北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我目前手中有100万资金，想通过抵押房产再弄到100万。预算200万准备购买商铺。想咨询您以下几个问题：1.以长期收租金为主要目的，兼顾一些保值，购买商铺您觉得划算吗？2.200万预算选择在北京哪里购买比较合适？我个人倾向于通州，想听听您的想法。3.购买商铺的水深吗，有哪些避坑秘籍。
A：
1、抵押房产再弄到100万，这可考虑好。商业地产的风险可比住宅大多了，业内的话是住宅投资是小学生都能玩儿，而商业地产得是大学生级别了，甚至研究生博士都整不明白。这种投资一般建议都是用闲钱，赔了也不伤筋动骨无所谓的，抵押房产，那如果输了可就是连住宅都要受影响。考虑好，一般不建议这么孤注一掷的，一旦输了连翻本儿的机会都没有。
2、如果确定是长期收租那就算合适，商铺的租金回报率在3-6%，高的能到8%以上呢。兼顾保值说不好，商铺的投资成功率是二八原则，20%赚钱的，80%靠升值赚不到或赔钱，也就是20%的头部玩家拿走80%的利润。
3、商铺和什么行政区关系不大，只看具体的商圈儿和产品。甭说行政区了，就算是同一个商圈都是“一步差三市”，所以别限定范围了，只看具体产品吧。
4、我对商铺不熟了，虽然是从商业地产入行，但整整十年不敢碰了。商铺当然水深了，否则我还接着炒呢。也没什么秘籍，投资商铺就是经验+运气，这几句话讲不清楚。
我建议是再考虑一下吧，北京的人均商业面积是2平米，而其他国际大城市的基本都是1.2平米以下，所以北京早就是供大于求了，想投资到租金稳定还能保值的太不容易了。谨慎投资，研究好具体产品再掏钱。
仅供参考。
二
Q:
目前我对象明年有一套丰台的两居，我名下无房，这两年有生孩子计划，现阶段是否有必要卖掉丰台的房子置换到东西海。想置换，主要是担心丰台老小区（交通户型都不错，只是没小区环境）长期持有不保值难出手。但现在属于高溢价阶段，购入学区房，又担心六七年后学区政策不确定性和出生率下降对学区房价格的影响，所以是否置换希望能听听您的意见。
置换的话，您能否推荐比较优质和保值的地段（900w左右）。目前看了东城广渠门对口文汇的次新两居、海淀万寿路对口育英或翠微环境还可以的老小区两居半、海淀八里庄对口亮甲店小学环境比较差的老小区三居。
A：
1、是否提前准备学区房，一般是不太建议，这两年入学高峰期正是溢价高的时候，居住的性价比都不算高。过两年又是入学低谷期了，溢价部分有可能受影响。不过这也看预算了，总价越高的房子溢价相对较低。
丰台老小区，哪个小区啊？我水平不行猜不着，不敢建议。
2、另外这还是先确定自家适合哪个行政区吧，到目前为止东城和海淀的教育模式还差距较大。这相当于说想替孩子提前准备工作，但体制内和民营大厂的各种情况差距不小，不好放一块儿考虑。这一看就是刚有个想法儿，别着急，先了解一些再决定。
这些小区我也都猜不着，不过同价位的学区溢价都差不多，一般30%左右，看自己的喜好选吧。按现在的常规建议是虎妈牛娃去海淀，佛母普娃在东城。天牛娃则在哪儿都行，只是海淀有点招更友好，就是压力也更大。看自己家的情况吧。
仅供参考。
三
Q:
根据个人需求和预算，自己住。现在看上了两种房型：1.建国门外的建国里小区的一居，40平，84年老公房。2.旁边的长安六号，70产权，能落户，能上学，能贷款，没燃气，60多平的一居。两种房子价格都是300多一点。现在纠结，矬子里头拔将军，哪个在今后的涨势行情里会好一点？长安六号是章哥经常说的老公寓吗？
A：
1、以后的涨势行情，长安六号以前就没涨过什么吧？我印象中这里十多年前就是4万多一平，现在差不多还是这价格吧？60平300万多点儿，5万一平。但每年的存款利息就算4%，从2010年到现在都得50%了，这还得说是单利。所以这谈不上涨幅吧，反而是跑输了存款。
当时建国里的应该是2/3万一平，现在300多万40平，基本跟随大盘吧，不算吃亏。就是很老了，如果银行限贷的话出手不太快。不过总价低，相对影响应该不大。
2、长安六号是公寓形式，但不是老公寓。那指的是当年的豪宅大户型，定位高端。而这种小公寓是1999年福利分房停止之后才出现的，从一开始的定位就是主打刚需。所以这就是小户型公寓，也可以说是酒店式，只不过楼上部分是70年的产权而已。
3、以后的行情我不知道，只能说到现在为止，建国门永安里周边的这些公寓都更适合自住，出租也行，但升值全都很普通。
仅供参考。
四
Q:
我近期想要改善换房，想请教您一下怎么看双井板块，后续保值增值能力如何？能跑赢大盘吗？这个板块哪个小区推荐呢？天之骄子小区和石韵浩庭您更推荐哪个呢？另外孩子26年上学，是不是可以考虑到25年看看行情再买学区房？还是现在直接置换学区？怕这两年上学孩子多，现在买学区房买在高点。
A：
1、双井地段儿挺好的，CBD的后花园，后续能力估计还这样儿呗，成熟板块一般都靠惯性。
