居住权作为民法典新增的用益物权，将房屋的居住权和所有权分开，以保障孤寡老人、离婚妇女等群体的住房需求，有利于实现社会的公平正义和安定和谐。但居住权的存在，也往往使所有权人因急需用钱而出售房屋时，房屋严重贬值甚至无人问津。

在一起继承纠纷案件中，被继承人在遗嘱中将一套房屋留给自己与前妻所生之女，同时在该房屋上为再婚妻子设立居住权，导致两位继承人在处理居住权问题时发生分歧。居住权人委托家理律师事务所代理案件，家理指派吴彦明律师、王斌律师办理该案。

家理律师以房屋的租金收益为参考基数，将居住权转化为公平合理的经济补偿，巧妙解决了双方当事人的现实问题。

一纸代书遗嘱，引发居住权保障问题

周某与张某系再婚夫妻，婚后未生育子女。张女士系张某与前妻所生之女。

2012年初，周某、张某和张女士共同签署《婚前公证书》，约定张某去世后，其名下位于海淀区的某房屋（张某与前妻的共同财产）归张女士所有，周某对该房屋拥有单独使用权。若周某再婚，需将该房屋交还张女士。半年后，周某与张某登记结婚。

2020年初，张某订立一份代书遗嘱，写明其名下海淀区房屋由女儿张女士继承，妻子周某享有继续居住的使用权。如果张女士家中发生重大变故，需要支付大额资金而出售房屋时，应该保证为周某提供四环附近或之内的一居室。此住房在周某身故后，依旧由张女士处置。

不久后，张某去世。周某与张女士去公证处公证，约定部分遗产由周某继承。后来张女士发现仍有部分遗产未实际分割，遂以周某为被告，向法院提起继承纠纷之诉。

制定补偿标准，解决当事人现实问题

家理律师接受周某委托后，详细了解了被继承人张某的家庭状况，得知原被告之间的关系不错，其他遗产分割并不存在争议，争议焦点在于海淀区房屋的处理。被继承人张某在遗嘱中写明海淀区房屋由张女士继承，周某享有继续居住的权利，尽管从法律上来说，设立居住权的房屋可以出售，但买受人取得房屋所有权后仍要容忍居住权的存在，这势必导致该房屋在出售时严重贬值甚至无人问津。

出于为当事人解决实际问题且不影响双方的关系考虑，家理律师查阅了有关居住权的法律规定及相关的案例，提出了符合双方利益并具有可操作性的解决方案，即将居住权转化为经济补偿，同时周某搬离该房屋。这样，对于拥有独立住房、无需居住在涉案房屋的周某来说，取得了更为实际的收益；对于张女士来说，可以避免房屋因居住权的存在而影响房屋的出售。

至于居住权的补偿标准，家理律师提出以设定居住权房屋的租金收益为参考基数，再乘以居住权的剩余年限来计算补偿金额。如果双方约定了居住权存续期限，则按照约定来计算居住权剩余年限；如果双方未明确约定居住权存续期限，则参照当地人均寿命减去居住权人当前年龄，计算居住权剩余年限。具体到本案，双方当事人参考涉案房屋所在位置的房租情况，达成了每月1万元的补偿标准。考虑到张女士的支付能力及税费等问题，周女士同意张女士分批支付补偿款。

在家理律师的推动下，周某与张女士最终达成调解，并由法院出具调解书。主要内容如下：

（1）张某名下海淀区房屋由张女士一人继承。

（2）海淀区房屋在出售前，由周某一人继续居住使用。

（3）张女士如果出售房屋，需提前一个月通知周某搬离，并一次性支付5年补偿款共60万元；从第6年开始，每年按照12万元的标准向周某支付补偿款（但应提前一年支付），直至周某去世。

加强实务探索，推进居住权制度研究

在继承纠纷案件中，通常有以下几种设立居住权或居住使用权的情形：（1）房屋所有权人与居住权人以订立合同的方式设立；（2）房屋所有权人通过订立遗嘱的方式设立；（3）依据法院或仲裁机构的生效文书设立。在继承案件中分割拆迁安置房屋时，很多法院认为拆迁安置人对拆迁安置房屋有居住使用权，但这里的“居住使用权”并不是民法典意义上的居住权。

