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您觉得现在房地产好做还是90年代房地产好做?

冯叔:

我自己已经做房地产开发30多年,从专业角度来看,我觉得现在的房地产行业并不是太难,但是从规模、成本和速度来说,当然是以前的房地产行业好做。因为以前的地产行业竞争主要在住宅领域,规模、成本、速度非常重要。大家只要拿块地,然后快速把房子建起来,赶紧卖,快速回收成本,就完了。

但现在的情况已经发生了变化,房地产开发已经变成了一门手艺。「虽然现在有7万家房地产公司,但未来5到10年,预计只会剩下7000家。」这句话不是我说的,这是一个关于住宅市场的规律性问题。当人均GDP超过1万美元,住宅市场的发展速度将会放缓,这是一个全世界普遍的趋势。与人的身高一样,到一定程度就不再继续增长。

因此,对于住宅市场,竞争的关键已经不再是成本、规模和速度,而是要转向其他房地产领域,如物流、仓储、数据中心和医疗健康等。

去年11月,普洛斯推出了一期规模超过70亿人民币的房地产基金,用于投资这些房地产领域。这些领域的机会非常好,因此这个基金很快就得到了资金支持,但是,如果你今天发一个传统住宅的房地产基金,那可能情况就不是这样。

房地产行业的发展是一个不断变化的过程。随着时代的变迁和经济的发展,行业的需求也在不断改变。因此,作为房地产企业家,需要有更好的认知,适应后开发时代的发展趋势,关注除了住宅以外的其他房地产领域,如物流、仓储、数据中心和医疗健康等。只有这样,房企才能够获取未来的发展机会,可持续地发展下去。

目前,传统住宅仍然是房地产行业的主要领域,但随着经济的发展,未来机会将更多出现在其他房地产领域。因此,房地产企业家需要不断地改变自己的行为,适应行业的变化,才能在行业中立于不败之地。

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您觉得未来房地产有哪些细分市场值得关注?

冯叔:

我觉得房地产细分领域市场一直可以做。

如果你从事住宅开发,那么一定要注重细分市场。在细分市场中,有三个原则特别重要。

第一是无限可细分。即使你将市场细分得再详细,也会有其他人可以进一步细分,因此细分市场的潜力是无限的。

比如说,你可以将公寓市场分为单身不单居、单身单居,以及不同年龄段的人群,等等等等,细分市场的可能性是无限的。这是商业上竞争的一个重要原则,需要特别清楚。

第二个原则是在细分市场中,要占据足够大的份额,成为价格制定的主导者,拥有定价自主权。也就是说,你必须在该市场中拥有足够的市场份额,比如占据40%或50%以上的份额,才能成为价格制定的主导者,并拥有定价自主权。这对于细分市场来说非常重要。

第三个原则就是如何保持你前两个原则的优势。

所以对于房地产企业家来说,当前有三件事很重要。

第一,无限可细分的市场是你战略聚焦的关键点。其次,在无限可细分的市场中,你必须占据足够大的市场份额,才能掌握价格定价的主导权,这也是非常重要的。第三,必须持续保持前两个优势,才能在未来竞争中保持优势。如果能清楚地了解这三件事,那么房地产开发并不是非常复杂的行业。

事实上,这一轮住宅房地产公司的转型和改变并不难,只要企业领导者理解这三个原则即可。我相信地产企业家只要搞清楚这些基本原则,就能在市场上获得成功。

主编|王滔 编审|陈润江 顾问|王淑琪