摘要：134亿元何时要得回（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
恒大系传来算不错的消息，恒大物业2023年6月5日晚间一口气发布了三份此前推迟的财报：2021年报、2022半年报、2022年报。
上述三份财报的发布，意味着恒大物业离复牌又近一步。
图表来源|东方财富（特此感谢）
值得高兴的是，2022年恒大物业扭亏为盈。不过这三份财报均被审计机构出具了“非标意见”。
根据恒大物业此前接获港交所发出的复牌指引显示，恒大物业复牌需要满足包括公布所有没公布的财务业绩、解决任何审计保留意见的事项等。
要复牌，还有点路程要走，但起码跨出重要一步。
今天，杠杆游戏先来说说恒大物业2021、2022年的业绩吧。
2021年
1）2021年亏损。恒大物业2021年营收约131.94亿元，同比增长约22.4%。毛利约36.64亿元，2022年超40亿元，下滑了8.8%左右。
归属净利润-3.16亿元，更惨。
毛利率大概为27.77%，其实感觉不低，杠杆游戏看了一下2020年更是超37%。
销售成本由2020年度的67.6亿元（重新表述），同比增长约40.9%，至2021年度的约95.30亿元。
这个增速远超营收增速。
同时，杠杆游戏看到恒大物业解释，2021年因为业务规模扩大导致雇员开支增加，行政及营销开支约9.80亿元，较2020年的6.45亿元，增长约52.0%。
截至2021年末，恒大物业有73,381名雇员，员工总成本约57.67亿元。
此外，我注意到，2021年恒大物业虽然总营收是增加了，三大业务板块中物业管服务、社区增值服务都实现了营收增长，而非业主增值服务出现了下滑。
2020年这一块收入为29.23亿元。
如上图，2021年降至18.03亿元。
非业主增值服务收入下降主要由于关联方的流动性危机，恒大物业主动停止了回款保障较差的非业主增值等业务。
这样一个亏损情况，当然不派息。
2）收购的物业2021年亏损。截至2021年末，恒大物业合约面积约8.22亿平米，较2020年底新增约2.57亿平米。
在管面积约4.73亿平米，较2020年底新增约1.73亿平米。管理项目2504个，向320多万戶住戶提供物物业管理服务。
其中，由第三方开发商开发的物业管理面积约1.38亿平米，占总在管面积近30%，较2020年底新增约1.28亿平米。
值得一说，截至2021年及2020年末两个年度，恒大物业向同系子公司及中国恒大集团的合营企业提供的收入分别占恒大物业收入的21%及37%。
财报披露，2021年恒大物业花了21.68亿元收购七家物业管理公司。
被收购的业务，从收购到2021年末，贡献24.69亿元营收，同时导致了2563万元左右的净亏损。
3）正与中国恒大集团就恒大物业134亿元被占用资金商讨偿还方案，但无结果。年报说正积极维护其利益。
财报说，鉴于中国恒大集团当前的财务状况，尽管成功追回的可能性存在重大不确定性，恒大物业仍持续在采取多种举措向中国恒大集团追回上述金额。
截至本公告日期，恒大物业尚未与中国恒大集团就偿还方案达成一致。
截至2021年末，恒大物业净流动负债、净负债分别为54.50亿、35.03亿元。财报认为，恒大物业将需确保于可见未来取得大量资金，以拨付各合约及其他安排项下的有关财务责任。
一方面如上文所述，继续向恒大集团讨钱。
同时，杠杆游戏注意到，恒大物业已与若干债权人（包括应付贸易账款、业务合并应付对价及关联方）达成协议，同意延长还款期，由一至四年不等。该司董事认为，在必要时可以获得进一步延期；
该司还表示将继续通过进一步精简营运实施行政及其他开支方面的成本控制，改善经营及财务状况。
另外，杠杆游戏注意到，截至2021年末，恒大物业的合约负债较2020年有一定增长。
2020年末该数字为27.26亿元，2021年末增至30.80亿元。
恒大物业做了解释。
本集团合约负债主要产生自客户在尚未获提供相关服务时所作出的预付款项。本年度合约负债增加主要由于收费管理面积增大所致。
今天提前收了的钱，未来都是要付出劳动和成本的。
4）现金及等价物暴跌。截至2021年末，恒大物业的银行存款和现金（包括现金及现金等价物和受限制现金）总额约11.67亿元，较2020年末的126.11亿元（重新表述），减少约114.44亿元。
没有看错，就是这么震惊，当然不用杠杆游戏说，原因大家都知道。