2、之前跑赢大盘的不多，这里有点儿两极分化，豪宅更占优势。比如像广渠金茂府和富力十号这种就挺明显，升值超了大盘。其他的基本都是跟随吧，没超过也不吃亏，品质好的小区都差不多，选的这俩就是。落后的小区也有，典型的像九龙花园和某些经适房都不是太受追捧，但经济实惠。
3、这俩小区在我看来没什么区别，同地段儿的同等小区，还是比较具体的房源吧，条件越宜居的保值越好，至少也流动性强。
4、学区房是否提前买，常规建议是如果资金准备到位了就买，这种时期房子大概率比现金保值。如果需要置换的就不着急，尤其是平级置换不加钱的，到时候再换也不吃亏。
仅供参考。
五
Q:
我单身，明年退休，积蓄和各种补助200万不到，退休金不高3000多。这点钱能在北京买到哪儿啊？不贷款，就是自住，能保值更好不保的少赔也行，有可能十多年后就给卖了住养老院去。不想去燕郊和外地，只希望在五环内有个栖息之所就行。买房不着急，单位的公租房能住到至少明年。
A：
1、200不到，五环内的丰台相对多些，主要都在南五环内。但这些房都比较老了，多数都没电梯，买的时候注意楼层。沿着南五环内看吧，东到旧宫，沿着新宫和义，西到新发地一带。
2、其实也可以看看近郊吧，大兴通州等地，有地铁不算不方便，这选择就多了，能买到房龄新点儿或面积大点儿的。
3、这些房一般算不上投资房，但也多数不落后什么，总价低不难卖，房龄略新点儿就算流动性好的，将来卖也不吃亏。其他没建议了，先看看吧。
仅供参考。
六
Q:
2016年在昌平买的房子，开发商说是70年的，但其实是50年的，而且到现在也没有房本，请问应该如何维权？建委和房管局都投资了，也有业主去起诉，但到现在都没结果。开发商一直是躲藏不露面，只说是能拿到大产权房本。
A：
1、拿到70年的产权证吗？我觉得不可能，土地性质都是规划好了的，这开发商什么背景啊能更改？真要有这本事就开发住宅去了，能赚大钱，谁会跟公寓较劲啊。
2、既然是管理和司法部门都没办法，那我能有什么办法啊？法院判决退房了没有？申请执行查找开发商的财产呗。不过估计够呛，都7年过去了，什么猫儿腻都弄完了。
3、帮不上忙，最好的结果可能就是拿到公寓的50年房产证，还得说是在项目没违规的情况下。
仅供参考。
七
Q:
海淀田村的房子怎么样，周边有什么规划吗？好像很多年了一直看着环境不太好，不知为什么
A：
1、田村的房子，商品房都挺好的，升值不落后，学区不算太热门也就溢价不算高，居住的性价比也就不低。
2、有什么规划我没注意，这种两区交界一般不太容易成为重点板块，田村就算挺不错的了，离核心区近，小区也不错，所以升值没落后。
其他的我也不知道为什么，或许是因为海淀的重点以北部为主吧，不愿意提前开发田村而给石景山做贡献。
仅供参考。
八
Q:
天宫院板块和兴宏雅苑怎么选，资金有限，外地有房，北京纯自住加积分落户，所以算二套首付。请问兴宏雅苑可以买吗？
A：
1、一边是板块，一边是小区，这怎么比较啊？相当于想报志愿，问海淀区和蓝翔技校怎么选？没有对比的标准啊。海淀就算是大学多也得分各种情况，蓝翔虽然学历不高但有实用的专业，所以都是各有优劣吧。
2、简单说吧，天宫院的商品房可以算自住为主+兼顾保值的，多数都没落后大盘。就是离市区远了点儿，传导的排序靠后，而且租金低点儿。但对于预算不太高的来说也是不错的选择，将来产业区如果按规划发展或许能提供更大支撑。
3、兴宏雅苑是共产房，70%的产权吧，标准比例。这种房就是自住为主，确定是只考虑自住+积分就挺合适的。
只是这种产品没什么投资性，从板块到品质都不算太强。另外限制也比较多，将来出手的时候需要申请批准，按规定要以核定价格卖给同样具备资格的家庭，价格估计不会太高，所以更适合长期自住不准备置换的家庭。
4、总之我也不好说怎么选，还是考虑好自己的主要需求吧。
仅供参考。
九
Q:
请问商住公寓未来走势，2013年买的亦庄君安国际大户型，到现在十年过去一分没涨，就是收租金。问了中介了，说挂牌的话至少得半年才卖的出去。那我考虑这次的行情了，如果等我卖出去了行情也结束了，我会不会错过了整个周期啊？
A：
1、公寓的未来走势，看政策了。有鼓励政策就能刺激刚需们入场，没有的话那就这样了，都没什么走势，就是慢慢儿卖。多大的户型啊？君安国际我印象中好像都是大户型似的，上百平米吧，不太好卖。
2、行情倒未必，谁也不敢预测，但以常规来说，一次行情就是一年左右，那如果是从今年初算起，到年底年初的也就差不多了，至少也是后期，所以有可能错过。但也看着公寓涨不涨呗，如果也跟着涨了呢，那就相当于没错过什么。
3、现在卖多少钱啊？3万左右，一套房300来万，要说以这品质也不算太贵。这具体的我不懂，问当地中介吧。
仅供参考。
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