多数人评估自家房产的市场价,大多会依赖于同小区的二手房挂牌价,或者,同地段周边新房的售价,得出自己的结论。

但是,实际上,二手房的真实市场价,如果只看同小区、同地段的二手房挂牌价,就容易把自己的房产价值低估了,而如果只看周边新房的售价,又容易高估了房产的价值。

因为,在二手房市场上,挂牌价往往要低于实际成交、到手价,毕竟,二手房交易是有税费、中介费等交易成本的,要购买一套二手房,算上各项成本,最终实际到手的价格,大致要比二手房挂牌价高出10个百分点左右。

而同地段、周边新房的价格, 是有品牌和打新溢价的,一般情况价格会高于二手房,但个别限购限价相对严格的城市以外,有时候新房价格和二手房价格倒挂,新房价格更低,买到就是赚到,一旦有资格低价摇号买到新房,转手二手房卖出去,都能马上赚不少。

评估一套房产的真实价格,一般有以下几个方法,是比较贴近实际的:

1、挂牌价上浮

用同小区或同地段的二手房源的挂牌均价,上浮10%~15%左右,就是当前房产比较切合实际的价位。

2、取中间值

用同地段、周边新盘的售价和小区内其他二手房的成交价相加,然后除以二,取中间值,平均值,就能够大概得出结论,这种方法,就算有误差,也不会太大。

3、向银行和中介打听

银行办理贷款,有专门的资产评估流程,相对来说,专业人士对于房产的估值,是比较准确的,比较接近这套房产的公允价值的。

如果有在银行工作的亲戚或朋友,就可以向他们打听所在小区的房产评估价大致在多少。

还有一个办法,就是向房产中介套取信息,以贷款首付成数等理由,问一下房产评估最高价能够做到多少,最低能够做到多少,然后取这个最高和最低值的中位数,就是比较准确的含金量了。

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虽然说,每一套房产都有不同的禀赋,比如朝向、户型、楼层、梯户比,甚至有无凶宅等标签,都会大大影响特定房产的价值。

但是,一套房子大部分的价值权重,还是主要集中于所处的地段、配套层面,地段和配套,占到了房产价值的80%以上。

也就是说,同一个地段、享受相似配套、绑定相同资源的房产,就算分属不同的小区,是不同的物业,不同的楼层、朝向等,其本质上的价值悬殊,最多也不会超过20%。

大多数人们的心理,往往都倾向于把自家的房产价值预期得过高,但在现实中,要变现的时候,面对中介一遍一遍的打压价格和洗脑,一定要有自己内心清楚的认知,对自己的房产价值几何,内心要有一个清晰的界定,而不是人云亦云。

虽然个别小区会有一些超低价房源、带看人数多、流量之星等房源挂牌甚至交易,但谁知道那套房是不是因为产权不清晰?有没有第三方主张产权存在纠纷?是不是因为凶宅才卖这么低的呢?

因此,单独的低价个例交易,是说明不了什么问题的,最重要的还是参考普遍的行情。