107729套，处于大湾区城市的第三位。东莞比惠州66602套的挂牌量还要大。

二手房数据只是一个即时状态，这个状态是否合理，风险程度怎么样还要看挂牌量和周期房源供应总量的比值来判断。

最近一个房地产周期内，2020年后入手的房子挂牌应该是很少的，2017-2019年入手的应该占据相当的比重。

在目前挂牌二手房的主力房源期来看，东莞的挂牌量虽然以68478套少于广州、佛山，但是东莞在2017-2019年卖的新房是约143478套，而同期佛山的新房成交是384321套，广州则是244255套，东莞的二手房上架比例比佛山、广州要高得多。这又从一个侧面印证了东莞投资客出逃的紧迫感比周边城市都要强烈得多。

二手房供应井喷，新房库存越来越大，现在仍嘴硬说东莞的地少房少，就是自欺欺人了。天量的供应加上接盘人口基数的严重不足，东莞房价在超过珠海，直逼广州地高歌猛进之后，已经显露出物极必反的效应了。

目前的东莞楼市，市场各方都闻到了一些不同寻常的味道。所以目前的市场呈现出房企急，投资客慌，而改需则逐渐上岸看戏的态势。

有风的时候使劲地浪，风停的时候又愁断肝肠。迟迟等不到新风口的房地产，在一二手房源双双猛增，而销售却极度萎缩地夹击下不断地滑向深渊。楼市的风险警报已经拉响，谁会成为第一块倒下的多米诺骨牌？！