01
问：
2022年一整年，房地产市场都非常的萧条。2023年春节过后，市场突然就火爆起来了。一方面，很多热点城市的成交量迎来了爆发式增长。另一方面，各地不断出台降首付、降利息等鼓励购房的政策。您觉得，2023年是买房的好时机吗？
冯叔：
最近大家对房地产市场，特别是住宅市场的回暖感到非常开心。这也引发了大家对买房的热议和兴趣。
现在是不是买房的好时机？我觉得应该分两种情况来讨论。
如果你是要自住的话，现在是一个不错的时机。
原因有几点：一是银行贷款利率较低，二是贷款期限较长，三是房价比2019年有所下降。综合这些因素来看，对于购房自住的人来说，我觉得现在确实是一个好的购房时机。
但是，对于房地产投资者来说，我认为现在不是一个好的时机。
尽管我们曾经经历了长达二十年的房价上涨时期，但现在这种好时机已经过去了。
现在人均GDP超过1万美金，城市人口的增长也结束了。另外，城市化率超过了60%，城市空间布局也已经完成。在这种情况下，买房投资的风险就越来越大。
因此，如果买房是为了投资，我认为现在不是好时机，建议大家现在不要这样做。而从宏观角度来看，目前政府一直倡导「房住不炒」，这是一个基本且长期性的政策。所以，如果是以投机和投资的角度来考虑购房，我建议大家不要盲目入市。
02
问：
有一位风马牛的读者最近一直在纠结买房的事儿。他想购置一套三居室，但不知道该买新房还是二手房。
冯叔：
当前许多人涌入房地产市场，想要购买一套改善型住房。根据贝壳、诸葛找房等大数据市场分析平台来看，目前大家在存量房市场中挑选改善型住房比较多，新房反而不是最主要的一个选择。
当然，大家在购买改善型住房的时候也会选择新房。但最近几年，新房的供应出现了一些变化。首先，传统民营开发商爆雷比较多，他们的商业信用大打折扣，受到很大影响，于是许多人不敢买他们的房。其次，现在少数央企、国企提供的房源没有那么多，房源有限。
从这个角度来说，许多人更倾向于在存量房市场中购买改善型住房，这种选择比较安全可靠。
此外，人们的改善性需求非常多样化，例如子女上学、就业转移、养老需要、家庭人口增加以及财务改善等。在这个过程中，存量房市场提供了广泛的选择余地，包括位置、户型结构、产品品质和物管等。
所以，如果是我想要购买改善型住房的话，我一定会更关注存量房和二手房市场，因为新房供应非常有限，选择余地较小。
主编｜王滔编审｜陈润江顾问｜王淑琪
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