银行存款及现金减少，主要因本集团为多家第三方公司（作为被担保方）融资提供存款质押担保，相关资金透过部分被担保方及多家通道公司（扣除费用后）划转至中国恒大集团后，因质押担保期限届满，触发质权实现条件，被银行强制执行本集团总计价值为人民币134亿元所致。
也正因为恒大物业的关连方中国恒大集团经营情况发生重大变化，核数师无法按期完成审计程序，所以2021年报姗姗来迟。
恒大物业也说要检讨内控制度。
5）更换核数师。2023年1月16日，罗兵咸永道会计师事务所（简称“罗兵咸”）应恒大物业的建议辞任核数师。
上会栢诚会计师事务所有限公司（简称“上会栢诚”）为该司新核数师，以填补罗兵咸辞任后产生之临时空缺，上会栢诚认为，存在可能影响恒大物业持续经营能力的重大不确定性。
2022年
1）营收下滑，利润回正。2022年，恒大物业取得营收118.09亿元，如上文所述2021年为近132亿元，同比下滑了超10%。
2022年毛利润为27.19亿元，2021年为36.64亿元，下滑幅度超25%。
毛利率为23%左右，相较于2021年的27.8%又有一点下滑。
归属净利润还行，由2021年的亏损3亿元，增长至14.23亿元。扭亏为盈不容易。
尽管盈利了，董事会依旧不建议派付任何末期股息。
恒大物业的2022年报说，其专注于“物业服务+生活服务”模式为广大业主和住户提供高质量服务。2022年度，恒大物业来自关联方的收入约1.41亿元，仅占总收入约1.2%，控股股东流
动性危机对恒大物业整体收入基本没有任何重大影响。
另外杠杆游戏觉得值得一说，2021年，恒大物业的营收中，非业主增值服务出现了下滑。这个情况在2022年也是如此，并更加明显。
2021年该笔收入如下图，即便减少了，依旧有18亿元出头，2022年只有8809万元左右了，同比下降95.1%。财报解释说：
主要由于受关联方流动性危机影响，本集团基于市场化原则对非业主增值服务进行战略收缩，主动大幅减少了向关联方提供案场服务、维保修服务等业务。
同时社区增值服务，2022年也出现小幅减少。
2021年为22.89亿元，2022年该笔收入为22.81亿元。
年报这样解释；
主要由于关联方流动性危机导致交付延迟，来自新交付物业管理项目的家装美居服务、房产租售等业务收入较去年同期大幅减少。本集团及时调整战略部署，聚焦业主高频刚需业务，重点发力社区团购、家政服务等社区生活服务业务，截至2022年12月31日止年度的社区生活服务收入较2021年同期上涨逾66.8%。
虽然下滑不多、忽略不计，但说明恒大物业的社区增值服务遇到了瓶颈。
恒大物业2022年营收下滑，还有一项指标值得注意。
如上图，其他收入由2021年的3.26亿元，减少至1.57亿元。
而其他损失，则从2021年的小6亿元，减少至不到400万元。
截至2022年末，恒大物业有72,076名雇员，员工总成本约53.29亿元。员工数量相较于2021年末的73,381名雇员略有减少。
2）合约物业面积略有下滑。值得一说，2022年末，恒大物业总合约面积约8.19亿平米，在管面积约5亿平米。
而截至2021年末，恒大物业合约面积约8.22亿平米，也就是合约面积2022年略微下滑。
2021年末在管面积约4.73亿平米，杠杆游戏简单对比一下，2022年这方面还是有一定增长。
其中，由第三方开发商开发的物业管理面积约1.48亿平米，占总在管面积近30%，较2020年底新增约1.28亿平米。其中新增的第三方管理面积，占集团总新增管理面积比例约37%，市场化拓展成效显著。
2022年，恒大物业拓展大批地标性项目，如武汉轨道交通、重庆太平洋广场、绍兴名城景区、台州方特主题乐园等，实现了多业态管理的新突破。
3）继续向中国恒大讨要134亿元。截至2022年末，恒大物业净流动负债、净负债分别为33.21亿元、15.13亿元。恒大物业说，一方面正和中国恒大商讨偿还134亿元存单质押担保（“案件”）所涉及资金的方案。
同时，已与若干债权人（包括应付贸易账款、业务合并应付对价及关联方）达成协议，同意延长还款期，由一至四年不等。该公司董事认为，在必要时可以获得进一步延期。
乙级将继续通过进一步精简营运实施行政及其他开支方面的成本控制，改善经营及财务状况。
4）核数师上会栢诚并未对恒大物业的2022年业绩公告发出任何核证。在财报的最后，杠杆游戏注意到这句话。
本文未标注出处的财务图表，均源自恒大物业有关公告，特此说明并致谢
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