本报告基于5月前22日的成交数据，对全国50个重点城市新建商品住宅成交情况进行分析，以及早预测5月份新房交易行情，进而提前做出判断和风险预警。报告显示，5月份交易数据呈现了环比下降态势，说明楼市复苏之路有阻碍。鉴于交易市场在房地产市场中的重要地位，各地要密切关注交易行情，对于下行压力较大的城市更要主动出台稳楼市政策。
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总体情况
1、成交面积：预计环比4月继续下降
2023年5月1-22日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1199万平方米，环比4月1-22日增速为-13%，同比2022年5月1-22日增速为2%。我们基于前22日的数据进行类推，5月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积预计为1690万平方米，环比增速为-13%，同比增速为2%。
统计显示，全国50个城市中，有18个城市交易行情有环比增长态势，剩下的32个城市则有环比下降态势，这说明行情趋冷的城市数量要更多。我们认为，市场交易数据有波动是正常的，但下降城市数量较多、且4月和5月都在下降，则需要给予重点关注。前5月呈现了“先阶梯式上升，后阶梯式下降”的走势，显露了“高开低走”的风险。
2、同比增速：要关注该指标急速收窄的新情况
本部分统计了全国50城新房成交面积的月度同比增速数据。根据前面的统计，今年5月份新房成交面积同比增速预计为2%，即交易量和去年同期总体持平。在连续20个月同比下降的情况下，今年2-5月份该指标保持了同比正增长态势，但增速在持续收窄，且5月份急速收窄。
我们要基于历史数据做反思和做好应对措施。在两年前即2021年，当时该指标也从高位开始下行，并在当年6月份由正转负，由此中国房地产市场进入了历史罕见的深度调整期。这期间也出现了房企债务违约潮和停工断贷潮两大金融风险问题。而今年前5月的走势有点类似，这就更需要各地重视住房消费提振工作。各地尤其要关注购房者购买力情况和交易环境情况，创造更好环境来激活合理住房消费需求。
3、年初累计同比增速：要防范陷入“L”型境况
本部分研究“新建商品住宅年初累计成交面积同比增速”指标，以更好分析今年1-5月份整体市场行情。基于前面的监测数据测算，今年1-5月份全国50城新建商品住宅成交面积预计为9458万平方米，同比增速为16%，相比1-4月份19%的水平有所收窄。过去两年房地产交易市场呈现了L型走势，今年一季度正努力走出该走势。当前要防范受4-5月份拖累而重新陷入L型走势的风险。
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城市分类
1、环比增速：一二线城市降温力度更大
我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年5月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积预计分别为235、891和564万平方米，环比增速预计为-19%、-18%和-1%。从该指标可以看出，三类城市均出现了环比下降态势，即都比4月份要弱。但横向对比看，一二线城市降温最大，三四线城市相对要小。
2、同比增速：一线城市看似好实则也有压力
数据显示，今年5月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速预计为57%、-6%和1%。从数据上看，二线城市表现最差，出现了由正转负的情况。而一线城市的高增长属于异动，因为去年5月份上海交易数据非常差，所以容易拉升今年5月份的增速水平。
3、年初累计同比增速：出现了收窄的迹象
我们对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类，以分析城市之间的交易行情差异。数据显示，今年1-5月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积预计为1247、5051和3161万平方米，同比增速预计为26%、13%和17%。三类城市均为同比正增长态势，但目前已经有收窄的迹象。
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城市排序
1、环比增速：部分城市虽拉升，但能级较低
