我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，在上海最破旧的洋浦东外滩到底值不值得买？
沪叔：你好，如果你是投资买房的话，那东外滩板块可以说是一种不错的选择。首先，东外滩板块靠着滨江和高校的独特优势，承载着世界级科创中心的使命。如今几个头部互联网企业都接连了入驻东海滩，预计在二零二五年杨浦将引进，多重战略级规划标签的加持，让这个板块呢具有很强势的一个能级地位。因此发展任何企业都有足够好的一个基础。那产业升级之后，原有的一个生活场景也会发生实质性的变化，又加上越来越多的开发商都看中了这个板块的一个购买力，陆陆续续地走进来，也不断地提升了整个板块的城市界面。同时与东外滩紧密相连的北外滩世界级的会客厅，正在以肉眼可见的速度发展。
提问：沪叔，你好，在上海买房，感觉大虹桥这边房子很热门，但是为什么虹桥价格一直没起来呢？该怎么在上海买房呢？
沪叔：你好，虹桥这边的话新房不断的开发，就会导致这边二手房没起来，比如你现在刚买这边房子，然后你每年旁边开一个新盘，每年旁边开，就在隔壁，那这种情况下是房价是涨不起来的，因为对于买家心态来说你都是二手房，目前大虹桥新开的房子都是比较零散化，等这些商品房都交房以后，会发现虹桥的商品房也慢慢地成了社区，只是现在很多大批量的商品房还没有交房，成型的社区比较少。
提问：沪叔，你好，安亭这个板块如何？
沪叔：你好，安亭属于嘉定远郊，挨着昆山，整体汽车产业支撑，目前属于溢价比较少也难跟大盘的版块，投资性不高，因为居住人群一般，地段一般，闭合性配套和市区没有交集，整体的政策规划比较少。
提问：沪叔，你好，现在新普陀小学招生很多，有种说法想去梅陇中学后续得摇号了，不是一定能去梅陇中学，存在不确定性，不知道是否属实，现在居住地对口上外普陀实验，新学校，想换个好点的并且稳定的学校，考虑去徐汇，看过园南，师三，上小，综合考虑比较倾向上小，交大附小不知道入户4年是否能进？
沪叔：你好，新普陀小学附近只有梅陇，梅陇去年在真光开了分部，梅陇实验，交小被统筹风险还挺大的，交小4年没问题的，交小的是派位南洋模范和徐汇中学，初中在徐汇基本上最好的，徐汇的教育比普陀更稳定一些，因为徐汇好学校比较多，即使出现乐划片区类的因素，徐汇的影响也是最小的。
提问：沪叔你好，本人去年毕业的，目前61分左右，首付能拿出270-280w左右，目的是投资+自住，投资的比例要大一些，前几年是不准备自住的。1.今年本来是准备打新房的，但是第一批次四季都会分数不够，第二批次的招商璀璨和江桥南山项目估计也不太够，其他的项目感觉都太偏了，所以想问下是否应该继续打新呢？看着新房的联动价和最后的挂牌价都在不断上涨，也有点着急。2.如果买二手房的话，本人比较看中地铁以及房龄，希望近地铁，房子能是2010年后的，对学区的要求不大。最近看了嘉定南翔和江桥的二手房，看南翔路站附近的地铁房已经到6万甚至7万了，是不是现在南翔的房价是高位了，不知道性价比和升值潜力还高不高？江桥我主要看的龙湖天濮附近的小区，沪叔不知道您推荐南翔还是江桥板块，如果是江桥的话，我应该重点关注哪个区域？3.投资角度看，还有哪些二手房区域是我可以再关注一下的？谢谢
沪叔：你好，目前在上海打新和二手房的资金比例是不一样的，在关注积分的同时，提前要做好首付的了解和准备。新房首贷首付最低35%，二贷首付最低70%。二手房按照新政“三价就低”原则，首贷首付成本65%左右，二贷首付成本80%左右。由此再根据你的收入情况，月供还款能力，大致确认自己可否贷足余下的比例。
①今年二批次新房开盘价有部分是比新房联动价或是3年前旧批次推出来的要高，但也不乏有持平的价格。但整体仍处于限价水平下，但凡非远郊新盘，和同板块次新相比，仍然有或多或少的倒挂价格。
②北江桥和南翔的部分版块，形成了次新社群，短期看价格6-7w甚至更高，有些已经高出了外区客的价格认知，但本区房源仍在此价位段有不低的换手率，说明当下不论是龙湖天璞，保利江桥二手的7w，还是留云湖华润中央公园二三期的7w+，森林公馆的6.3w+，这个价格都是市场所认可的价格。次新商品电梯房在整个片区又都是香饽饽，短期内不会有高点一说，下一轮楼市期依赖版块就看谁在划水，谁会领跑。
③是否继续打新？61分的积分相对来讲，属于中间段积分，地铁盘难买，近郊非地铁盘好买，但这类盘注定是有鸡肋的缺点。三批次后续入市的颛桥宝华紫薇花园，房源较多，也可以关注。
接下来的上海楼市，给大家几点买房忠告：1.上海楼市库存远低于其他一线城市，目前去化周期一个多月，加上上海6月新出落户定向开放对世界top学校的留学生，拆迁户的入场，上海楼市是不缺购买力！2.买房选筹很关键，现在不同板块，不同产品分化差异不同，未来跑输大盘的，价格抗不住的房子，有以下几个特点：①地段差无学区加持的老破小②城乡结合部洼地远郊房③户型差，没有电梯，缺少车位④老破大，享受不到市区资源辐射，产业价值低，人口流入几乎没有，无人接盘的房子。
3.刚需买房，先上车，房价涨跌概率都是50%，你应该抛掉对楼市涨跌的预测，房价“合适”的时候就是选择，在你需要买房的时候，比如结婚，比如改善。
4.不要等下跌，未来两个月是楼市复苏期，也是有购房力群体上车买房窗口期。
5.既要又要还要，先看看自己预算，十全十美符合自己心意的房子，一个字“贵”
我们统计预算300-500万刚需买房值得关注的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔好，我想问动迁房和老破小附近的新房能不能买？我最近也有看一些盘，周边配套设施倒是不错，就是周边环境看着一般，不知道哪种更好？值不值得买？
沪叔：你好，一般楼盘项目如果在动迁房基地板块，周边城市界面很长一段时间是难以改善的。但是动迁房群中的商品房会凭借其楼龄、质量、户型、物业管理等优势脱颖而出，周边居民对于舒适居住体验的要求只会随着区域的发展愈越来越高，届时区域内的优质商品房就将成为他们的首选目标。因此，动迁房边上的商品房还是值得买的，尤其是当楼龄相差五年以上，选择区域内更优质的新建商品房是一个不错的选择上海买房建议，详见知识星球内部分享。
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