与前几个月,新房、二手房市场一度火爆相比,天津土地市场开年后始终缺少点存在感。

据克而瑞数据统计,一季度天津土地成交面积13.6万㎡,出让金15.74亿元,远低于往年同期。出让量少之外,更重要的是没什么重量级的地块,说的上来的就是城投摘得柳林70号地块,其余寥寥无几。

但在今天,天津土地市场终于起势,一口气成交了6宗地块,甚至出现了久违的竞拍、溢价、抽签。

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这6宗地块包括关注度超高的体北地块、大直沽的东孙台地块、海河柳林的天钢一期三宗地块以及金钟河大街南侧的城市更新地块,总成交建筑面积约达66万㎡,单日成交总额也达到了113亿元。

话不多说,直接上干货。

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体北地块

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去年一批次,四批次,今年一批次......体北地块预出货好几次,彼时挂牌总价61.81亿元,后以流拍告终。再度上架后,缩减了地块中商业体量,挂牌总价下调8.31亿元,这次终于顺利成交。

该宗地块也是此次土拍中热度最高的,吸引了中海、华润、龙湖、金茂到场,最终经过142轮竞拍,由金茂以总价59.1亿元摘得,折合成交楼面价26393元/㎡,溢价率10.4%。

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从挂牌公告上看,该宗地块建面超20万方,从今年的土地出让计划来看,体北地块是核心区体量最大的地块。有住宅,有商业,有教育。

与此同时,59.1亿元的成交总价也达到了其他地块难以企及的高度,基本已经锁定了今年年内地王。

地块位置优质,位于环湖中路与体院北道交口,与体北鲁能公馆隔路相望。周边地铁三线交汇,其中5、6号线均已通车,7号线正在建设中。

目前这个片区只有一个新房体北鲁能公馆在售,全盘规划洋房和小高层,小高户型在81-166㎡,精装修交付;4月卖了50套,成交均价53242元/㎡,是目前河西区价格最高的楼盘。彼时,鲁能以36.2亿元竞得体院东地块,溢价率25%,楼面价30548元/㎡。

今日,金茂体北地块楼面价26393元/㎡,较鲁能每平米便宜约4000多元左右。待该宗地块入市后,一方面将补仓体北板块新房市场,一方面将与体北鲁能公馆对台打擂。

当然,因该宗地块体量大、总价高、位置好,所以对拿地房企的实力提出了更高的要求,好在是金茂,稳了!

此外,河西市场一直都是以新梅江、陈塘庄为供应主力,虽然能够吸纳很多改善客群的目光,但是也有部分买房人其实并不认同,他们更希望在真正的核心区置业。所以,对于追求河西核心区的买房人来说,是个值得期待的纯新盘。

东孙台地块

经历2022年一年的空窗期,河东终于卖地了!

东孙台地块是个“回锅肉”,先后经历了挂牌-停牌-降价。这次终于顺利出让,吸引保利、龙湖、金地、中海、中建六参与竞拍,价格一路达到最高限价9.02亿元,随后保利、龙湖、中建进入抽签阶段,最终由龙湖中签,折合成交楼面价19609元/㎡。

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讲真,东孙台地块位置还是相对不错的,因为河东最好的地段就是海河沿线,而现如今海河沿线基本没有可供开发的新地了,这就奠定了地块的先天优势。

同时,地块周边有地铁5号线和9号线,交通便利。还有街坊小学、第八十二中学、田庄中学等丰富的教育资源以及第三中心医院等医疗资源、工人文化宫公园等娱乐场,生活成熟度较高。

大直沽板块有且仅有中交春映海河一个盘在售,项目以刚需和刚改为主,主推建面约78-120㎡户型,精装均价约35000元/㎡。

东孙台地块楼面价与中交春映海河的楼面价基本接近,且容积率更低,只要价格别太离谱,入市后一定会对春映海河形成降维打击。

天钢一期三宗地块

海河柳林片区是今年天津楼市最受关注的热点之一。年初,开发大幕正式拉开,70号地被天津城投摘得,目前该地块案名已公布——城投蓝城·臻品蘭园。

今天出让的天钢一期004、005、006号三宗地块均由中交收入囊中,成交总金额约42亿元,成交楼面价约1.3万-1.5万/㎡左右。

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三宗地块的出让,意味着海河柳林片区大刀阔斧,驶入开发快车道。