对今年5月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积环比增速预测值进行排序，结果如下。排序显示，漳州、六安、衢州、湖州和徐州的环比增速较高，分别为94%、54%、45%、39%和37%。不过此类城市的交易规模不大，普遍属于低能级城市。值得关注的城市为惠州，该城市5月份的交易数据总体表现不错，交易规模和增速都比较高。不过近期惠州针对首付贷等进行了管控，说明营销层面有秩序紊乱的问题。
从环比增速排序后10位的城市来看，长春、福州、西安、江阴和泰州的降温力度较大，其环比增速分别为-54%、-48%、-46%、-41%和-41%。其含义是，部分城市相比4月份交易量缩水了一半。从降温力度较大的城市来看，一些大城市也在名单之中，值得关注。
2、同比增速：深圳济南等城市表现不错
对今年5月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速预测值进行排序，结果如下。排序显示，上海、漳州、六安、深圳和济南的同比增速较高，分别为466%、139%、107%、73%和67%。这里需要解释的是，去年5月份上海受疫情影响其交易数据很差，所以会出现如此大的同比增速。相对来说，深圳、济南、厦门等市场表现不错。
从同比增速排名后10位的城市来看，泉州、大连、泰州、长沙和福州的市场交易数据并不好，其同比增速分别为-86%、-76%、-62%、-38%和-37%。我们认为，此类城市的表现和实际感受是相似的，也要求此类城市后续出台更有针对性的购房刺激政策。
3、年初累计同比增速：杭州和惠州表现较好
对今年1-5月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速预测值进行排序，结果如下。其中，楼市行情表现较好的5个城市分别为长春、杭州、惠州、南宁和济南，其同比增速分别为98%、79%、66%、57%和52%。需要说明的是，长春去年疫情影响下，月度交易数据有异动，所以同比增速相对高。若撇开长春，那么杭州属于当前楼市交易行情最好的城市。同时惠州则属于三四线城市中表现最好的城市。
同样的，楼市行情表现不好的5个城市分别为泉州、大连、长沙、南京和清远，其同比增速分别为-66%、-35%、-27%、-17%和-17%。总体上看，此类城市今年楼市交易表现确实略差。其中南京市场进入此类排行略出乎意料，此类城市要关注二手房抛售对新房市场带来的挤压影响。
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结论趋势
1、市场总结：4-5月的下行态势要给予重视
从今年4月份以来的交易数据看，购房动力有所减弱、市场复苏面临阻力。我们要对此类市场新情况给予积极关注和及时反应。第一、从近期各地的房屋营销市场来看，出现了很多新情况，比如说房屋备案价下调、首付贷重新出现等。此类新情况背后都反映出房屋销售面临了一些困难。各地要结合市场数据和各地反馈的情况，对4月份以来的新问题做系统分析。第二、当前一些重点城市在积极放松购房政策，包括南京和杭州等都出现了放松限购的动作，这说明市场降温不是简单的“三四线不行”的问题，一些高能级城市也面临了此类问题，这是我们分析城市结构方面所需要注意的内容。
2、市场趋势：各地政策的落地性应强化
今年房地产市场复苏的总趋势不变，但确实要关注短期市场波动、市场易冷的新问题。此类问题不关注，则很容易错过稳楼市的最佳时机。第一、要高度重视房地产市场的交易行情问题。二十届中央审计委员会会议指出，聚焦统筹发展和安全，密切关注地方政府债务、金融、房地产、粮食、能源等重点领域，牢牢守住不发生系统性风险底线。各地应该深入理解房地产业在全行业中的地位，尤其是重视住房消费提振在防范化解金融风险中的重要作用。第二、鉴于目前市场的新情况和新问题，对于有碍于住房交易市场活跃的各类政策，应该做进一步的放松或调整。同时要注意政策的落地性和有效性，一些政策出台后应该用更直观和朴素的语言对公众做解释，以强化相关政策的可消化性，真正助力住房消费市场的提振。
附录
本报告涉及的50个城市按一、二、三四线城市划分，包括：北京、上海、广州、深圳、成都、大连、福州、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、苏州、西安、长春、长沙、重庆、宝鸡、德阳、东莞、东营、佛山、湖州、惠州、丽水、六安、清远、衢州、泉州、汕头、韶关、绍兴、泰州、温州、无锡、徐州、烟台、漳州、肇庆、镇江、舟山、珠海、淄博、江阴和昆山。
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