南开区新房，中营小学+南开中学九年一贯制学校，总价320万起。
这三个信息点一出，相信很多买房人坐不住了：价格、学校、地段，三位一体，无懈可击。
这就是即将入市的南开区纯新盘——鹏飞南开学苑。
项目的实际情况如何？六六姐特地去了一趟售楼处探了个盘。
01
先来了解一下项目情况。
2022年四批次土拍中，鹏飞集团以23.8亿的总价拿下了南开区战备楼的A、B地块，综合楼面价约为22140元/㎡。
拿地企业鹏飞集团来自山西，此次拿地，是鹏飞集团首次进驻天津。
鹏飞集团成立于1993年，资产超过千亿，是中国企业五百强、中国民营企业100强。在天津拿地之前，一直专注于能源行业，以煤炭、氢能源业务为主，几乎没有布局过住宅项目。
由此看来，虽然鹏飞集团的企业实力很强，但其在住宅开发方面的经验确实比较少。
项目位于南开区的咸阳路板块，板块在南开区的位置比较边缘，界面相对老旧，周边老小区比较多，不过生活氛围比较浓厚，日常生活的便利度很高。
配套方面，鹏飞南开学苑距离熙悦汇不远，距离2号线咸阳路站步行约10分钟，日常购物和出行都比较便利。
真正炸裂的是教育配套，去年9月，天津市南开区教育局与南开中学举行合作办学签约仪式，计划用两年时间，由南开区政府统筹建设两所九年一贯制公办学校。
其中一所，就位于在黄河道战备楼D地块和原汾水道小学（规划为中营小学），因此，鹏飞集团拿下的战备楼地块将享受中营小学+南开中学的九年一贯制学校，地块瞬间“神仙附体”。
这是让战备楼地块产生质变的根本因素，这一点从鹏飞南开学苑的案名上就能体现，以学区为卖点简单直给。
产品方面，鹏飞南开学苑A、B地块共规划了9栋高层和4栋洋房，共计1098户。
项目共有5个户型，高层户型的面积段较小，分别78、85、98平米，洋房户型为111和126平米，不过占比很小，预计2025年7月精装交付。
从户型占比来看，面积在100平米以下的中小户型在整个社区里占比7成以上，是经典的“小户型、低总价”的学区房定位。
据销售人员透露，高层单价40000-45000元/㎡，洋房单价50000-55000元/㎡，总价门槛在320万起。
根据贝壳的房价地图，项目周边老小区的挂牌价格基本在24000-28000元/㎡的区间内，再结合周边城市界面来看，4万+的价格实属偏高，不过由于户型小，总价控制的很好。
如果与南开区其他新房项目相比较，或者其他九年一贯制的新房项目比，鹏飞南开学苑的价格简直香爆了。
放眼天津市内六区，能够以这个价格买到名校集团化办学的九年一贯制学校，大概只有鹏飞南开学苑一家。
此外，这个价格还代表着什么？
代表着鹏飞南开学苑直接拉低了南开区新房的置业门槛。
02
不夸张的说，南开区已经很久没出现过像鹏飞南开学苑这样的新房项目了，它颠覆了近几年南开区的置业逻辑。
南开区的楼市标签是什么，是地王，是豪宅，是六七百万起步，是一千多万挡不住。
在南开，各家房企都拿出了自己的高端产品系，都想在产品上、在品质上卷死竞品，大伙琢磨的都是怎么让自己的项目撑起房价，立住“豪宅”这杆旗。
但是鹏飞南开学苑的逻辑却完全不是这样。
凭借着名校九年一贯制这一楼市的“流量密码”，鹏飞南开学苑毫不掩饰地放大着这一价值点。从产品规划到营销口径，都不离开教育。
项目的逻辑真的很简单，既然有简单有效的去化方式，就贯彻到底！
而在品质方面，鹏飞南开学苑最大的亮点就是“新”——玻璃幕，落地窗，LDK设计……
这些亮点跟南开区的其他豪宅项目比不算什么。
但是不要忘了，项目周边有大量老小区，电梯都没有。鹏飞南开学苑在“新”的这方面，至少做到了区域之最。
03
虽然“卖教育”的逻辑放在南开是头回出现，但是感觉是不是很熟悉？
没错，河西很多新盘已经把这个逻辑玩出花了，只是顾忌面子，加了一些“品质滤镜”。
天津楼市“传奇项目”全运村，成功要素之一，是上海道+二新华的九年一贯制学校。
随后，绿城和中交进驻陈塘庄，带来了师大二附小+四中的九年一贯。绿城诚园、中交富力天禧的销售都因此热销，今年中交融成的学区属性基本确定之后，也掀起了一波抢购热潮。
三月底，龙湖青云阙开盘，天津楼市再一次出现了“抢房”热潮……
河西在售的大部分新房项目，尤其是陈塘庄、小海地的这些项目，基本上都有一个共同点，就是小户型居多，为的就是低总价满足学区群体的置业需求。
九年一贯制的威力已经无需赘述，带火一个项目是小菜一碟，支撑一个板块也已成事实。
靠着这一概念，河西区是天津市内六区当之无愧的“一哥”，项目价格一路水涨船高，销量也相当坚挺，这让同为上三区的南开多少有点“酸”。
诚然，南开区和河西区的现实情况确实不一样，河西区大片大片的未开发土地，而南开区绝不会再有，稀缺度确实没法比。
可是在教育资源这一块，南开区丝毫不占下风，只是“变通”的时间有点晚。
现在南开区已经“觉醒”，两大新盘全部效仿河西，捆绑九年一贯制学校。
建投誉山院已经实现首开售罄，少不了学区因素的助力，但更多的长虹公园板块的地段价值以及中环内稀缺纯洋房社区的产品价值。
而南开鹏飞学苑则不同，主打的就是纯粹的学区房。
04
如果要问六六姐对这个项目的看法，其实就一句话：你就说你想不想上集团化办学的中营小学+南开中学的九年一贯吧！
如果答案是想，并且很狂热，想到能接受周边界面老旧，也不在乎房企住宅开发经验少，25年7月交房的时间也允许的话，ok，冲就完了，320万的总价真的很便宜。
还有一种情况可以选择，就是手里预算不多还只考虑在南开改善，鹏飞南开学苑也可以考虑。毕竟在南开区，能把总价压到350万以下的新房项目真的只有TA了。
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