贝壳研究院：对当前市场的几点判断|二手房交易|二手房市场|大中城市商品住宅|房价|房源|贝壳研究院

近期市场上一些对房地产市场的看法较为悲观，一定程度上让部分消费者感到困惑。历史上由于信息不充分出现的误判屡有发生，今天大量没有经过市场调研的内容传播更容易挑起情绪，加剧非理性预期的“自我实现”。

我们根据贝壳大数据分析认为，市场目前处于波动状态，但一些看法是不完整、不准确的，我们需要更加中性、客观地加以分析。

判断1

成交量波动较大具有特殊性

潜在购房需求不弱

一些观点用“4月份市场交易量比3月份大幅下滑”表明市场惨淡，这样的比较放大了短期的波动性。

我们认为，今年一季度成交量的冲高有其特殊性，随着积压需求基本释放，二季度回落是预期内的调整。我们更应该关注年初至今的累计水平和调整后的绝对水平，不应过度关注季度间的波动。

主要原因是：

第一，外界对市场回落的感知来自前高后低“体感”落差。今年一季度房地产销售高峰是防疫政策优化影响下积压需求释放、前期宽松政策效果累积释放叠加的结果，这样的阶段性高增速并非常态，二季度以来的回落是符合市场规律的正常调整。

第二，尽管从高峰回落，但累计交易量仍然比去年同期有正增长。贝壳研究院监测数据显示，今年1-5月的月均二手房成交量在2020年以来处于次高水平，仅低于2021年同期水平。国家统计局数据显示，1-4月全国新建商品住宅累计销售面积同比增长2.7%。

第三，从客户看房需求看，尽管部分消费者暂时观望，仍有部分消费者在积极看房。据我们监测，5月重点50城带看客户量与4月相比基本持平，同比仍有超3成的增长，表明当前真实购房需求并不弱。

从市场运行机制上看，二手房市场具有较大的需求弹性，换房行为带来了交易的乘数效应。一个需求通常引致多个交易，市场好的时候与市场下行的时候容易出现较大的波动，但短期波动并不意味着市场出现根本性的转变。

判断2

二手房价整体平稳

不存在短期大跌的基础

有市场分析根据一些降价销售的个案以及所谓“超过8成的业主降价卖房”得出房价将大幅下跌的判断。一些看法指出，当前市场绝大多数房源都是降价成交，并且可能加速市场下行。

我们认为，在市场调整期中价格出现回调甚至出现少数急售的案例是不可避免的，在经济增长承压的环境下，急售降价的案例会比平时更多一些。但客观来看，我国大部分城市房价具有稳定性。

第一，房源价格调降比例不足4成。二手房交易本就是降价成交，涨价成交是少数情况。从交易心理看，业主端挂牌价普遍会高于可接受的成交价，通过与买方谈判给出适当让利而成交，符合正常的买卖双方交易心态。据我们监测，5月重点50城的二手房挂牌房源价格调降比例只占整体挂牌量的30%-40%，处于正常水平。

第二，挂牌价和成交价价差基本平稳。一些看法片面地将个别由于特殊原因降价幅度较大的信息刻意传播，造成大幅降价成为常态的错觉。我们监测，5月重点50城挂牌价与成交价之间的折价率为90%（成交价/挂牌价），与1-4月相比没有出现明显回落，并且好于2022年下半年的平均水平。极少数的房源降价并不影响整体价格平稳的态势。

图1：重点50城二手房折价率走势

资料来源：贝壳研究院

实际上，2017年以来“房住不炒”深入人心，投资需求基本退场，绝大多数城市存量房的房价支出+交易成本+资金成本+自住为主的需求结构决定了业主的刚性成本预期。成本加成视角下，大幅降价意味着亏损退出，市场并不存在大量获利退出的需求。即使进入买方市场，买卖双方价格预期依然是紧密咬合的良性博弈关系，不存在价格短期大跌的基础。如果买方报价太低，大部分业主希望延长匹配周期，或者终止挂牌出售。

一些观点认为，我国部分城市房价太高，房价收入比严重不匹配，因此房价要大幅下行。这个判断忽视了我国住房土地供应体系、城乡户籍制度等与其他国家的差异。我国大城市的住房价格不仅反映了居住消费属性，还有其他不可分割的功能属性，不可直接跟国外横向比较。

判断3

二手房挂牌量增加主要是为了换房

并非“降价抛售”

目前一些声音认为，二手房挂牌量激增，表明业主正在大量抛售，价格将会出现大幅下跌。

我们从数据上发现，目前贝壳平台上二手房在售房源量的确出现了增加，截至5月底，重点50城二手房在售房源量比去年同期增加了17%。我们分析挂牌房源的结构发现，这并不能代表出现了抛售行为。

第一，挂牌增加并没有出现大幅降价潮。所谓“抛售”，是为了尽快达成交易而降价的行为，必然伴随着价格的不正常下跌。但从挂牌的情况看，挂牌量增加同时挂牌均价明显下跌的城市只有极个别市场本身下行压力较大的城市，绝大部分城市挂牌均价相对稳定。从挂牌结构上看，房龄在20年以上的“老破小”比例快速上升，导致挂牌均价水平下跌，而一些5年以内的次新房挂牌价格还在上涨。

图2：重点50城二手房新增挂牌均价走势

资料来源：贝壳研究院

第二，挂牌增加的真正原因是换房。从市场规律看，二手房成交与挂牌同步性较高，一季度新增挂牌量明显快速上升的城市，如广州、成都等，恰恰也是二手房交易较活跃的城市。

根据我们对经纪人调研，上海、北京等城市改善换房需求占比超过7成，多数二线城市换房需求占比超过5成，多数消费者选择“先卖再买”导致二手房新增挂牌量在短时间内增加。事实上，4月以来二手房交易需求减少，新增挂牌速度也同步回落，4-5月与一季度月均相比，重点50城新增挂牌量减少10%。

图3：典型城市二手房新增挂牌量与成交量走势

资料来源：贝壳研究院

第三，当前二手房挂牌增速仍处于合理区间。截至2023年5月末，重点50城二手房在售房挂牌量同比增长17%。2021年以来各月挂牌量同比增速多数在15%-17%之间。今年同比增速与前两年基本持平，属于存量市场自然扩容的结果。

从国内外住房发展的阶段看，新房数量减少、二手房数量不断累积扩容是共同的历史趋势。前几年建成成交的大量新房进入二手房市场，但遇到目前销售减弱，供需节奏差导致目前市场供给数量较多。

需要重点指出的是，二手房挂牌量与新房的库存并不等同，房企需要将库存出清来收回现金流，而二手房的挂牌是永续的，买房就要卖房，在二手房交易越来越成为主流的市场中，只看二手在售房源量并不能得出市场供给过多的结论。

与市场调整相对应的是，旨在促进房地产市场平稳健康发展的措施持续发力。各城市落实“一城一策”，在减少行政性限制、降低信贷成本、提高公积金支持等方面多措并举，对于部分刚性和改善性需求释放发挥了积极作用。

限贷政策放松，消费者贷款成数提升，贝壳研究院统计，全国重点城市商业银行贷款成数提升到61%。应当说，前期政策效果发挥需要时间。我们判断，随着市场进一步演变和预期企稳，政策工具优化将会进一步释放出改革的红利。

图4：重点60城二手房贷款成数