昨天，嘉禾望岗地块摇号，上演“复仇爽文”。
但接下来第二批供地还有不少压箱底的地块要出让，大家直接看图。
当中，有一宗地块跟嘉禾望岗地块很相似，很有可能是下一个打脸曾经对他爱理不理人们的钮钴禄氏。
没错，这宗地块就是去年与嘉禾望岗地块双双流拍的番禺客运站北侧地块。
今天来聊一聊，番客北地块，以及龙湖金地天峯，凭什么逆袭？
01
很相似，番客北有望复刻嘉禾望岗命运
为什么说番客北和嘉禾望岗地块相似？
1）去年都是大热门选手，最后都流拍。
犹记得去年，金茂报名了嘉禾望岗、番客北地块。只是举牌的时候，金茂总部不同意，才导致地块流拍。
去年你对人家爱理不理，今年高攀不起。
2）今年卷土重来，不降价，有信心。
不过，今年卷土重来的番客北地块，与嘉禾望岗地块一样，没放下身段。
地块占地面积16901平，最大建筑面积51213平，起拍价90263万元，起拍楼面价约17625/平（未扣除配建），地价跟上次一样没变。
不过付款期限放宽了，原来第二期要求2个多月内付清，现在是一年内，这减轻了开发商资金沉淀的压力。
是的，不降价，但有信心。
毕竟开年之后，已经出现了五个摇号地块，说明开发商对后市还是比较乐观的。
后续卖楼好不好另说，但买家对入场有更多的信心。
3）地价都比周围近年出让的土地低，具有性价比。
嘉禾望岗地块的起拍价2.1万/平，拍到摇号的价格也才去到2.47万/平。
还是相比周边的地价，还是便宜了不少。
再来看看番客北地块，一样的剧本。
地块起拍楼面价1.7万/平，拍到封顶约2万/平。
而其隔壁的龙湖金地天峯，当年拿地的时候可是加价多轮，最终以上限价58.1亿+6750㎡配建拿下的。
其楼面价高达2万/平，如果扣除配建更是高达2.9万/平，目前售价3.9-4.6万/平。
再远一些的卓越晴翠府，在2021年卓越以30亿+3000㎡的配建拿下，实际楼面价去到2.66万/平，目前在售3.5万/平。
还有距离番客北地块2.5公里处即将开拍的好又多地块，起拍楼面价就去到2.1万/平了。
这样一对比，番客北地块的性价比凸显无疑，有价格差，也有利润空间。
对市场来说，这也是一张安全牌。
02
热度不低，地铁+教育+商业已经明牌
其实，关注番客北地块的房企不少，据悉研判该地块的房企有十多家。
这也大大增加了番客北上演与嘉禾望岗同样复仇爽文的几率。
那究竟番客北逆袭的底气在哪里？
一方面，自然是今年的市场预期比去年好，开发商看好后市，今年已经摇了5宗地块了。
另一方面，地块本身质素也不错，位于番禺广场，也是番禺的区府板块，周边有成熟的配套。
如商业方面的永旺梦乐城、金港湾购物广场；教育方面广东仲元中学等等。
周边城市面貌不错，交通也比较方便，没有被城中村包裹。
而且地块没什么缺陷，现状平整，利于开发，后续的开发效率会很高。
猜测地块以前是驾校用地，有练习上坡的地方，目前整体地块已经腾空。
开发商拿地后，可以直接进场动工，减轻成本。
| 番客北地块现状
| 番客北地块现状
而且前文我们说到，地块地价比周围便宜，特别是与其距离仅200米左右的龙湖金地天峯，地价便宜了1万+，后续入市的价格，有非常大的优势。
不仅比隔壁项目便宜，因为距离近，配套是共享的，而且已经落地，不是概念和规划，利好看得见，摸得着，稳稳打出一张安全牌。
其一，距离地块300米左右在建地铁3号线东延段的番禺客运站。
地铁原定于今年年底通车，不过目前看是赶不上了。
从地铁的进度来看，非常有可能明年通车，因为截至今年4月，土建工程累计完成89%。
从这里出发，快线的话，1站到番禺广场换18号线，再坐1站到琶洲，2站到珠江新城冼村。
地铁开通后，番禺客运站直接连通番禺广场站，未来无论去往珠江新城，还是琶洲，都很方便。
目前地铁站的出入口已经建好了，我去现场看了，的确如此。
不过周围有围蔽，我努努力也只拍到了一点。
这说明，无论是龙湖金地天峯，还是番客北地块，地铁已经是明牌了。
