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最近大家都在讨论七普，舆论关注的点，都放在老龄化、性别比、出生率上，比如：60岁以上人口达到2.6亿、16-59岁劳动年龄人口为8.8亿、我国人口的平均年龄为38.8岁等一系列数据。

不过，有一份关键数据被大家忽视了。

在2020年，“人户分离”人口已经达到4.9亿人，占总人口比例达到35%；与2010年相比，人户分离人口增长了88.52%！

很多人会纳闷，2019年统计局公布的数据是2.8亿人，占比为20%，怎么一年时间就直接飙到快5亿人了？

原因很简单：2019年是非人口普查年份，而2020年的七普统计非常详尽，数据更完整，统计更权威。

很多人没有意识到这份数据意味着什么，过去10年间，城镇化的威力远超我们的想象，越来越多的人从农村涌入城市，而不断高涨的房价又助推了这个进程，人口的集聚又会带来更多的工作机会，最终使“人户分离”的家庭越来越多。

所谓“人户分离”，指的是：居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道，且离开户口登记地半年以上的人口。

如此庞大的人群进入到城市，一方面加速了城镇化的进程，推动了房地产行业的快速繁荣，另一方面却给农村留下了巨大的资源浪费，农村的土地日益荒芜，没人种地，没有开发的价值，自然也就不值钱了。

根据中国科学院地理科学与资源研究所的实地调研及综合测算，全国宅基地总共约有2.7亿亩，其中空置约有1.14亿亩。

按照这个数据来看，有将近一半的宅基地都是没有用的，越来越多的人涌入城市，他们在城里成家立业，养儿育女，子女长大后甚至连家里有几分地，几块田都不知道。

现在趋势很明确，既要让涌入城里的4.9亿人“安居”，又要唤醒农村沉睡的土地，按照既定的政策，从今年起，老家宅基地将产生“分红”。

2020年实施了新《土地管理法》，其中增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

在新的土地管理法发布后，自然资源部还要求，在去年年底之前，农村宅基地和集体建设用地登记率需要达到80%以上。当宅基地确权之后，农民有更多的自主权，可以将自己闲置的宅基地入市赚取分红。

也就是说，2020年为宅基地入市扫清了法律障碍，开始全面登记确权，厘清了产权问题后，2021年就会全面推进。

大家关心问题在于，分红该怎么分？

根据政策规定及实践经验，集体经营性建设用地、宅基地直接入市，主要包括土地出租、协议出让、公开出让以及作价入股四种入市路径。

当然，无论哪一种路径下，集体土地入市的标的是用物益权而非物权，也就是说只有产权始终是没有改变的。

入市之后，这部分土地既可以修建公共基础设施，比如学校、医院和游园，也可以用于出租、引资建厂，还可以引导农民自愿将闲置的农村建设用地复垦为耕地，按照一定比例折，算成建设用地指标后，以指标凭证的方式在市场公开交易，也就是我们常说的“土地增减挂钩”。

每日经济新闻今年3月底有个报道，上海第一例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目也于3月26日正式投入运营。该项目房源均为市场化租赁房，无申请“门槛”，租金低于周边区域，未来有望吸引2000余名青年拎包入住。

报道指出：上海利用集体建设用地建设租赁住房，加快农村集体土地入市，也盘活了这些农村闲置的土地资源。而农民作为集体土地的所有人，能够享受分红，相对低廉的土地价格也能吸引更多开发商的加入，最终形成多方共赢的局面。

更重要的是，大城市住房缺口极大，单靠商品房住宅，远远无法满足“人户分离”家庭的居住需求，对大部分低收入者来说，这部分土地入市，既解决了租赁房的问题，又能给当地集体土地持有者的农民们创造新收入，可以说一举多得。

所以，土地入市后的分红步骤有三步：

1，先确权，确定有多少闲置的集体经营性土地和宅基地。

2，招拍挂、协议出让、作价入股多种方式“入市”，入市后的用途多样，可以像上海、北京那样建租赁房，缓解住房供需矛盾，也可以作为土地指标交易，也可以建厂、建公共设施。

3，扣除农地征收成本、农民宅基地的补偿，把土地成交款上缴一部分给地方财政，剩下的由村里自主分配。

显然，分红有多少，取决于三个因素：你所拥有的宅基地面积有多大、出让土地总价款有多少（项目补偿是否足够多）、地块所处区域（热点城市的入市地块更贵）。

以浙江德清为例，目前完成农村集体经营性建设用地入市234宗，面积1928.56亩，成交金额5.37亿元，征收调节金1.04亿元，农村集体收益4.33亿元。

还有宁夏平罗，累计完成农村集体经营性建设用地入市126宗，土地出让面积为1029.32亩，出让价款6594.03万元，土地增值收益2455.25万元，村集体分享土地增值收益1994.24万元。

因为2021年是从“试点”推广到“全国”的关键年份，每个地方集体土地入市的经验、手法、收益、分红都有所不同。

对常年在城里打拼的“人户分离”家庭来说，哪怕多几百块的收入，也比好好的土地日益荒芜强，故乡沉睡中的巨量土地，是时候唤醒了。

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