昨天我说放弃学生思维之后，很多读者来问我一个问题，就是豪宅为啥要限价？

按照他的理解，富人买的房子嘛，你就应该让他随便交易，越高越好。反正他有钱，你限价卖一手房，他买了之后转卖，反而套利。

他套利就等于你少赚钱了，这是何必呢？

这个思路对不对？或者说这个思路的问题出哪儿了？

这个问题非常学生气，因为市场上并没有一种房子叫做富人的房子。

你觉得是富人买富人的房子，穷人买穷人的房子，所以市面上应该有两种产品，就像低档手机和高档手机一回事。

是这样吗？NO，在房地产市场里不是这样。

你去观察下10多年前富人买什么房子？

富人买小户型的，在不限购的时候，他们买的是89方三房的房子。

他们为什么买这个房子？因为好卖。

你去观察过去的房价上涨记录，会发现第一阶段涨得最好的是89方这种，第二阶段涨得最好的是120方这种，第三阶段才是现在150以上这种。

10多年前买房子，无非你买一套，富人买一栋。

后来限购了，一个家庭最多买两套，而二手房市场里的主体客户变了，变成改善型为主，所以核心地段核心配套大户型变得畅销，于是富人喜欢买这种，而且是要有倒挂的一手房。

所以你要看清楚富人要买什么？

富人要买的不是富人的房子，富人要买的是能挣钱的房子。

看懂问题的实质了么？

你当然可以去掉倒挂，问题是，去掉倒挂之后的楼盘，富人还会买么？甚至还会临时离婚结婚都非要买么？

我们看一个楼盘，一个新楼盘你参考周边二手房的均价，你觉得可以卖100亿，现在实际上你只卖了70个亿，以至于引起大量富翁来抢购，不得不拼社保，摇号等等。

我问你，你少卖了30个亿么？是这样么？

那我问你，如果你卖100个亿，你准备卖几年？

你去看一个新盘，交房后进入二手房市场的情况。一般来说，第一年挂牌数在10%~20%不等。

我们就按20%来算，这些房子全部卖掉，要多少年？两三年总要吧？

现在发现问题了么？

你的市值是100亿不假，但是如果你按照市场价格去卖，3年也许只能卖掉20个亿，这还是现房销售的速度。

你现在可是卖期房，按照70个亿打包出售，一星期之内，70个亿全到账了呀。

有没有发现问题？

钱是有时间效应的。

年轻人为啥总想发财？因为你年轻呀，等你99岁的时候，再给你财务自由还重要么？

你看不上了，因为你99岁的时候没有钱也财务自由了，你马上就要彻底自由了。

新房子是预售的，他需要一次性拿到所有钱，才能开工，才能偿还垫付的土地款。

真要是拖30年，拖拖拉拉把所有房子卖掉，贷款利息呢？

站在个人的视角，你贷款100万，30年还了200万，因为你是个人，你不是商人。

对于商人来说，对于一家企业来说，30年这么漫长的时间，只增值1倍？

这样的企业在市场里怎么混？哪个投资人能容忍？

你去看那些科技企业，动辄要求自己每年增长30%，才叫能吸引投资人的好企业，增长10%，就开始被投资人用脚投票了。

因为企业是有风险的，你增长慢了，盈亏比不划算了，投资人就不愿意陪你玩，陪你承担风险了。

对于个人来讲，因为你和你这家企业是融为一体的，你无视了风险，所以你才会有什么30年借100万还200万这回事。

所以企业是不可能接受慢慢卖的，也就是说，市值100亿，那是零售价，是很多年时间慢慢卖构成的零售价。

零售100亿，批发70亿，卖亏了么？一点都不亏。

这30个亿本来就是你希望一次性收回资金所必然支出的部分，别说卖100亿，即便你只是从70亿提高到85亿，你试试。

倒挂减少一半，你就会发现来报名的富豪减少90%了。

你原本100套房子，2000个人报名，最后600个人合格，6个人摇一套。

如果你把倒挂减少一半，报名的就200个。

有人说，200个人摇100套房子也能卖光呀，是这样吗？当然不是。

一批楼盘开出去，每栋楼的位置是不一样的，有的是楼王，有的沿马路，有的被阻碍视线，有的有噪音，有的光照不好，有的是顶楼，有的是底楼，有的是14楼，数字不吉祥。

人家来摇的，是看重你这100套里面前30套的，摇不到，他就放弃了。

如果摇号的人非常多，他觉得放弃很可惜，因为他知道现在摇号都这么紧俏，将来二手很容易卖，他就有可能捏着鼻子把底楼也买下了。

反过来，如果摇号的人非常少，他看到很多人弃购，他也会跟风的。你看着200个人报名，也许最后就只卖出去50套，剩下50套怎么办？

卖一手房的过程和拍卖是一样的，讲究个一鼓作气再而衰三而竭，你要是一炮打响，就清盘了，你要是一炮没响，手里留下50套，整个市场都知道是尾房，你就尴尬了。

降价没得降的，前面买的人会闹，挨个推销尾房，时间成本，人力成本呢？

我讲的这一切，还都只是站在开发商的角度上，如果你站在城市的角度上，你又会看到不一样的东西。

站在城市的角度上，不存在取消富人买的房子的限价这种事。

你唯一能做的是什么？是调整限价。

怎么调整？按照二手房的成交价调整。

核心板块的限价就高些，非核心板块的限价就低些，因为核心板块总价高嘛，按理来说买的都是富人。

问题是，我前面分析过了，富人买的不是总价高的房子，富人买的是倒挂高的房子。

核心板块的限价如果调高，让倒挂消失，让一手房接近二手房，结果是什么？

结果就是富人不买呗。

那我现在问你，一个城市，核心板块成交量很低，说的直白点，连个标杆效应都没有，周边的土地好卖么？

我打个比方，你是高中校长，学校里一个清北的都出不了，明年好招生么？

清北是什么？是示范效应呀。

如果核心板块成交量超低，郊区的地卖给谁？

你反过来，只有核心板块倒挂高，引起富人抢购，引起自媒体热议，引起这个免费的推广效应，才能怎么样？

才能让更多人的目光聚焦到这个城市里。

很多人他买不起核心板块的，核心板块总价太高了，但是他看到了热度，于是他跑去买了个总价低的，非核心板块的一手房，于是，非核心板块的地是不是卖掉了？

你看到这所高中去年出了三个清北，其实你娃连一本也考不上，但是就冲这三个清北，你去读了这所高中，招生解决了。

所以整件事的重点偏了，如果你揪着限价，是弄不清原委，也没有结论的。

具体到上海这件事，真正应该调查的是假离婚假结婚，这么短的时间内，你突击结婚，甚至还有中介参与包办结婚，是不是作弊了？

这个是可以查的，而且是得到支持的。因为除了600个进入摇号圈的之外，还有很多报名没有进入的，他们是巴不得你查出来这600个有问题，空出名额来，好让他进去。

这才是问题的切入点。