其二，龙湖金地天峯拿地的条件是要配建8万平的商业，后确定打造为龙湖非常有名的IP——龙湖天街。
不过此前地块一直没有动工，也让购房者多了一层忧虑，什么时候能够享受家门口的买买买。
对此，我们了解到，因为商业地块跟地铁站是使用的同一地块，要做TOD综合体，商业配套要配合地铁动工。
所以，等到明年地铁站开通的同时，天街开始建设，建设同时会启动招商，预计2026年开业。
龙湖天街属于开放性商场，对于番客北来说，300多米的距离不远不近，商业也有了确定性。
配套别人都建好了，不用额外掏钱，直接享受就好。
| 龙湖天街效果图
其三，龙湖金地天峯花了8000万引进了广外附的省一级小学。
这个学校有多重磅呢？广外附来自广州教育界三大巨头——广外教育集团。
集团旗下的“广外外校”，属于全国首批13所具有保送资格的外语学校之一。
可以说，广外附小的到来，补强了板块的教育，对于龙湖金地天峯来说也是一大利好
还有番客北地块，官方也确定了，如果人户一致，是可以上广外附的。
地块分文不花，就可以享受名校配套，太爽了。
| 广外外校，广外集团顶牛名校（来源：广外外校）
等于说，番客北地块还没开拍，但板块交通、学位、商业都有了非常强的确定性，宜居属性拉满。
03
龙湖、金地把配套搞起来了，市场更认可
有人觉得，2022年，地块隔壁的天峯卖得不够好，番客北或许也会遇到这样的困境。
其实，天峯去年在卖的时候，买家抗性大。
一是，去年市场的确不好，这是大环境的问题。
再加上市场没有预期，房企们观望更多。
但今年以来，市场开年有逐步回暖之意，开发商们一方面也希望用地市火热来拉动楼市，另一方面也持续对核心区的地块看好。
5个摇号地块，就是最好的佐证。
二是，龙湖金地天峯售楼处选得不够好，也不明显，我去的时候就跑错了。
看下图这个最明显，从亚运大道上可以直接到的地方，居然不是营销中心！
而是要拐弯走进傍雁路里面，才能找到售楼处......
真的，太考验耐心了。
第三点就是，金地天峯卖的时候，很多配套还没实现。
比如学校，开盘之前学校一直没确定。
还有地铁，也是一直没开通，地铁不开通商业就没办法动工，所以不少人觉得天街商业体遥遥无期。
毕竟买天峯的自住客比例还是很多的，奔着学校和商业来的。
因此地铁、学校、商业都是他们最关心的，此前没有确定性的消息，购房者也会不安，会犹豫。
|龙湖金地天峯沙盘图
如今，那些不确定的配套都确定了，这也是一张安全牌。
可以说不利因素天峯都一一解决了，我去的时候龙湖金地天峯说要全线涨价2%，小户型的涨价比例可能更高。
目前项目在售6栋，以及4栋、5栋部分尾货，售价3.9-4.6万/平，总价430-630万（折后）。
未来再涨2%，价格去到4-4.7万/平左右。
| 龙湖金地天峯销控表
现场销售说，现在他们项目无论是园林、地铁、商业还是学校，都有了确定性，涨价底气更足。
而且自从项目确定引入名校后，就算是工作日，也有很多看房客。
我顶着35+度的天气去项目的时候，目测现场还有5-6台客在洽谈，难怪有涨价的底气。
| 天峯销售中心现场
其实，整个番禺区府板块的新盘并不多，而天峯与番客北地块所在的位置，未来可以通过地铁联通番禺广场，可以很好地承接那边的客群。
而且有了教育这张明牌，不少置换客也更会考虑这边。
天峯的销售告诉我，他有个客户是居住在区府板块的，第二套房买了亚运城。
本来是奔着学位去的，不过学位没用上，又觉得那边太偏僻，所以卖掉置换了天峯，就是看好天峯更近，配套也很不错。
不过，龙湖金地天峯仅剩下7/8栋还未开售，货量也不多。
而番客北地块的到来，既可以补货板块，承接天峯的热度，互相不竞争。
又避开了之前所有的不利因素，直接摘桃。
拥有地铁、教育、商业等明牌的配套，再加上地块的地价是比周边的地块都要便宜的，未来定价有优势，性价比非常高。
所以，无论是龙湖金地天峯，还是番客北地块还是值得高看一眼的。
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