一则“上海梅龙镇广场或将关门”的消息，刷遍了沪上朋友圈，这也一定程度也说明了传统商业地产辉煌时代的落幕。
在广东汕尾海丰，同样有个梅陇镇，这里被称为“中国首饰之都”。
靠着生产加工销售的中国产业链模式，梅陇镇的首饰远销海外，甚至有“中国每卖出10件首饰，就有3件来自海丰梅陇镇”的说法。
但在源源不断的订单的繁荣之下，海丰梅陇镇也面临着中国产业链面临的种种困局。因此本期显微故事，将走进两个不同的梅陇，去探寻背后不同模式的差异。
文 | 张公子
编辑 | 卓然
“梅龙镇广场要关门了！”
前段时间，这则消息几乎在每一个上海人的朋友圈里都疯转了起来。起因是，有消息称梅龙镇广场内的伊势丹百货结束了24年的合同期，决定正式退出上海。
图 | 南京西路路口的梅龙镇广场
尽管这条消息并没有得到伊势丹百货官方的确认，但如果你亲身去广场走一走，多少可以从萧条的商场中找到一些证据。
梅龙镇广场于1997年修建，近20多年来，一直还保留着当时的Artdeco设计风格——这种大量运用鲨鱼纹、粗体与曲线的设计风格起源于19世纪的法国，在1960年前后在英美流行起来。
在伊势丹百货刚入驻时，Artdeco设计算得上是前沿、潮流的象征，而如今，它却在上海各色网红商场中显得格格不入。
图 | 梅龙镇广场内部挑高设计
此外，伊势丹百货依然保留着传统百货式的商业布局：
一层是黄金珠宝和化妆品，二层男女服饰、三层儿童运动、四层餐饮和影院，这种布局也很难满足如今年轻消费群体的需求。
“这里现在生意不行啦”，一位在梅龙镇广场负一层经营餐馆的商户表示。
“都说这几年外卖员增加了，但他们却都不是来我们这儿的，外卖员多了，订单却少了，可见这里人流量是真不行了”。
图 | 周五下午6点的梅龙镇广场负一楼
该商户在梅龙镇干了三年，以往小店每天出餐金额近万元，如今却连5000元也不到。
相比之下，她所加盟的品牌店在南京路楼口的另一家分店销售额依然和以往持平。
“就算有些客人来店里吃饭，你也能感觉到年轻人越来越少”，该商户指出，餐饮生意的好坏，往往能从就餐者的年龄来判断。
如今依然会出现在梅龙镇广场的只剩下大爷大妈，“他们来这里也就是习惯，年纪大了，不爱探索其他商场了”。
梅龙镇广场式微也体现在电梯等候时间和商场客流量上。
梅龙镇广场内的写字楼配备有9部高速电梯，鼎盛时期，37层的写字楼里，有美国领事馆公民签证处、中宏保险、伊势丹(中国)投资有限公司等跨国公司入住，构成了“小联合国”。
一位在此工作的白领回忆，以往等一次电梯起码要15分钟，“大家都穿着休闲西装，打着领带，看起来很精神得样子”。
图 | 梅龙镇广场写字楼电梯间
“但现在，电梯嘛，随便等等就到了，进来上班的也都不知道是什么公司的了，穿着很休闲，很随意”，该白领表示。
梅龙镇广场曾引以为傲的租金，也被陆家嘴片区的高端写字楼赶超。“如今，只有小微企业愿意续租这里的写字楼，但也很多皮包公司，几个月就换一家”。
就在大家惋惜“长三角梅龙镇”的衰败时，1300公里外的“珠三角梅陇镇”则呈现出完全不一样的热闹景象。
位于广东省汕尾市海丰县的梅陇镇，看起来比大部分内地县城都要繁华，每天早晚高峰，小镇的通勤路上就挤满了电动车、自行车。
图 | 汕尾市梅陇镇的上下班高峰期
和其他“老龄化”的县城不同，海丰梅陇镇挤满了年轻人。
他们大多都在附近厂房上班——这座小镇容纳了超过8000家首饰相关的企业，就业人数超5.5万人，形成了首饰研发、设计、加工、生产、销售、机械、器材、辅料等配套服务完善的产业链。
如果是加工旺季，梅陇镇厂区的晚上也亮如白昼。
挂着不同省份车牌的货车将开进梅陇镇，将一箱箱首饰运输出去，随后这些首饰将通过庞大的电商网络销售到世界各地。
“中国每卖出10件首饰，就有3件来自海丰梅陇镇”。
也正是如此，仅有14万人口常驻的梅陇镇，被冠以“首饰之都”的称呼。不愁生意、人满为患，是海丰梅陇镇的真实写照。
长三角梅龙、珠三角梅陇，一个曾经的商业中心，一个现在的制造大县。
在我们惋惜一个时代的过去时，不如也将目光放到现在，看看广东的梅陇到底为何能吸引大部分年轻人留下，这里制造业发达的原因到底是什么？
翻翻两个“梅陇”的历史，我们发现了一些有意思的联系。
首先是，梅龙镇的由来多少都和李嘉诚有点关系。
上海市的梅龙镇广场由香港前首富李嘉诚所持有的和记黄埔、长江实业，以及上海梅龙镇集团共同开发，而珠三角的梅陇镇也只离李嘉诚的老家广东省潮州市不到200公里。
李嘉诚擅长“抄底拿地”，通过低买高卖、低买高租的形式不断做多利润。
梅龙镇广场的最初，也采用了类似的模式发展。