居住权作为民法典新增的用益物权，将房屋的居住权和所有权分开，以保障孤寡老人、离婚妇女等群体的住房需求，有利于实现社会的公平正义和安定和谐。但居住权制度刚刚推出不久，在实践中存在很多亟待解决的问题，有些地方甚至不具备办理居住权登记的客观条件。律师在办理涉居住权纠纷案件时，应当充分了解当事人的家庭状况和实际需求，并据此制定最佳的诉讼策略或调解方案，以维护当事人的合法权益。

吴彦明

北京家理律师事务所主任律师
北京电视台《第三调解室》特邀专家

工作经历：

婚姻家事专业型律师

执业经验10年+

亲办婚姻家事案件200+

擅长出庭、庭上调解

拥有10余年的执业经验，擅长婚姻家庭纠纷、房产纠纷、人身损害赔偿纠纷等民商事诉讼领域。办案风格认真细致，亲和力强，善于与当事人进行有效沟通，能够在帮助众多当事人调解结案的同时，最大程度地维护委托人的合法权益。

经典案例：

协议离婚：男方不同意离婚，助女方成功离婚获得孩子抚养权和房产并免除补偿；

离婚纠纷：女方长期受家暴，男方坚决不离婚，助女方成功离婚并争取到最大财产；

离婚纠纷：多种方式劝解和说服，促双方庭上达成离婚协议，助女方取得抚养权；

离婚纠纷：男方重病女方不闻不问不同意离婚，促使一次性判离且为男方争到大部分财产；

离婚纠纷：男方擅自将婚生子带走抚养三年，离婚时助女方取得孩子抚养权；

损害赔偿：离婚后男方得知婚生子女并非亲生，助男方追回抚养费，获得精神损害赔偿；

财产纠纷：女方隐瞒婚生子女并非亲生子女，助男方撤销离婚协议重新分割夫妻共同财产；

子女抚养：婚内长期分居女方独自抚养孩子，助争得婚生女抚养、医疗等费用；

继承纠纷：助当事人在法定继承份额的基础上，争取到更多的遗产份额；

继承纠纷：当事人继承父亲公租房，拆迁后被其他人起诉分割，成功劝说对方撤诉；

王斌

北京家理律师事务所专职律师

工作经历：

婚姻家事专业型律师

亲办婚姻家事案件100+

擅长处理离婚、继承、合同纠纷等案件

2016年高分通过国家司法考试，取得法律职业资格证书。在校期间响应国家号召，参军服役两年，先后荣获“团嘉奖”及“优秀士兵”称号。毕业后即入职大型上市国企，拥有三年法务工作经验，先后参与5起数千万元合同的谈判、10余起超亿元的合同评审、20余起诉讼及商事仲裁的争议解决、2000余份合同的起草与审核，拥有大量的实务经验，熟悉诉讼流程，擅长调解与谈判。因工作突出，获评为公司“优秀员工”，并破格升任法务主管。

2020年加入家理，专注于婚姻家事领域，办理包括离婚、继承、分家析产、合同等家事案件逾百件。两年的参军经历，让王律师在工作中具备优秀的执行能力、严格的保密意识、良好的攻坚品质；三年的国企工作经验，让王律师具备扎实的专业素养、大量的实务经验、良好的谈判能力。面对当事人的委托，王律师能够积极倾听、主动分析、高效回应、及时反馈，始终以忠诚捍卫当事人利益为目标。

经典案例:

离婚纠纷：打掉5份婚内房产加名承诺书，助男方保住婚前房产；

离婚纠纷：手把手教女方收集分居证据，在无法定离婚事由情况下助女方一次判离；

调解离婚：持近10份调查令调取男方大量不利证据，助女方调解获赔15万；

遗产继承：巧谈感情促调解，助老夫妻妥善处理女儿继承事宜，小惩女婿护外孙；

遗产继承：力证老伴闺女不尽孝，助当事人继承四分之三以上遗产；

遗产继承：多方论证遗嘱真实性，助老太继承老伴全部遗产；

合同纠纷：多方论证当事人赡养老母30余年，打破兄弟姐妹假借母亲名义撤回赠房的幻想；

合同纠纷：对方频换案由缠诉不休，结合法理及证据，确定房屋买卖合同实为赠与合同，当事人无需支付分毫即可保住获赠房产。