一封写给“华润置地投资者关系部领导”的举报信，控诉华润置地（01109.HK）的审计师安永大中华区至少7位领导层，2019年末以平价购得该公司位于海南的限购限价优质物业。
举报人核心想说的是，华润置地涉嫌向安永领导层输送商业利益，以换取后者支持对其2019年财报关键审核事项投资物业提高估值。
这个自称“关心公司的市场人士”，看起来不像是专业人士，其对两项核心指控的商业本质，没有透彻认识，使得整个举报行为显得有点鲁莽。
房企的投资物业估值，会计上存在多个主观评价因素影响，本质上就是存在腾挪空间，就算是监管部门细究，想必也有解释的角度。
房企销售更是一个市场商业行为，自始至终都有合同支持，且房企作为甲方存在诸多优势地位，控诉安永领导层不当得利，太难取得甲方的认同。
这个“市场人士”不是安永核心管理层，应该也不是华润置地核心管理层，因为他没有展示出任何核心证据。
举报信只是简单说明，华润置地2019年投资物业增值以及整体估值数字异常，却没有点明问题到底出在哪里，是哪些物业估值异常，说明其无法接触到审计原稿。
举报信也没有给出安永领导层购房的确凿证据，比如购房合同、单据、网签资料、支付记录等，说明其无法接触到华润置地内部资料。
没有核心证据，让安永和华润置地的回应都简单多了，直接否认就行，再无其他赘述。
从整体行文来看，这个“市场人士”可能是安永的内部非核心员工，或者是该员工的委托人士。
举报信内容显示，其很熟悉安永大中华区内部层级关系、业务流程，文中也特别点出了诸多领导层名字，以及他们的邮箱地址。
举报信还将控诉的领导人，与前段时间涉嫌性骚扰的安永合伙人相比，“职级差别堪比大老虎与小苍蝇”，言外之意是其想要打“大老虎”。
无论是正义还是邪恶，整封举报信透露着对安永大中华区管理层的不满。
回过头想想，2019年确实是华润置地不寻常的一年。
单是原首席执行官吴向东离职，沸沸扬扬就闹了大半年，吴向东的接任者唐勇，后来也身陷囹圄。
单从数字上看，2019年华润置地投资物业公允价值变动收益107.3亿元，确实是前后六年里最高，占当年归母净利润的37.4%。
投资物业评估价值影响因素，除了建筑品质、运营能力、品牌效应等之外，最核心的就是租金收入水平以及评估模型。
安永2018年才开始接手华润置地，将2017年与2019年的数据进行对比才更公允，租金收入涨幅，与投资物业估值涨幅基本一致，租金收入占投资物业估值比例基本一致。
也就是说，从华润置地内部维度来看，投资物业的增值没有可指摘之处，但如果要与其他房企相比，则涉及更多影响因素，复杂到无法类比。
如果非要说华润置地到底出了什么问题，那就是其确实倚重没有现金流的利润。
投资物业估值变动收入无法带来真正的现金，只是纸面利润，真正的收入还是要靠租金收入的提高。
反映在资产负债表中，华润置地创造利润的能力被高估了；反映在二级市场，那就是股价估值可能虚高；如果反映到管理层能力上。
那可能就是这届管理层不行。
热门跟贴