梅龙镇广场开业时定位为高端品牌服务，和“和记黄埔”类似，不从事直接生产，通过开发物业、邀请品牌入驻、充当房东的角色赚取租金，相当于“高端包租公”。
这个模式在传统零售百货发展的最初，十分具有优势，只要你有足够的资金盘，能在最短的时间内，尽可能多地拿地，转租，就能成为那个“最赚钱的送水人”——任何品牌想要积攒人气、转化客流，最后都绕不过百货这一流量池。
伊势丹百货、Burberry、Zegna等世界名牌和Lacoste、CK CalvinKlein等时尚品牌接连加入，让梅龙镇广场成了上海最早盈利的购物中心，并引来一众同行效仿。
但紧接着，两个“梅陇镇”也正因为这一包租公模式，最后走向分道扬镳的局面。
汕尾海丰梅陇镇最初没有任何销售能力，制造出来的首饰，主要利用梅陇镇西和深汕、香港之间的地理优势，快速将产品销售到东南亚和世界各地。
近几年，随着电商和物流的发展，作为源头工厂的海丰梅陇镇借助各个城市购物中心增加的优势，入驻了多个渠道，利用电商扩宽了销量。
丹麦著名银饰品牌PANDORA曾在中国红极一时，引发了全民购买热潮。
但梅陇镇凭借精湛的金银加工工艺仿造后，很快将一整条手链的价格做到了100元以内，导致PANDORA败走中国，业绩近乎拦腰斩。
图 | 价值数千元的PANDORA，在梅陇镇只要零头
“自从电商和短视频发展后，很多人来我们买金银首饰，市面上你看到的，我们都能做出来”，一位在海丰梅陇镇开设家族工厂的人表示。
据新华社报道，2022年梅陇镇首饰行业工业产值约为276亿元，其中电子商务销售额超10亿元。
相比之下，上海梅龙镇广场则在电商、短视频蓬勃发展后，开始面临竞争加强，利润削弱的窘境。
2003年国务院发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把房地产列为“支柱产业”，购物中心作为产业重要产品也随之发展。
在那之后，梅龙镇广场周围先后出现了金鹰广场、久光广场、芮欧百货和嘉里中心。
图 | 梅龙镇广场1公里内就有10个购物中心
如今，5公里之内，更有吴江路步行街、南京东路、苏河湾、新世界、新天地、马当路、外滩等数个商圈，超100家购物中心。
据统计到2023年底，上海开业的超3万平米以上的购物中心将超过400家。
图 | 梅龙镇广场附近的吴江路
电商对实体购物中心的客流冲击、许多品牌开设线上店铺，也进一步加剧了梅龙镇广场的困境。
梅龙镇广场有相当一部分收入来源为线下店铺营销额分成，如果客流和成交持续减少，梅龙镇广场收入必然不能覆盖运营支出。
上海梅龙镇广场也尝试过转型，但收效甚微。
在业态上，除了维持已有的品牌，梅龙镇广场根据年轻消费者习惯，引入了如美甲、健身房、街舞工作室等在线下才能体验的项目，也联合许多国际品牌在这里举办大型活动。
但因上海新开了许多更高档、更符合当下消费者的商圈，且电商势头来势汹汹，这些转型并没有扭转现状。
但在梅龙镇广场工作人并没有很悲观，一位广场里的商户对显微故事表示，他并不关心这个广场接下来任何改造，“南京西路毕竟是上海最繁华的地段，有这个地段在，担心什么？”
图 | 繁华的南京西路路段
另一面，海丰梅陇镇的老板们也在思考如何转型。
不愁“生意”的海丰梅陇镇里，转型更加艰难。抄袭，曾是梅陇镇异军突起的利器，但现在成了梅陇镇头上的紧箍咒。
如今梅陇镇有超8000家首饰相关的企业，这也导致了梅陇镇内部竞争压力大，同质化严重。
今年兔子饰品红火，许多工厂都开始抢时间生产，许多没有原创能力的厂家则根据爆款设计，导致许多产品雷同，加上用的都是差不多的材质，为了倾销，最后往往变成了价格战。
一位海丰梅陇镇的厂家告诉显微故事，扣除用材成本、旺季时浮动的日结工资、水电开支等，“现在最多只能赚点加工费”。
图 | 梅陇镇首饰加工工厂
在海丰梅陇镇，专业的珠宝设计师价格高昂，不容易出“爆款”，面临着“火一个被抄一个”的困境，这导致海丰梅陇镇的老板们不愿轻易尝试原创，只喜欢在网上找到设计原型后略加修改。
为了规避风险，大部分海丰梅陇镇的厂家还是继续做加工和低价销售，设计和创新转型困难重重。
此外，首饰加工污染大，伴随而来的环保压力也成倍增长，环保问题甚至成为梅陇首饰产业高质量发展的最大制约瓶颈。
如今，你也很难评判梅龙镇广场和梅陇镇背后代表的两种模式哪种更好。毕竟时代里，没有好坏，只有活下去。
*因上海梅陇镇广场，在不少地方被写作“梅龙镇广场”，所以文中指代两个地方时，用“梅龙镇”指代上海梅陇镇广场，用“梅陇镇”指代海丰县梅陇镇。
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