这三宗地块位置相当不错,海河北边,也可以说属于地铁上盖项目,紧邻地铁11号线、Z1号线。

周边学校规划幼儿园、小学、中学。从当下的形势来看,后期极有可能引入重点校分校,打造个九年一贯制,变成妥妥的学区房。

而且紧邻的地块规划是商业和医院,未来可以形成一个自循环的高级社区。

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其次,产品形态方面。

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004地块,容积率2.18,产品将以高层和小高层为主;005地块,容积率2.0-2.7,同样是高层和小高层产品;006地块,是这三个地块中最具卖点的地块,离地铁和学校最近,容积率1.6-2.0,可以做小高层和洋房产品。

最后,价格方面。

这三宗地块的楼面价除了土地成本,还要加上治理成本。结合当下1.3-1.5万/㎡的楼面价折算下来,未来均价都得在2.5万起步,洋房3万+。这个价格对于东丽区来说是个不小的挑战,同时买房人对土壤污染问题是否存在抗性也是个未知数。

金钟河城市更新项目

金钟河城市更新项目横跨河北、东丽两个行政区,今日出让的津东丽赵(挂)2023-007号地块位于东丽区,由天津城投以总价2.2亿元摘得,折合成交楼面价2667元/㎡(不含土地成本)

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距离这个地块最近的新盘是金钟三杰——中国铁建花语尚东、金地万悦城、中交雅郡城东春晓,售价在1.5-1.7万左右。

·02

今日这6宗地块的成功出让,也透露出天津土地市场的几个趋势——

①供地模式的转变已成定局,不再按年度批次推介土地,改为年度常态化更新,供地模式呈少量多次供应。

②核心区、热点板块的土地更受欢迎,甚至引发争抢。所以,对于买房人来说,置业逻辑如同开发商拿地,一定要聚焦核心区,聚焦核心资源。

③从需求端来看,拿地主力依旧是央企、国企和头部房企,民企活跃度依旧较低。

此外,上周五,天津连着上架了9宗居住用地,总体量约105万㎡,总价约122亿元。涉及传统吸睛板块,水西、中北镇、海教园、南口路以外,还有一些值得格外注意的地块,比如南开亮出王炸级中医院地块。

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众多超高关注度的地块,可以预见,二季度天津土地市场将迎来一波高潮。

·03

土拍市场的回暖,天津并非孤例。

3月北京朱辛庄0028地块拍卖现场,42家房企投拓人聚集,这其中既有央企华润、保利、金茂、大悦城、国企城建开发、城建兴华、天恒、住总等,也有头部房企碧桂园、龙湖参与其中。此外,还出现了一些新面孔,如鸿丰置业、湖北天创、河北万浩等。自从北京实施土地出让招拍挂制度后,还从未如此热闹。

坐标成都,46家房企围猎4宗宅地,新希望、万科、华润、龙湖、保利等,均现身其中。

杭州萧山市北地块还未开拍就封顶,参与摇号的房企高达60家,参拍房企创该城市土拍历史上单一地块新高;与此类似,苏州工业园区湖西1号地块,还未开拍也出现了40轮报价。

二线城市似乎也有所回暖。比如南昌,首拍6宗地块,共40家房企竞拍、两宗触发熔断。

从场面上看,呼声已久的土拍回暖,似乎已出现端倪。

土地市场回暖的背后,折射出房企对热点城市的看好情绪,同时在去年土地缩量的情况下,房企补仓意愿也有所加强。

经历了长时间的消耗与资产甩卖,他们或许已有些压力。

今年,这场“存粮”之战,已然打响,分化也将加剧。