天河和海珠，是广州接下来的土拍重点。
世界大观、珠江新城东、吉山仓、上涌果树公园地块...这几个热点，我们都有单独聊过。
其实，海珠还有一匹隐藏的黑马-东方红印刷厂地块，可能会在入市后，掀起新波澜。
为什么?地块的综合素质不赖，海珠西+地铁口+配建学校+商业配套。
硬要说，也算半个TOD项目了。
要知道，离地块直线距离大约1公里外的江泰路地块，当年中海以4.5万/平的地价拿下，时至今日都属于广州地价TOP10！
东方红印刷厂地块的硬件素质，相比江泰路地块还要好一点点。
那么，地块能不能挤入地价TOP10榜单？
1
东方红印刷厂地块，位于海珠西部的工业大道中，临近广纸板块。
地块总用地面积4.8万平，总建筑面积11.94万平，是一宗居住兼容商业、中小学、体育馆的综合地块。
首先，交通配套不错，处于广佛线燕岗地铁口，还有11号线在建，未来是双地铁。
家门口工业大道9车道的配置，车流很大，快的话，到琶洲20分钟左右，到珠江新城大约30分钟。
其次，地块配建学校、体育馆，周边教育素质整体不错。
按照此前规划，项目留了体育馆、中小学用地。具体什么规模，是不是名校还不确定，但对比学位紧张的海珠西，配建学校有优势。
而且，项目周边红棉小学、工业大道中小学、昌岗中路小学还不错，有名额直升四十一中、五中。（学位分配以教育局为准）
第三，有一个新建的方圆综合体项目333，涵盖了公寓和商业，建成后会对项目起到很好的推动作用，商业和地铁都在家门口，也是对城市界面的改善。
现在，333已经建到一半了，还有同步进行的地铁11号线。
只不过，方圆的商业运营能力，要打上一个问号，反正有总好过没有。
第四，地块不是一线临工业大道，有一排现有住宅能遮挡噪音。
同时，地块南向望江的江景是能讲讲故事的，只有正西向有个高层小区-星汇海珠湾，北向、南向江景视野都还OK。
和不远处的江湾和樾的江景肯定没法比，但这块地的定位也不会那么高。
2
当然，这块地存在海珠西新盘一贯的硬伤，城市界面不行，被城中村的老旧房屋围观。
另一侧，一大片蓝色城中村密密麻麻，就在项目脸上。
对低楼层住户来说，有点噩梦。将来，估计低层和高层的价差会很大。
虽然，地块占地面积在寸土寸金的海珠西是中型社区，容积率也在3以内，总用地面积4.8万平，总建筑面积11.94万平。
但是，这涵盖了居住、商业、中小学、体育馆等多项功能，留给居住、商业的可售面积能有多少？
这也基本意味着，内部花园会很小。地块又只能往高了建，要成另一个天宸府、观云府了。
这块地还有一个隐藏bug，这个bug也算是工业大道的地块传统了。
地块前身是一个印刷厂，退2后被改造成了创意园，在2020年被强制清场，征收。
有房企的人表示：“地块内部有一定污染。”
这个情况不保真，要等未来的挂地公告，才知道。
如果是真的话，不单单是清理成本问题，还有整备时间和这类土地对将来入市的影响。
比如说去年拿地的江湾和樾，挂地时就要求“土壤污染修复工作并承担费用”。
这类隐藏成本，不好估算。
3
纵观整个海珠西，近3年来公开出让的地块，地价基本在3.5万/平以上。
最近出让的江泰里地块，高达4.5万/平，只不过没太卖出价。
地价高达5.1万/平的中海观澔府，离东方红印刷厂也不远。
但从地块和江景的距离，以及内部的情况来看，去不了那么高。售价和定位也会更倾向板块内两个刚改盘，中海江泰里及中旅天宸府。
如果，地块一两年能入市，产品定位肯定就是和这两个盘打架。但是，这两个盘卖的不算好。
海珠西靠近荔湾和越秀，发展比较早，城市界面不好。房屋价格不便宜，拆又很难拆。
看到这种“孤盘”，不带花园，又往高了建，是有挑战的，往往都会面对一个问题，“价格要7万/平，我为什么不买光大、翠城的二手？”
东方红印刷厂地块，也逃不掉这个疑问。
中旅天宸府和中海江泰里，上车价在500-530万左右，是有不少特价房可选，也能谈价，但都是低楼层村景。
如果要高层+好景观，那就起码7万/平起步。
把3个盘放在一起对比，会发现东方红印刷厂，甚至还有一点优势。
这块地入市肯定会对江泰里和天宸府有冲击，但影响不算大。
印刷厂地块体量不大，而且地块是广佛线地铁线上盖，产业含量等级比起中旅天宸府8号线连接琶洲，中海江泰里2号线连接老越秀要差很多。
东方红印刷厂有自己的优势，旁边的石溪、广纸的升级需求，尤其是石溪旧改，接下来的动作应该不小，会释放出不少需求。
燕岗距离石溪不过一个地铁站的距离，自驾可以工业大道直落。
总结一下，地块优势是地段+地铁+配建教育+商业配套+高层江景。
这种配置在海珠，值多少钱？
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