摘要：中赫集团从扩张到债务缠身（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
北京豪宅圈有句顺口溜“万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁”，首先提到的就是万柳书院。
因为绝佳的地理位置和教育资源，富豪们很喜欢万柳书院小区。据说联想集团创始人柳传志、滴滴出行总裁柳青等均在此有房。
年初，一段“万柳书院少爷”短视频让北京万柳书院豪宅火出圈。
但日前（2023年5月6日），京东拍卖网站挂出了该小区75套房源。资产管理公司中国信达对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下文简称“赫华恒瑞”）不良债权进行转让，金额为47亿元，对应75套万柳书院小区的房子。
简单一算，均价6000多万元/套。
截至5月9日14点过，有38人有意向，超过1万人次围观——媒体报道说，是目前中国信达所有招商债权中关注度最高的一个，杠杆游戏也没去核实，大概是吧。
今天我们都知道万柳书院小区是北京知名豪宅项目，其实早在11年前，该地块就名噪一时。围绕万柳书院小区的今生前世、背后隐秘开发商，我做一个梳理。
1、万柳书院小区的前世今生
时间闪电回2012年，当年7月10日，备受关注的北京万柳地块竞拍。
该次土拍引来了万科、保利融创联合体、中化方兴（后更名为中国金茂）、中赫、龙湖、中冶、华侨城、中建九龙仓联合体、懋源地产、招商地产等10余家房企参拍。
根据媒体报道，央企参与“地王”争夺有些许疑虑，竞拍开始之前，保利退出了与融创的联合体，万科、招商蛇口、中冶等企业虽出席竞拍现场但从未举牌，激烈的争夺由民企融创、中赫以及北京本土的开发商懋源地产主导。
回溯当年，《人民日报》此前发表评论“喊话”，提醒央企慎拿“地王”。
因处于房地产调控的敏感时期，万柳地块的竞拍从7月4日延期至7月10日，北京国土部门也设定了附加游戏规则：
对该地块设置价格上限，竞价达到上限后将竞争地块上配建“回购房”的面积。
万柳地块位于北京市海淀区万柳区域，为六郎庄搬迁平衡资金用地。总用地面积约3.89万平米，规划建筑面积约7.77万平米，起始底价为18.66亿元。
截图来源|百度地图（特此感谢）
万柳地块，不仅区位优异，地处北京四环，紧邻中关村，交通便捷，周边商圈资源丰富，且同时拥有中关村三小、人大附中等稀缺教育资源，亦是北京顶级学区之一。
11年前的土拍，截至当日下午，16时左右，经过46轮报价，懋源地产举出了26.3亿元的价格上限，转而进入竞拍回购房面积的阶段。
融创举牌9次、中赫置地举牌11次，万科尚未举牌，价格就触碰上限。
参与激烈争夺的中赫置地曾开发过钓鱼台7号院。
懋源地产则以城市核心区的高端公寓和普通住宅为两大产品线，代表作有北京北三环的高端豪华住宅红玺台。
懋源地产举出这个价格，折算下来，楼面价约3.38万元/平米。
最终，中赫置地以“26.3亿元的价格上限+16400平米的回购房面积”，4.15万元/平米的实际楼面价（在剔除1.64万平米的回购房之后），拿下万柳地块。
万柳地块成为当时北京的最贵地价项目，“地王”诞生。
当时，融创孙宏斌还曾发微博称：祝贺中赫竞得万柳地块，这块地是非常稀有的优质地块，相信中赫能做出好产品来。
根据天眼查信息，杠杆游戏注意到，此次债券转让的赫华恒瑞即为中赫置地旗下公司（该司的故事有后续，请看下文分解），中赫集团体系内的公司。
图表来源|天眼查（特此感谢）
媒体报道说，后来万柳书院小区于2015年1月首度入市，销售均价约14.5万元/平米。不到一周时间，万柳书院小区再度开盘，均价就整体上涨1万元至15.5万元/平米，不久后即售罄。
看似如此好的销售价格、行情，赫华恒瑞及背后的中赫集团，却在后来搬来援兵。
2019年时，中赫系在赫华恒瑞的大股东地位，被中国信达资产旗下的中国金谷国际信托所取代。
2、赫华恒瑞被迫卖身
媒体报道，2022年5月14日，金山软件前董事长葛珂历经94轮“厮杀”，在数万人的“围观”下，最终以1.09亿拿下北京海淀区万柳书院一套300平米法拍房，36万元/平米的成交价让其一举超过上海顶豪汤臣一品，万柳书院小区再次名声大噪。
但谁曾想到这样一个大热的项目，背后的开发商竟然遇困。
按照中国信达此次的披露，中国信达北京分公司对万柳书院小区开发商赫华恒瑞的不良债权，截至2023年1月31日，债权金额为469,505.00万元，其中债权本金375,000.00万元。中赫集团有限公司是共同债务人。
万柳书院小区是主债务人名下现在唯一开发和销售的楼盘，属于现房销售，已售房产已经正常交房和入住。本项目到期日为2025年3月份，债务人曾存在逾期等违约情形。
该项目债权风控措施：
1）抵押：以主债务人名下位于北京市海淀区万柳华府北街9号院（万柳书院）的住宅、商业服务用房以及车位作为抵押物。
2）股权他益权信托：以赫华恒瑞100%股权设立股权他益权信托，为重组债务提供担保。
3）保证：中赫置地有限公司、中赫集团有限公司实际控制人周金辉及其配偶未提供连带责任保证。
