刚刚听了宋鸿兵老师讲的，韩国房价连续8个月才累计下跌了20%，为什么可能引发韩国经济崩盘的内幕，我才知道，三十年房贷，一人买房全家贷款都不算什么，让韩国房客白住的全租房才是房地产杠杆届的天花板。

而在韩国，这种全租房又叫传贳（shi）房,据说这种传贳制度在朝鲜半岛存在了几百年，是一种认可度非常高的民间借贷方式。

具体操作是这样的，如果你在韩国想有房子住，那么你要么有祖传的房产，要么可以自己买房，再不然就只能租房了。

而韩国的房价换算成人民币大概在10万以上，平均年收入22万的打工人，想全款买房基本不可能，如果上有老下有小，贷款买房的首付应该也成问题。

所以，租房无外乎成为了最佳的选择，但是房价高，房租能便宜到哪儿去呢？

特别是长期上涨的房价，对于普罗大众极具吸引力，谁不想尽快攒够首付，加入还贷大军？而对房子的财富效应更有体会的房东们，谁不想鸡生蛋，蛋生鸡，生生不息，再继续买房升值？

所以，租房人想降低房租，房东想让房子这个不动产最大限度的创造价值，涨房租当然是一方面，但涨太多了租房人也租不起啊。

这个时候传贳房的玩法就出现了。

对租房人而言，买房暂时钱不够，但攒攒还有希望，希望低价租房，增加储蓄。

这时候就有房东说，我的房子可以免费让你住两年，但是你要支付房价50%价格的押金，两年后你退房，我退押金，咱们两不相欠。

租客一看，可以免费住当然好，但如果我有房价50%的现金，我早就贷款买房了。

这个时候银行就站出来了，说租客没有50%的现金，我可以贷款给你一部分补齐，两年后房东会把钱退还，银行完全没有风险，还能有收益，最次房子还在哪儿呢。

租客肯定也要算账，贷款利息如果低于市价的房租，他当然愿意占这个便宜。

这样房东在保有房产的基础上，获得了房价50%的资金两年的使用权，可以再次投入房地产或者其他风险投资领域。

这也是最近十年年，韩国房价上涨超过300%的根本原因。

但是，这套体系运转的前提是过去十五年，全球利率水平都很低，甚至出现了负利率、零利率的情况。

结果，去年美国疯狂加息，引发全球利率水平都在提高，租房客发现从银行贷到的房租押金的利息，可能超过了房租本身。

所以，租房客在传贳房到期后，就不再选择免租金的传贳房模式，宁愿按月支付房租。

而房东在偿还了租客押金后，没有后续的资金炒房，最终引发房地产价格的下跌。

甚至有些房东，根本就是用借新还旧的方式，维系资金链的运行，一旦租房客不使用传贳房模式，他的资金链整体断裂，无法再偿还租房客的押金和新房子的房贷，银行的坏账就出现了。

最终，韩国的传贳房押金危机引发的金融风险到底有多大，会不会引发97年那样的韩国国家破产，谁都不知道，但最近他们的总统夫妇到漂亮国的各种小丑表演，应该就不难理解了。

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