作者:子非鱼

01

关于卫星城的坑

关于卫星城的坑,我写过很多,写过房价腰斩的廊坊,写过亏损欲哭无泪的句容,写过喋喋不休的惠州。

廊坊的房子,现在根本找不到接盘侠。

前两天看到一个微博网友的帖子,就介绍了廊坊如今的现状。

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这篇文章,来看看因为一条通道而被深度炒作过的中山。

中山与深圳隔着珠江,本来不算深圳的卫星城,但在2016年开建预计2024年通车的深中通道加持下,中山被拉进了临深圈子。

于是,中山从2015年开始,就被各路资本盯上。

在深圳工作,在中山居住,成为了很多楼盘宣传的噱头。

毕竟等深中通道开通,原本深圳到中山需要绕道东莞、广州、佛山,耗时一个半小时,开通后直达,仅需半个小时。

开通之后,中山直接联通深圳大前海,比惠州距离深圳核心区的距离还要短不少,能够充分享受到深圳的辐射。

但这都是想当然:

第一,只要是跨城,就谈不上方便,即便不跨城,北上深这种大城市,在中心地带上班,在郊区居住,这种通勤对于打工人来说也是一种煎熬和折磨,遑论还需要跨城。

第二,所谓的辐射,都是一厢情愿。理论上来说,强大如京沪深,最大的辐射半径可以达到50公里。但这也是理论上,深圳目前的坪山、光明、宝安的机场北、大鹏等片区,都还需要大力发展,哪来那么多资源倾斜给中山。

但资本不管不顾,在上一轮浪潮中,核心城市的卫星城一片躁动。然而,狂欢之后一片狼藉。

02

中山楼市现状

2015年,在国家发改委批复深中通道后,资本和深圳客带动之下,中山当年的商品房成交量高达124683套,同比2014年97047套上涨28%。

2016年,中山全市商品房成交量继续上升,至143953套,同比上涨6%,位于中山市东部的火炬开发区成交套数位居所有镇榜首。

房价则从2015年的5550元/平方米上涨至2020年高点时期的1.3万元/平方米,最火热的马鞍岛,价格在高点时期冲破了3万元。

马鞍岛,在当时那是一个比南沙还要荒凉的存在,虽然近些年引入了不少企业和产业,但仍是一片缺乏生活设施配套的片区。

然而这一切随着之后的限购和中山经济遭遇波折而变得缥缈。

2017年,中山市发布住房限购政策,外地户籍须缴满半年社保才能购房,限购两套新建商品住房,中山市户籍家庭限购三套商品住房。另外还规定,购买首套房的首付比例不低于30%,二套房首付比例不低于40%。

在这种背景下,很多深圳客失去了购房资格。

同时,中山的经济在2018年中美贸易摩擦之下,也开启了调整模式。

2018年中山的GDP增速只有3.1%,2019年更是跌至2%,2020年只有1.5%,2022年只有0.5%。

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来源:中山统计局

引发了深圳客的大撤退。

数据显示,2015年与2016年期间,深圳人在中山的购房占比高达50%,深圳客直接撑起中山楼市半壁江山。

但是到了2017年只有18%,去年只有3.9%。

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没有了深圳客的支撑,中山的成交量过去五年一路下滑,被打回了原形。

尽管在2022年中山再度放开限购,非户籍人口在中山购房没有任何限制,但在全国市场整体冷却叠加中山自身经济问题,成交量再也没有起来。

2022年,中山的商品房成交量只有3.7万套,相比于2016年的14.4万套,下跌了74.3%。

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房价方面,贝壳研究院2020年曾发布过一份房价跌幅榜,中山位居全国第十。

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过去三年中山房价一直在下跌。

以第一财经报道的马鞍岛保利和筑天汇花园来说,2020年开盘时1105套住宅三分钟就被抢购一空,售价范围3万元~3.5万元/平方米,此后,该楼盘继续推盘,价格依旧在3万元/平方米以上。直到今年五一,该项目做特惠活动,价格降至2万元~2.4万元/平方米之间,价格下跌了三分之一。

那些买在2020年高位时的投资客,心里头五味杂陈。

理论上来说,只要不卖就没有亏损,继续持有穿越周期,或许能弥补回来。但以中山目前的经济、人口和库存现状来看,将来即便有机会涨回来,时间恐怕会很长很长。

03

中山楼市未来分析

中山楼市的未来,遭遇两个难题:

第一,经济受困。

2019年,为了稳定经济,中山市政府开出了7个“药方”:1、要不遗余力稳就业;2、要全力以赴稳投资;3、对标一流筑平台、招项目;4、未雨绸缪稳外贸;5、千方百计扩消费;6、真心实意惠民生;7、强化数据预警预测。

但从效果来看,几乎没有,GDP增速不但没有起来,还在继续向下。

中山在2022年启动了低效工业园改造简称“工改”,并称之为一场没有退路的攻坚战。历经一年多,中山共拆除了超1.4万亩低效工业用地。

中山此举的目的在于等待2024年深中通车之后,承接深圳产业转移,从而实现二次腾飞。

但是,中山显得有点急于求成。中山不是中心城市,没有像北上广深一样吸引非常高端的产业来落地。

整顿低效工业园的初衷是好的,但没有结合中山的实际出发。像中山这样的城市,应该是努力维护好现有的产业,在现有产业基础之上,努力优化、吸引高端产业前来。

但如今高端产业没有来,在整顿之下,低端产业也被赶跑了。

中山统计局披露,2022年中山规模以上工业增加值下降了1.4%。

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来源:中山统计局

另外,根据中山市市场监督管理局披露的数据显示:

2022年,全市共注销各类市场主体52279户,同比增长9.28%。其中,国有、集体及其控股企业注销1180户,同比增长13.46%;私营企业注销14079户,同比增长23.60%;外商投资企业注销232户,同比下降27.50%;个体工商户注销36779户,同比增长4.85%;农民专业合作社注销9户,同比增长12.5%。

民企和外企在大撤离。

最近看到的一篇《中山经济衰落的真相》文章透露,中山迁出的企业,很多都迁入了与中山毗邻的江门。江门2022年末实有私营企业9.50万户,注册资金3504.10亿元,分别比上年增长7.5%、16.4%。

第二,人口减少。

2022年珠三角9市,只有珠海保持人口正增长,其余全部减少。中山去年常住人口减少了3.38万人。

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制图:城市财经;数据:各城市统计局

如果说深圳、广州、佛山、东莞人口减少的原因是去年疫情之下的人口回流,那中山人口减少更大的原因,应该是不少企业迁出和关闭所致。

第三,库存量大。

乐有家研究中心的数据显示,截至今年4月末,中山市一手住宅库存量增加至57537套,去化周期延长至20.5个月。

没有深圳客的支撑,中山楼市根本起不来。但中山如今的经济、产业局面,即便放开了限购,也吸引不了深圳人来购房。

中山的未来不是没有机会,毕竟处在中国最顶级的三大城市群之一的粤港澳大湾区中,中山毗邻珠江,身边有广州、深圳、香港、澳门几个大佬,翻身的机会多的是。

中山现在最需要做的,是认清楚自己的定位,不要盲目。什么样的城市定位,承接什么样的产业,不要挑肥拣瘦。

不然会生生将机遇让给其他人。2024年深中通道就要开通,届时中山将成为珠江两岸的交通枢纽,利用好这条流量引擎,中山的未来还是值得期待。