9660元/平方米，捷能中泰地块三嫁终于有主。中海成功摘花。情况和昨天张村河地块有点类似，有人争，但没有那么多，价格也没冲顶，但好在，捷能终于撕掉了“流拍王”这个尴尬标签，中海在胜利桥的存在感与海信在张村河，也多少有点异曲同工。

很难想象青岛主城区一块指标还可以的地块，竟然连续两次流拍。有关部门甚至修改规划，地价打折，捷能中泰这个“好女”依然难嫁。历经多轮盘整，第三次在土拍市场抛头露面，少女混成名媛的它终于等来了娶走自己的人。

放凉的香馍馍

先聊聊名媛的养成史

地块的主体原捷轮汽轮机厂曾是年产值数十亿的青岛明星企业，2012年前后，响应青岛拥湾发展战略和市北区腾笼换鸟环海于民的政策，开始谋划厂区搬迁。厂子搬走，地要卖钱，制造业的笼腾出来了，房地产的鸟要进来。先是嘉合置业，后有鲁商发展，但在楼市最火的时段，捷能地块没支棱起来，旁边的海晶顶着巨大的争议跑步入市，快进快出，捷能却一直在盘整中。有人说，捷能地块的最早的失误在于没找对人。嘉合因某些原因打了退堂鼓，鲁商赶上国企去地产化，在土地运作的关键时刻，捷能的当家人也出了变故，这块地于是错过了风光大嫁的良辰吉日。

尴尬的标签流拍王

鲁商不玩了，那就还交换给市场，2022年第一土拍这块的北区127-1地块正式上拍，起拍价13990元/平。应该说，站在出让方的角度，这个价格已经很克制了。去年开平路地王可是到了17000元/平方米，规划指标方面也多少意思了一下。比如把商业比例从35%降到了30%，把容积率从3.2提高到3.5，不是老有人抱怨老市北总拍袖珍地块，不出房子嘛，那就给你上点规模。

结果大家都知道了，无人问津，流拍。因为，市场对这块地的帐算得完全不一样。什么？你对标地王？大家看的是四流南路对面的中海寰宇时代，人家拿地一万多。成本增加好几千，怎么卖？什么，中海拿地早？别逗了，你看看中海寰宇时代的股东表，里面都有谁？

其实那个时候，土地市场各方的心态早已今非昔比。地产形势恶化，连环雷起爆，原本谁都想要的规模，现在反过来成了门槛。买方出手谨慎，卖方更加渴钱，怎么办？既然愁嫁了，那就继续降彩礼，涨嫁妆。地价从13990元/平方米直接落到10500元/平方米。规划上的调整其实也诚意十足，比如127-2号地块直接从商住地块变为二类居住地块，容积率从3.47降到了3.2。从前期规划效果图上可以看到，捷能地块的30%的商业配套主要集中在2号地块，纯住宅化以后，等于整个地块的商业配比可以忽略不计了。那这个帐就好算多了。

于是去年二拍前，风传已有大牌央企准备入手，但结果还是流拍。看来10500还是不合买家预期，有人分析说，这次流拍有市场形势带来的压力，也许是调整了规划的127-2号地块更有优势，有人想为它留力，也有人觉得，当时开平路的绿城与对面的中海都卖得一般，影响了大家对捷能地块的信心。

生不逢时 好事多磨

（捷能地块现状图）

现在三拍落地，捷能地块终于有主。让人颇为感慨。从傲娇的13990到打了七折的的9660，体现出出让方的决断与魄力，货如轮转，地也如轮转，只有变现出去的土地才能真正实现它的价值。唏嘘的还有楼市的今非昔比，就说地块所处的老四方滨海板块，也算是不折不扣的地王基地了。从当年的蓝光地王，到后来的碧桂园大沙路准地王，再到开平路绿城地王，哪个不是众星捧新月，一拍惊全城。轮到捷能，哪怕质素比较到位，有双地铁，有优质教育配套规划，却以流拍出名。世事弄人，捷能地块也算是生不逢时吧。

不管怎样，捷能地块终于摘掉了流拍王的帽子，这个时候这个价格拿下，周边配套较以往更熟，省下了成本，操盘起来也会更加从容。

但尽管如此，竞争依然会有。一种竞争是眼前的。附近万科、龙湖的次新房已经大量进入二手市场，最低定价甚至有落到一万五六这个档的，路对面走改善路线的中海寰宇时代卖了一年多，去化大半，价格从两万七八到三万出头，那么捷能地块是落位刚需和万龙比性价，还是上靠改善，打中海尾盘的时间差呢？还有一种竞争是未来时间线上的。捷能所在的李村河入海口周边区域，在未来几年，可能是青岛传统主城腹地潜在供地规模最大的片区。项目西侧的镇平路地块，项目往西两三公里郑州路拆改片区都是百万平以上级的房仓，项目往北，据说搬迁已经提上日程的沧口机场，更是规模以平方公里计的开发白地，这么大的供应规模，可以想象带来的竞争压力会有多大，当然了，这些土地以什么样的节奏入市，入市后有关部门如何统筹调配现有资源，带动区域协调并进，利用好地产开发的能量，也为楼市健康发展创造出空间，十分考验功力。

（片区效果图）

不管怎样，中海拿下捷能还是有着相对便于操作的成本空间，也有一个时间有限的先发优势，在成本可控的前提下，做出好文章的难度还是相对较低的。

需要指出的是，捷能的故事只是完成了上半场，还有指标条件更好的南地块，如果北地块运作成功，也是为南地块打下了好的基础，到时候价格略微提高一些，甚至多多提高一些，也是有关方面希望看到的事情。

还有就是那3万平的配建公租房，因为出让地块约定了容积率，无法为商品房部分分担多密度，怎么样在不影响整体品质的情况下，将两个必然有区别的部分兼容，我们且看中海的手笔。

文章来源搜狐焦点青岛站