前两天，去荔湾兜了一圈，看看悦府、瑧园、广船...
“是真热啊”我忍不住吐槽了一句。
当然，我说的不是楼市，是天气。
晚上看了个报道说，5.18是广州今年以来最热的一天。再看另一边的广州楼市，emmm。
本来，只是去看看万科广信资产包中，蕙兰苑、紫兰苑那两块即将要拍卖的地。
去逛了一圈后，才发现荔湾老芳村板块大变样，新盘密度已经都要超过增城了。
在荔湾的老芳村板块，有多少个在售新盘？
14个！
能匹配这种强度的，只有同质化严重，被地价架到下不了台的横沥了。反观芳村，在超过14个新盘的竞争下，还有几个盘在喊涨。
今年，是荔湾最卷的一年，但也是打翻身仗的一年。
1
最明显的改变，当然是我们提到很多次的万象城+太古+广船的珠江后航道开发。
重要的是，大家已经看到项目在加速推进的过程中，甚至是抢时间开发。
万象城和太古之争，两家主打高端奢侈品的购物中心，一定会有不少品牌需要抢，而谁能先造出来，谁就能先拔得头筹。
这种先发优势，对一个购物中心的招商、运营是很有优势的，很多高端品牌有很强的排他性。
如今，万象城已经备案，准备开工了，大概率在2025年左右开出来；太古聚龙湾那边，去年签约动工，在加紧征收土地。
荔湾是老了，但也意味着藏着大量的置换需求。以前的荔湾拆不动，建不起来，有很多置换需求都被隔壁的南海、海珠分掉了，内部消化的不多。
现在，还属于老芳村的价值孵化阶段，所以有很多人愿意围绕这两个项目买单，等到真正落地后，又是另一个价格了。
买一个比较有确定性的房产，成为了楼市的主旋律了。现在的楼市不能DU，只能去寻找确定性背后的洼地。
这种投资风向的转变，是市场已经吃不动画的饼了，眼见为实，白鹅潭不整虚的，那就相信你。
这也导致，现在板块内有不少盘发现卖的都还不错想涨价，有人吐槽：“荔湾在透支未来的房价。”
2
一个板块的楼市爆发，除了需要外界助力，像政策、产业、商业等利好因素外。
在板块内部会产生一两个红盘，作为领头羊，带动整个板块翻身。
今年的老芳村，担任这一角色，是华润和万科。
万汇天地，新推的瑧园组团，主打改善，6.5万/平左右。在短短几天内，价格就涨了接近5000/平，一套房子贵了五六十万。
华润置地悦府，首开组团7.5万/平起，基本被抢完。加推的楼栋，涨价到8万/平，但也卖的差不多了。
隔壁的滨江上都、中海保利朗阅也算卖的OK。其中，滨江上都的大户型单价快突破11万/㎡了，比悦府还贵。
不过，我听说，华润也准备把下一批组团也拉到6位数起卖，狠狠的涨。
悦府这个有硬伤的户型，总价要去到1600万左右，那广州可选和能对比的项目就太多了，能不能好卖就是个疑问了，估计悦府的总货量也不多，奇货可居嘛。
这几个好卖的盘，有一个共同点。
他们是大组团中的一小部分，是整个区域连片开发，而不是孤零零一个盘。
万汇天地-花地湾，悦府-白鹅潭，滨江上都-广船，朗阅-广钢。
这是荔湾过去那么多年，都很难解决的城市界面问题。在荔湾，项目的推进很依赖于大房企的综合开发能力，只会卖项目，是很难出手的。
如果不想面对出了房子就是村的窘境，那几个盘的确有优势。
图源于粉丝
随着荔湾旧改不断孵化，东漖、茶滘项目的商品房入市，广钢旁边的鹤洞也准备在6月，完成动迁的收尾，推出第一批融资项目。
旧改的加速推进肯定会对整个荔湾的发展有利。
3
在这一批涨价的项目背后，其实是更多的失意楼盘。
比如说，桥梓大街地块和羊城食品厂地块，两者即使相距一公里左右，却又是完全不一样的行情，摇号和底价。
市场的分化，不可避免。
再看看隔壁项目，竟然从均价7.5万/㎡跌到了4.7万/㎡起售，接近砍半。
这一批项目完全走向了另一个方向，降价求去化，他们周均成交很多都只有个位数。
另一个更典型的项目是雅居乐天际715。
这个盘是以前的荔湾地王。2016年，雅居乐以高达36773元/平的地价拿下，直到如今都还是荔湾排名前几的地价，后来才被广船超了。
你看，他现在卖多少钱。
除了当时土地市场足够热以外，还涉及到另一个关键性问题。
荔湾，一直以来都是一个缺乏供应的区域。
要是把时间拨回到数年前，老芳村这一片可选的新盘，基本只有广钢。
10年间，广钢价格从开盘3万/平左右的均价，到现在站上7万/平左右，价格涨幅还是能令多数人满意的。
今年，在售项目算上接下来即将出让的地块，一共有22个项目。
荔湾一下子涌入那么多新项目，要怎么一次性消化？有些项目没办法，只能卷价格咯，你能看到有豪宅卖出刚需价。
新盘越来越多，大家都瞄准的是置换改善，价格越来越贵，户型越来越大，留给低总价上车的刚需越来越少了
如果，这一批改善客户都被市场消化的差不多了怎么办？搞搞特价，开倒车回来接人。毕竟，市场已经证明了，在如今的价格段，项目是有竞争力的。
另一个问题在于，广州的二手房市场很疲弱，如果二手成交没法维持正常，那么这部分改善置换需求，会有很大影响。
再来看看，下半年的潜在新项目。
保利东漖村旧改三期融资项目-保利锦上印会在近期开放，凭借低密+板楼的特点也要涨价，估计6-7万/平，卡在和瑧园同一个价格段。
土地供应方面，第二批地块中，花地湾的紫兰苑和蕙兰苑是焦点。
地块离瑧园只有一条马路之隔，前身是万科资产包的一部分，万科是否会参与带来新产品也值得关注。
据我打听到情况是，万科有在准备，但只要没开拍一切都不确定。
在销售中心，我们也看到万科其实有给地块留白，万一又拿回来了呢？
这块地的故事也挺精彩的，如果感兴趣，我们也可以给大家扒一扒。
话说回来，接下来的荔湾地块，并没有太爆炸性的项目，不会对今年的区域楼市产生太多影响。
如果买在荔湾，想找到价值洼地，捡漏低价楼盘，可以再等等，毕竟那几个盘成交数字是真的不好看，客户就那么多，还会有新供应入市，肯定还要卷。
如果，你想和市场抱团取暖，找一个未来比较清晰的楼盘，那我觉得还是尽早打算吧，那几个盘好像没打算停下涨价的脚步。
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