作者：子非鱼
01
楼市惊现“负首付”
听过零首付，是否听说过负首付。
字面理解就是，买房不但不要给首付，还能获得一笔首付款。
根据中国证券报爆料，近日，多个社交平台出现了“负首付”的营销话术。
比如重庆市巴南区某中介在其朋友圈发布消息，一套83万元的精装房，首付4万元，放款后返现5万元，相当于客户还能倒拿1万元首付款。
这类负首付，是返现所致。
还有一类负首付则是拉高银行的贷款实现。
比如在中国证券报的这篇报道中，就透露，深圳市罗湖区一套房子，这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。
说白了就是做高贷款额度，让你多获得贷款，省去首付的费用。
但这种模式，表面上虽然降低了上车的首付门槛，但本质则是加大了购房者的成本。毕竟贷款越多，利息越多。
时移世易，这种模式要是在上一轮牛市期间，会非常吃香，但如今做什么都有很大概率亏损的背景下，谁还愿意傻傻做这个接盘侠。
无论是零首付还是负首付，都是营销噱头，
如果是第一种返现方式，的确有一定的吸引力，毕竟是真金白银的降价让利。但这种方式，是各地政府所不允许的。
各地基本都发布发布了针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象整治文件。
如果是第二种，拉高贷款，本质上并没有减轻购房者的压力，而且还面临着财务和法律风险。
02
映射出楼市下行现状
无论是零首付还是负首付，都映射出了楼市下行的现状。
楼市上行过程中，业主和中介都是对你爱答不理，不买拉倒，后面还有一大堆人排队等着买。
楼市下行，各种营销方式都会出现。去年楼市大转向之下，各种零首付层出不穷，三四线城市更是推出了农产品换房营销、团购打折等等活动。
进入2023年，楼市遭遇三个现状：
第一，成交量短暂躁动后，再度转冷。
随着防疫放开，流动性恢复，宏观大环境改善，让很多人对未来充满了预期和信心。
在这种背景下，压抑许久的购房需求，在一季度集中释放。但本号在一季度分析的时候，就明确表示，如果后续的复苏无法满足购房者的心理预期，必定无法持续。
所以，我们看到，在4月份楼市集体转向。
北上广深四大一线城市4月份二手房成交量已经集体转向，其中北京二手房成交量环比跌幅最大，达到了40.5%，上海环比下跌26%，广州环比下跌14.36%，深圳环比下跌24%。
武汉、杭州、南京、厦门、重庆、天津、成都等重点城市，无一例外也再度进入了转跌模式。
至于三四线城市，那更是不遑多让。
前两天本号分析了四川南充。这座曾经依靠棚改拉起房价的城市，在棚改熄火、人口不断流失的背景下，房价不断下跌。
今年前四个月，南充的商品房成交量分别是5689套、1689套、1455套、918套。
制图：城市财经；数据：南房网
1月份5689套成交量创下22个月来新高，此后一路下行。
而1月份的成交量走高，是南充去年10月份发布的“楼市十条”与春节返乡置业叠加之下的效应。
成交量只在1月份的春节返乡置业时被拉起来了，此后一路下跌被打回了原形。
说明，一季度的楼市小阳春和三四线城市无关，三四线城市的楼市依旧处在低迷中挣扎。
第二，二手房挂牌量创新高。
进入2023年，中心城市的成交量在一季度虽然走高，但二手房挂牌量增加得更快。
重庆锐理披露，整个一季度重庆74604套，累计挂牌量已经高达173512套。
前两天，本号梳理的北上广深四大一线城市，二手房挂牌量也集体创下了新高。
深圳方面：深圳市房地产中介协会最新数据显示，5月8日至5月14日，全市在售二手房有效房源52397套，创下近1年来新高。这一数据，一月底的时候还不到3.5万套。
上海方面：上官新闻披露，根据中原和链家的数据，上海二手房挂牌量在20万套左右，比往年有所增加。
北京方面：二手房挂牌量自去年11月份就突破了10万套，此后维持高位挂牌。根据21世纪经济报道披露，麦田房产数据显示，4月份北京二手房挂牌量环比上月增加4.5%。
广州方面：前阵子，链家上广州二手房的挂牌量一度突破14万套。即便之后清理了不少三证不齐的房源，目前挂牌量也依然超13万套。
第三，房价仍在持续调整。
最新公布的百城房价冰山指数，除了个别城市微微上涨外，其余全在下跌，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、宁波、武汉、重庆、天津、青岛、厦门等城市。
第四，房企商票预期、退市压力加大。
作为重庆房企的扛把子金科股份，因为商票逾期，近日已经向重庆市第五中级人民法院申请重整。
此外，根据克而瑞披露，2022年69家典型上市房企，有34家房企净利润亏损，占比将近一半，较2021年的10家净亏损情况进一步扩大，其中有13家规模上市房企的2022年净利润亏损超百亿元，另外连续两年净利润亏损的企业有9家。
03
激活流动性才能解决
正如本号所说，楼市最怕的不是房价下跌，而是失去流动性。
没有流动性，开发商回不了款，地方城市也会减少税收收入。而且，为了绞尽脑汁阻挡房价下跌，会想尽办法出台各种修修补补的工作，不但对市场干预太大，阻挡了市场的自主发展，削弱了市场的积极性，对于市政府本身的工作人员，也会疲于奔命。
而接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。楼市最怕的就是陷入僵局。
目前的宏观大环境，目前的消费、就业和收入复苏情况，硬扛着不降，成交量会继续缩水。
硬扛着，对于普通投资客来说，没法脱手套现或者没法及时止损。对于房企来说，则更难回款，如此会加大他们的偿债压力，会让更多房企出现债务逾期，乃至退市风险。
但众多城市，仍在阻挡房价下跌。去年二十多个城市出台了限跌令，最近昆山、惠州的开发商低价卖房，遭遇了封盘。
不让降价，就没法激活流动性，这个症结就没法解开。
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