周三指数走回调走势，这个没啥好说的3400点很难一下子就过去的，所以这个位置拿不下来就会回踩，这很正常，所以，这个位置没啥好说的，严格意义上依旧不属于高位，指数上还有空间！仅此而已！

前几天聊到一个话题，聊了算是一半，今天就着土拍数据，咱们就一锅烩了。

相信很多人都听过那句话，那就是房地产市场再也不会回到从前那么火热了，或者是房价一定还会下跌，这些所谓的短视频内容，讲得好像也很有道理。那么今天我在这里替这个行业说几句吧！

房地产商业化运营事实上解决了社会上的三个问题：

1、城市快速升级的需求，这个很显然，现在你们出国去旅游你们会发现，国外大多数的城市是比不上国内的省会级城市的，那么为什么国内的省会级城市在近十几二十年当中能够快速地崛起呢？其实这里面有地方城建的功劳，也离不开商业地产的贡献（土地收入和开发效率）。

2、百姓日益增长的居住需求，这个东西很多人可能不以为然，尤其是农村出身的人，但是我们必须要清楚上海作为国内商业地产最早运行的城市之一，多少当年上海的本土职工一家四五口三代人挤在50来平的弄堂里，或者是一家老小挤在一个几十平米的老公房里，首批城市居民的人口居住条件绝大多数并不是很好，他们很多时没有农村的土地和老宅的，这也是为什么93年以前城市职工和农村居民差距并不大的主要原因。随着改革开放之后，大量的农村年轻劳动力开始奔赴向城市的时候，大城市日益增长的居住需求就出现了。商业地产的百花齐放也给城市短期内带来了大量的居住空间的供给，这个贡献是毋庸置疑的。

3、解决大量的工作机会，这个东西大家可能都是很清楚的，房地产产业链上下游惠及数千个细分子行业，这里面解决的就业机会是不可估量的，这几年房地产行业不景气，事实上大家明显的都感觉得到农民工的待业时间增加，甚至是跳槽，短期待业的人增加的蛮多的。所以商业地产就算是有万般不是，在民生这块是有贡献的！

这是对于社会层面，商业化民营地产事实上给社会带来了不小的贡献，对于金融系统和地方财政以及税收层面我就不表了！

那么房地产领域到底成本和利润是哪些呢？其实我记得以前大连老王说过几句真心话，这个东西很多人不乐意听，但那是事实！

房价的组成=地价+建筑成本+税收+期间（销售，利息，等等）费用+利润。

那么分解开之后，我们需要搞清楚哪些是民营地产运营商能够决定的？地价无法决定，建筑成本基本上也是分区域上下差不多的，税收也不是自己能够决定的，期间费用是金融机构和销售机构的费用，基本上也是不好决定的，所以最后剩到民营房地产运营商手里的利润并不算高！

这也引发了前几年无论是某大，还是某创都是高杠杆运营，原因很简单，房价要低，地价和建安以及期间费用不跌反涨，能够留给自己的利润越来越少，那么只能高周转高杠杆才能够跑出利润来！但是这个就已经进入到恶性循环了。所以，三道红线已出现，民营地产运营商就变得嘎嘣脆了！

所以，从2023年开始房地产市场要进入到一个变局，这个变局其实从2020-2022年这三年已经在运行，现在已经成熟了！

房住不炒是大前提，在这个前提之下，稳房价稳地价稳民心将成为核心，说人话，房价至少是平稳震荡，核心城市可以震荡逐步向好。地价不能跌，要稳步震荡向好，这样子老百姓不会有太大的波动，也就不担心了。

2020年5月到现在上海这边的大多数人口密集的地区房价其实是震荡微涨的，大约三年涨幅也就是在15-30%左右。炒的不算哈！

而过去几年其实土拍市场上很多的民营地产并未下场买地，那么地价和房价是怎么控制的呢？其实过去三年大中型城市绝大多数的地都被其地方城投买去了，也都开发了。

这就说明了变局的一个点，城市运营商从过于依赖民营企业开始转向城市建设者本身手中，所以城投开始代替了民营地产的位置进入到后时代的城市运营当中去！

第二个变局就是金融政策对于房地产行业的改变是非常巨大的，现在对于当地城投来说，有很多的融资手段和融资模式以及融资渠道，本质上这也是能够提升区域化开发的速度。对于个人而言，现在的金融政策对于一套二套甚至二孩三孩都有一定的优惠政策存在，所以这就是刺激。

第三个变局就是房地产市场格局的改变，以前的市场中主要是新房为主，二手房为辅，但是经过了这么多年的建设和发展，现在的房地产市场已经进入到存量房交易为主，新房次之，改善最后的格局了，所以这个时候的稳预期很重要，而这种预期的稳定一定需要强有力的信号支撑，像去年一些房企疯狂促销之后就停工这种不道德的行为在新的城市运营者的驱使下应当不会出现了。

那么，为什么现在我要站出来说，房产市场肉眼可见的开始回暖了呢？

因为土拍，上海的土拍数据就这两天，其实数据是蛮正常的，有几个细节是值得注意的，首先过万科、华丽家族、新天和、同润这些房企下场拿地了，要不是炒股的估计很多房产市场的人都是多年不见华丽家族下场了，新天和和同润是不是都觉得像新房企，甚至几年不在上海拿地的万科也开始回来了，这意味着民营房企中一部分缓过劲儿来的，开始要买面粉了！

PS：这里说下哈，华丽家族其实蛮牛的，都知道上海汤城一品很牛，但是比汤城一品还要牛的有一处叫檀宫，就是华丽家族开发的，还有古北花园！不差的！

如果不是水温上来了，这些人是不会下场的。那么现在回暖到股市的表现还需要多长时间的传导呢？

我觉得大约需要3-6个月。也就是在二季度末或三季度的时候房地产市场的上市公司就会出现肉眼可见的恢复了，本质上这个原因就是在于业绩一部分民营房企开始缓过劲儿来了！另外就是不排除有新的稳民心的房地产政策出现。

所以，很多时候，一个行业从极其弱的低点逐步走出来的时候，要多加注意的，这就是我的周期性反转理论里很重要的，行业周期反转到业绩反转到预期反转的逻辑！