近期的水西板块，三大热门事件。
第一件：金地水西印4月首开，数据上显示，签约了56套，均价3万/㎡，成绩不错。
第二件：绿城水西雲庐B地块几近清盘，E地块入市，销量稳定。
第三件：城投水西·东方天宸纯新盘即将入市。
于是，几乎所有的分析都认为水西三盘鼎立，但六六姐倒不这么认为：没什么竞争哪来的鼎立？相反更像是一统江湖，板块的站位、单价段、总价段都在西青市场难逢敌手。
01
毋庸置疑，西青众多板块中，只有水西被官方高调定位。
在《2021-2035天津国土空间总体规划》中，水西被列为环内五大副中心之一。
关键问题，天津为何选中水西？
①不可替代性
发现没，只要在中心主城内，占据城市级自然资源的板块，无一不是富人区。水上、梅江就是最成功的案例。
从自然资源来说，水西公园总面积140万平米，比市区最大的城市公园水上公园还大10%。仅水体面积就达43万平米。
因此，水西被誉为水上的升级版、继梅江之后的新晋富人区......这也是水西板块的不可替代性。
而水西的热度，仅仅是因为一个庞大的公园吗？这只是一部分原因。
最重要的是，在于板块向好的基本面以及扎实的城市底盘。
②向好的基本面
不可否认，天津的发展整体都在往西南方向倾斜。
楼市亦是如此。
房价，南边外环线比北边市中心贵；土地，南边有机会出现溢价，北边基本底价。
水西板块正位于西南方向发展轴上，恰逢其时。
此外，在天津“一环十一园”规划中，水西公园被定义为产城融合。再加上周边海泰高新区、天津重点发展的“天开园”。
产业的进驻，是板块兴衰的根本，产业聚则人才聚，这为板块长久发展奠定了基础。
③有“好邻居”
南开豪宅遍地，新房价格五六百万起步，千万级封顶，这也误伤了南开部分改善群体。
透过快速路与外环线，水西板块可以快捷通达城市的南部与西部核心区像河北与河西。
而向西，目前文洁路商业轴与梅苑路已连通，到外围便利的华苑海泰等产业集聚区非常方便，而南部的复康路堪称是片区的门户地带，通过复康路可以直通南开腹地与城市核心区，事实上构成主要交通通道。
未来，保山西道和保山道之间会建一座立交桥，这座桥堪称连通南开核心区的大动脉。
如此一来，水西在享受南开完善配套的同时还可承接南开改善外溢。
二者联姻，是极为高明的组合，也是城市外扩及板块发展的必然结果。
④配套先行
按照规划，水西板块未来将形成集医疗、教育、生态、产业、文化交流、商业娱乐为一体的城市副中心。
在房企布局的同时，板块配套在加紧完善中。新一中心医院、泰康高端养老中心已投用；地铁11号线预计2025年投入运营；幼儿园在建中；九年一贯制学校正在洽谈中.....甚至先行落地了现代美术馆、天津作家协会这种高阶改善板块才有的“精神配套”。
当初富人区梅江板块业主苦无大型商业多年，水西却是在首期住宅摘地后就捆绑了商业地块，水西公园正门位置规划约37万㎡的商业综合体正在施工，6.9万㎡商业功能据说要打造成网红地标。
不可否认，区别于西青其他板块，水西已走出独立行情，无论是从板块占位、人口质素、城市界面，周边配套来说都是上乘。
02
聊完板块咱们再说说水西的产品与价格。
目前水西板块三盘在售，绿城水西雲庐、金地水西印、城投水西天宸，全部定位改善。
从产品端来看，120㎡以下的户型可选的只有绿城103㎡三室。
120-150㎡面积段可选的有城投135㎡三室；金地127㎡、143㎡三室；绿城120㎡三室和140㎡四室。
150-180㎡面积段可选的有城投155㎡、175㎡三室；金地169㎡三室；绿城160㎡三室和168㎡四室。
180㎡以上面积段可选的只有绿城水西雲庐。
按照常规的产品分类方法：功能性三室、一般改善型三室、低密改善型三室到面向再次改善人群的舒适型三室与终身居所全线覆盖。
六六姐翻了翻去年天津成交结构发现，100㎡以下户型成交面积逐步降低，100-140㎡户型成交面积明显是主流，140㎡以上成交占比逐年攀升。
可见，成交面积段明显上移是天津楼市不可忽视的新现象，水西板块三个项目的产品供应覆盖了整个成交量最火热的产品段。
产品之外，是水西的价格竞争力。过往的成交数据已经印证改善客群对水西的认可，环城卖出市区价格依旧抢断货。
目前区域内只有城投水西天宸售价尚未最终确定。绿城水西雲庐项目分别占据了300-350万、400-600万、700-900万、1000万以上四个总价段。而金地水西印总价段在350-500万。城投东方水西天宸整体总价段后移。
从户型产品与总价段错位分布来看，区域内三个项目客群几乎不存在重叠，自然也说不上三足鼎立。以水西板块的独特资源优势与三大房企的优势在西青市场上足可以一统江湖。
结语：
到目前为止，水西纯粹的改善供应已经获得了主流市场的认可，为板块开了一个绝佳的好头。
就像梅江当年以生态为大旗，高端产品为引领走红，经历了被发现、被质疑到被认可的阶段，水西板块土地素质、区位优势以及产品价值，事实上处于板块价值的发现过程中。
当下市场，高去化、高热度、高关注度都令水西成为今年西青房产市场最具冲击力的板块，没有之一。
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