《关于高质量落实推进广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作实施方案的工作方案》｜图源视觉中国｜场地建设情况@拆神摄｜场地建设情况@拆神摄|天河体育中心
｜图源Metro Bay｜地块周边
天河又挂地了，这次是吉山仓！
今天，广州公共资源交易中心发布了天河区岐山路AT1010008、0010地块出让公告。
这宗地属于广物吉山仓用地的一部分，位于广园快速路以北，岐山路以西，被富颐华庭与珠江花城南北“夹击”，旁边还有吉山村巨无霸旧改。
地块用地面积约11公顷，建面近20万㎡，规模不小。
但价格却很接地气，起拍总价45亿，折合楼面价不到2.3万/平，和近5万/平的员村地块相比，差距不是一点点。
不过，我们今天关注的重点，不在于地块本身，而是配套的条件。
竞得人须按要求建设广州市重点工程（项目），建设金额为人民币30亿元，项目建成验收合格后须无偿移交给广州市政府指定单位。
并且，还要有大型体育综合体建设的成功经验。
什么重点工程？
监管协议写得很明白了——南沙全民文化体育综合体，也就是传闻中的「南沙大型城市综合体」，坐落于广州最南端，南沙二十一涌。
项目用地面积约0.67平方公里，投资规模暂定73.85亿元，建设内容包括综合体育场、综合体育馆、游泳跳水馆、运动员中心等。
并且，2025年6月30日前，要竣工验收合格。
结合体育局的公开信息来看，或是为了配合2025年举行的第十五届全运会。
谁来操刀？
很有可能，就是华润。
一方面，官方文件明确提到，拟与华润置地及南沙交投共同组建合资公司...积极推进南沙大型城市综合体项目的投资、开发、建设等工作；
另一方面，华润是实力央企，在深圳也有过成功的开发经验，也就是深圳湾体育中心。
据我们掌握的信息，这一综合体，或将对标深圳湾，打造南沙的「春笋」、「春茧」。
注：以实际官宣为准。
前些时候，我们也专门跑了一趟现场，揭开这个大工程的“神秘面纱”。
2
沿着南沙港快速一路向南，最为直观的感受，是越来越“荒芜”了。尤其是路过十四涌之后，基本看不到成片的居民区。
别说行人了，就连车辆也很少见，偶而有那么几辆呼啸而过，也多是货车、工程车。
接近十八涌的位置，已经能看到建设指挥部办公室的指示牌了。
立足湾区，协同港澳，面向世界，slogan还是蛮霸气的。
说实话，你很难想象这么一个地方，能在两年后实现翻天覆地的变化，并承办国内最高级别的赛事。
毕竟，目前能看到的，基本上只有大片大片的水田、香蕉林，以及散落各处的低矮厂房。
好消息是，大型城市综合体是已经切切实实在动了的。
从航拍图可以清晰看到，场地集聚了大量的运输船与工程车，正在紧锣密鼓开展吹砂填土等工作。
显然，是在加足马力，赶上2025年的全运会。
3
根据《南沙空间方案》，片区定位为“湾区创新枢纽，国际科创中心”，将打造为生态智慧国际社区。
从效果图来看，二十涌将崛起两处超高地标，由中轴河岸隔开，靠近跨海大桥一侧，就是一座大型体育馆。
但需要说明的是，现在看到的效果图，还不是最终版本。
这版方案规划设计完成与2022年，而今年年初，广州又针对这一「南沙大型城市综合体」向全球征集方案。
5月26日，规自局也发布了竞赛结果公告，共有3个优胜方案通过了专家评审，都是大咖。
华润是实力央企，在深圳湾也有成功的开发经验，二十一涌又恰好与深圳湾隔海相望，如能参与进来，对于南沙而言，是一个很大的利好消息。
不过，一切都要等待最终的官宣。
一场盛会改变一座城的故事，我们都听了很多。
最耳熟能详的，莫过于六运会带来了天河体育中心，也成就了天河北，天河也从荒郊变成了永不落幕的大都会。
南沙这一综合体，规模是天河体育中心的4倍，明显也是奔着再续传奇来的。
但更大的规模，并不简单等同于更大的发展势能。
至少到目前为止，万顷沙还算不上南沙的主流板块。
之前恒大搞汽车生产基地的时候，还有些声量，恒大暴雷之后，存在感也越来越低。
吃不到造车的红利，楼盘也只能啃啃18号线南延段“残渣”，即使限购松绑，也依旧是佛系在卖。
2w+的均价，次一点的1.9w，说不上高，但物理距离摆在那里，客户总要和横沥、增城等比比。
那些曾经2.6w、2.7w甚至是3w+买入的，只能为押错宝而买单。
而从地理位置来看，综合体选址还远离板块中心，别说是从天河，就是从南沙区府过来，也需要近1个小时。
若借助轨道交通，这里虽规划有南珠中城际（18号线南延段）二十涌站，但建成开通也需要时间。
离得最近的万顷沙站，直线距离也要16公里左右。
市民来看场比赛，还得跋山涉水。
当然，或许南沙的考量更为深远。
这么一个大型的综合体，不光是为了服务广州，而面向整个大湾区。
项目紧邻出海口，往西是中山翠亨新区，向东是深圳宝安机场、码头，借助深中通道、南珠中城际等，以及自身的IP效应，有望打造为广州最南端海陆空立体名片。
2
像这样大体量高站位的项目，是非常考验企业的功力与实力，不仅开发难度很大，回报周期也长。
这次搭着天河地块来运作，可能在某种意义上，是给拿地企业的补偿。
根据监管协议，吉山仓之外，后续还有其他批次土地“加入”，凑齐配建资金。
这次的吉山仓地块，名义上的起拍楼面价虽然不到2.3万/平，但如果把配建的综合体成本加上，要去到3.8-3.9万/平。
而3.63-3.7的容积率，略高于珠江花城与天河壹品，又是在天河“非核心区”，很难做高溢价的高端改善项目。
不过，出让广告也明确，地块需配建AT1010006地块（中小学用地），是九年一贯制学校，整个项目体量也够大，配套可自成一体，这也是一个突出的优势。
目前，地块旁的珠江花城在售五期建面约88-140平3+1至五房产品，均价6.3万/平，总价800万起；
隔着广园快速，还有老黄埔红盘富颐华庭，均价5.1万/平；
全新项目，则有联投文津府，面积段为108-180平，接近100%的户型实用率是最大的卖点，价格预计也是7万+/平；更远一些，还有壹品、中建等，板块竞争非常激烈。
届时吉山仓地块入市，难免会被拿来横向比较，只能在配套和产品上多下功夫了。
热门跟贴