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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

默多克2004年在北京花1000万就买了个四合院,离婚给了邓文迪,现在值多少钱,升值跑赢大盘了吗?

当年北京流行的计价形式是建筑面积,既然说是每平4万买的,那说明这个院子的建面是250平米,算比较大的院子。

因为北京四合院的标准面积是“五八丈”,也就是占地400平米。然后建筑面积一般是40%,鲁迅先生的故居就是这比例,建面160平米。

那以默多克这个院子的建面倒推,这个院子的建面应该是625平米,咱按多点儿算,700平米吧,给有钱人算账不能斤斤计较。

现在的四合院可以用占地面积来计价了,那在不考虑默多克邓文迪名人效应的情况下,以现在的行情,四合院一般都是20万一平。也就是说这个院子现在价值1.4亿,升值了14倍。

这升值率很高吧,但跑赢大盘了吗?很遗憾并没有,因为当年北京楼市的均价只不过是4000块钱,而现在是6.6万左右,升值17倍左右,超过这个四合院。而且这还没算默多克翻建的成本呢,至少几百万。

这不是我故意压低了这个院子的估价,而就是市场行情。可以找个专做四合院中介的网站去看看,一套400平标准四合院,基本都是8000万。而且这还得说是房子院子不错的,如果是破房快塌的那种,7000万也有可能。

而且,这说的还是有土地证的,如果没有的话,那就是刚翻新的也顶多不到20万。而如果是没格局的杂合院子,或者是破房那就更没谱儿了。

比如这三张房源截图,第一张南锣鼓巷的,占地1498平米,是默多克院子的两倍。建面1785平,说明已经改造成小楼,但标价是3.6亿,以占地面积计算的话,24万一平,等着买家砍价儿呢。

后边俩房源都是没土地证的,估计是先找了买家才会去办。反正标价不算贵,金融街的这个宅子好,19.3万一平;前门这就是不成格局的普通院子,11.8万一平。

所以说,甭听什么当年默多克投资1000万的四合院,现在价值十几个亿,扯淡,真拿接盘人当傻叉了。

北京的四合院在2005年之前不贵,2003年以前更便宜。为什么?因为楼房的价格没有暴涨啊,平房四合院凭什么上涨?

我当年有个客户是1997年在崇文的两广路买过两间平房,一共24平米,花了16万,折合每平不到7000。只不过当时交易的是使用权,理论上不能买卖,但现实中可以用“换房”等形式操作,“房虫子”们都有门道。

之后是2000年夏天的时候两广路拆迁了,他家五口人两个家庭,一共拿了30来万的拆迁费。相当于收益翻番了,挺划算的。

但既然是大家都知道赌拆迁能发财了,那价格就自然上涨。所以他后来又买了一间平房,还想赌拆迁,这就已经是1万一平了,12平的小房12万。

结果这间房没赌好,六号地的,到现在也没拆。而且是改成“恢复性修建”,估计跟腾退差不多吧,估计补偿款能200万左右,是当年12万的十多倍。可是,如果他当年也拿这钱买了我们的商品房,到今天的升值也是这倍数,那他到底是赌赢了没有?

北京的四合院和平房在2003年前后还有过一阵子下跌行情呢。因为那两年是处理“标准租”的历史遗留问题,也就是政府出资盖安置房,把运动期间住进私房的租户腾退出来,相当于拆迁。

那之后就是大批量的发还呗,私房业主得到了完整的处置权。那商品价格是供需关系决定的,既然是私房大量上市,价格自然跌了一些。

当然跌的要说也不多,顶多20%吧。那年我跟同事去看过前门外的一个小院,占地50平左右,建面40,要价30多万,说的过去。

之后我没太关注过四合院,那是专业的中介才能玩儿的。但偶尔也看到行情,和楼房的价格走势差不多。到2008年奥运会之后,北城的好院子一般3万一平,普通平房也就2万吧,破房1万多,和大盘走势几乎一致。

但从2009年好像就不一样了,平房的价格暴涨。我认为有两个因素,主要的是南锣鼓巷拆迁,传说补偿款至少15万,最高30万。那既然有了这种一夜暴富的神话,平房自然成了追逐对象了。但实际上没这么高的赔偿,政府不是冤大头。

另一个因素是“学区房”的出现,主要是2012年前后,助推了平房价格暴涨。很多人都算计的是既能上学还能拆迁,两全其美何乐不为啊?

于是,像东城史家小学的平房就涨到了8万一平。而金融街的更邪乎,文昌胡同的报价20万一平,最高出现过33万报价的。这就是当年的疯狂,完全没有理性。之后就随着拆迁梦的破灭而降低溢价率呗,到今天也就20万一平。

而北京楼市大盘从当年到现在涨了3倍,就算是史家的也没跟上。为什么?因为没有了拆迁暴富的预期,这部分的溢价也就没了。

总之吧,老有人问我平房的投资前景,偶尔也有四合院的。但这事儿真不好说,毕竟不是主流,每年的成交量很低。四合院还净是几个房本的,限购的情况下想买都不容易。而小平房现在功能也就是上学,腾退的话不算太合适。所以如果是为了孩子上学,那想买就买,但出于投资什么的考虑好吧,未必能有多大收益……

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