4）监管：（1）对赫华恒瑞的公章、法人章、财务章、营业执照、项目证照等材料及所有银行账户进行监管。（2）对项目销售资金进行封闭监管。（3）由中国信达北京分公司委托人员进行现场监管。
5）其他措施：由中国信达北京分公司指派专人担任赫华恒瑞公司的法定代表人、执行董事。
这些举措都是常见的。对应的抵押物为75套万柳书院住宅项目。
事情要从2019年说起，当年中国金谷国际信托入主赫华恒瑞。
高端住宅项目去化慢，回款速度慢，为了解决资金问题，中赫集团当时引入信托公司入股融资。
中赫集团、中赫置地等随之退出赫华恒瑞股东行列，金谷国际信托成为唯一股东，该司由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75%。
2023年4月，赫华恒瑞因未按时履行法律义务，被法院强制执行。
值得一说，此次京东拍卖信息显示，此次75套万柳书院小区住宅，处置主体是中国信达，但并非是竞价拍卖，而是招商资产推介。
中国信达持有万柳书院开发商赫华恒瑞小47亿元的债权，其名下唯一开发和销售的楼盘万柳书院的这75套房产，其实就是拿来抵债的。
据《中国基金报》援引此前公开报道，万柳书院小区共14栋板楼，5-7层南北通透花园洋房，一梯一户，2-3个单元，每套房在205-558平米之间不等，总共301户，而且早已售罄。
但是在此次京东拍卖公告详情里，杠杆游戏看到该小区却有75套住宅资产转让，且给出了详细房号，怎么回事？
第一财经、以及有未经证实的消息称：
这75套房实际已经卖出、只是还没网签。一位专做北京豪宅的中介张峰（化名）告诉记者，万柳书院前两年就卖完了，这70多套房子已经卖出，客户交完钱、大部分已经入住了。但是开发商之前把这些房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。
《每日经济新闻》记者了解到，债务所涉75套抵押房涉及2、3、4、5、6、7、8、9号楼，以及12、13、14、15号楼。随后记者从北京市建委网站查询，抵押房属于未销售状态。
图表来源|每经（特此感谢）
以15号楼为例，北京市住建委网签表中的“未签约”状态房源，与京东法拍给出的15号楼抵押房源一致，为101、102、301、302。
该报从知情人处获悉，房企因为借债而抵押的住房，只能是未销售房源，否则会出现一房两卖。也就是说，目前已购房的业主没有损失，“房子未出售就抵押了，业主利益没有损失。”
3、中赫集团从扩张到债务缠身
中赫集团是一家隐秘的公司，因为豪宅，因为北京国安足球俱乐部，近年也不时见诸媒体。
该司掌门人周金辉，以62亿身价在2022年胡润富豪榜上排名1038位。
公开资料显示，周金辉的中赫集团始于2005年。
中赫集团前身是中赫置地投资控股有限公司（中赫置地），投资人为周金辉、李彩霞，法人代表周金辉。
周金辉生于1970年代，李彩霞为其夫人，俩人的户籍所在地均为河北。
有报道称，周金辉“早年在唐山做小买卖发家，后在唐山运作一个地产项目获得第一桶金后来到北京”，亦有消息人士透露，周金辉还做过煤炭生意。
此后，中赫置地打造出玉渊潭非常知名的豪宅钓鱼台七号院、北纬40度、朝阳东苇路项目等。
2016年，蚂蚁金服和IDG资本入股北京国安足球俱乐部未果，隐秘豪宅大亨中赫集团腾空而出，拿下北京国安足球俱乐部。
按照此前报道，耗资30余亿元。
竞争对手本来还有乐视体育，该司以5000万元购得俱乐部冠名权，球队名称变更为“北京国安乐视队”，同时，乐视方面意在两年内出资20亿元购买中信集团所持北京国安50%的股权。
但我们知道，乐视系资金链紧张很快土崩瓦解。
而蚂蚁金服和阿里为关联企业，阿里入股广州恒大足球俱乐部在先，所以有违中国足协关于俱乐部间不得存在关联关系的规定，泡汤。
中赫集团成为最后的赢家。
在中赫集团官网，杠杆游戏看到，该司：
以地标级项目和头部体育IP等核心资产为依托，集体育、文娱、商业和科技等核心资源于一体，以新商文体运营为核心竞争力，携手合作伙伴探索、开辟更多可能性，致力于成为新业态平台的构筑者，数实融合新经济的引领者和美好生活需求的提供者。
2022年冬奥会的崇礼太子城小镇的投资开发运营方也是中赫集团。
但近年，中赫系其实遭遇困境。
图表来源|天眼查（特此感谢）
如上图所述，中赫置地存在大量司法风险。
同样，其母公司，中赫集团也有一些。
中赫系涉及多个被执行人信息，被执行金额上达10亿元。
从各种媒体、坊间传闻中，中赫系在京开发的房子，价高质优，外界一度给其贴上地产中的“劳斯莱斯”、“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”等标签。
但这样一家价高质优的地产公司，最终频频登上“老赖”名单。
中赫系总体没有上市，公司、老板都隐秘，何以至此？该司又能否走出困境，我们且行且看。
本文未标注出处的财务图表，均源自京东拍卖有关公告，特此说明并致谢
版权及免责声明：本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨之用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。
热门跟贴