网友：董教授，您好！今天网上都在热炒一条新闻——我国全面实现不动产统一登记。大家都认为，这是政府在为全面征收住宅房产税创造条件，房产税可能很快推出，大家都人心惶惶。这种认识有道理吧？

董藩：我也看到网上有很多议论，但99.9%的人说的都不对，包括一些专家在内。有些人是望文生解，不去了解行业内的事情，就擅自凭感觉讲；还有些人是为了个人自媒体账号的流量，特意危言耸听，制造紧张气氛。

网友：那到底是怎么回事儿？赶紧给我们讲讲，以正视听。

董藩：其实这次舆论的引爆，就是源于一次常规工作总结会。4月25日，全国自然资源和不动产确权登记工作会议在四川成都召开。自然资源部部长王广华在会上宣布：我国全面实现不动产统一登记工作！没想到这一句正常的工作总结，引来哗然的舆论。

网友：你是说不涉及房产税征收问题？大家都认为是政府财力紧张，而经济形势一时半会难以好转，不得不另辟税源，在为加快推出房产税做准备。

董藩：首先，大家没有从专业的角度理解这里说的“不动产”的含义。大家平时说不动产，的确指的就是城市的住宅、写字楼、商铺等房地产，但从学术角度和政府产权登记角度看，不动产还包括耕地、林地、草原、海域、湿地（含滩涂）、矿山、农村房屋、宅基地、桥梁、隧道、堤坝、电站、铁路、公路等很多内容，它们都有产权归属，差别就在于是否已进入市场交易，有些没交易过的还常被主管部门叫作“资源”，其实也是不动产。所以，不动产可不是仅仅指城市住宅等房地产。其次，王部长讲的统一不动产登记工作，是强调这些不动产的登记职能原来分散在国务院不同的部、委、局，现在经过调整，都归拢到自然资源部统一登记了。

网友：啊，那这些不动产以前不是都归一个部门管理？

董藩：是的，常规的土地登记工作，建国后就随着机构的改革与完善，先后归属内政部、农业部（下设土地局）、国家土地局、国土资源部、自然资源部负责。建国后的房产登记工作也是时搞时停，有时由房屋管理部门登记发证，有时由土地管理部门和房屋管理部门分别登记发证。由房屋管理部门登记发证时，不同时期的登记内容、证件种类及主管部门名称也不相同。另外，农业、林业、海洋等多个主管部门也曾长期负责草原、林地、海域、湿地等资源的登记工作。即使是滩涂，登记及管理体制也曾长期处于分割状态：海岸线是海域和土地管理的分界线，海岸线向海一侧的滩涂属于海域管理，海岸线向陆一侧的滩涂属于土地管理。

统一不动产登记工作就是指要由一个登记机关，根据统一的法律、按照统一的程序进行不动产登记,并颁发统一的权属证书。具体而言,首先，在横向上,要结束不动产登记机构的“多头登记”、登记与管理不分的局面,逐步将土地、房产、草原、林地、海域等不动产统一到一个管理机构内进行登记；其次，在纵向上,要改变上下级或同级政府之间各自为政、相互争夺不动产登记权力以及城乡不统一现象,一个辖区内的不动产登记由一个机构统一进行。现在就是要把所有登记工作往一起归拢。

网友：原来如此。想不到不动产登记工作这么复杂。

董藩：中国的不动产类资产/资源管理体制，始终处于改革、调整过程中。这个话题说起来很复杂，可以说几十年来改来改去。我也不敢说以后就不调整了。更复杂的是登记内容，它们随着实践的发展不断变更、丰富。例如，与农民有关的不动产登记、发证就涉及到农村集体土地所有权、宅基地使用权、农村建设用地使用权、承包经营权、房屋产权、林权、草原权等，每个大项下又涉及到若干子项登记，如草原权利就涉及到草原所有权、草原使用权、草原承包经营权证等，过去由农业农村部负责登记发证工作。林权登记发证过去长期是由国务院林业主管部门负责，依据《森林法》或《农村土地承包法》的有关规定，按照有关程序，对国家所有的或集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，确认所有权或者使用权，并登记造册，发放证书。

网友：那为什么在这个时候开这样一个会？这不能不让人多想啊！

董藩：这项调整工作早就开始了，现在基本结束。2007年，国家颁布《物权法》，当时就明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，这为后续不动产统一登记工作的开展与制度的建立指明了方向，也提供了调整的法律依据。

2013年3月，《国务院机构改革和职能转变方案》发布，明确提出“加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度”。同年11月，国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责进行整合，明确由原国土资源部承担，并提出统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台的“四统一”改革任务。在这些精神指导下，

2016年，原国土资源部出台《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产统一登记制度开始全面落地。

2018年，国家撤销国土资源部，合并、组建自然资源部，宣布不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，并继续推进机构的融合、制度的完善。

如今，正式宣布完成不动产统一登记制度，其实是对十多年调整、改革工作做个基本总结，并不是为推进住宅房产税的出台做什么铺垫。

网友：与住宅房产税的出台一点关系也没有吗？

董藩：是的，这是两项工作，不相关。推出住宅房产税，也涉及到不动产的登记工作，就是其中的住宅登记工作，主要是全国不同时期、不同区域形成的几十种房产如正常商品房、军产房、央产房、小产权房、农民住宅、城中村住宅、房改房等等的统一登记和征税思路问题。王部长讲的显然不是这个问题。

网友：那你认为住宅房产税何时能出台？

董藩：该买你就买，该卖你就卖。当然，今天的买卖，不能只考虑市场问题了，因为形势在变，在大变。机会仍然有，把握有难度。但住宅房产税可以暂不考虑，因为这个问题极其复杂，几年内难以出台，即使出台，税率（相对于总价的计税率）也会很低。相信我，我是全中国对这个问题最有研究的人之一。

粉丝：我相信你，但听糊涂了——我到底是买还是卖？

董藩：这个问题，除了要考虑宏观形势与政策、城市差别、时间把握外，还要结合你自身的很多情况进行分析、决策。如果需要讨论，私下再联系吧。