上午朋友给我发来一张图,说

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我们的楼市准备借鉴新加坡模式,全国放开限购,充分市场化,生死由命。

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下午,中国经济时报称,一线城市房地产限购适时优化调整,精细化到“一区一策”。

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市场上类似小作文还有很多,不一一举例。

看客也不要大惊小怪,即使一线放开也是理所应当,5月底,我在《利好将至》一文中进行推理:

1、经济=楼市,楼市=经济,按照现在的预期和下行的压力,不救可能要坠入“低流动性陷阱”,经济遭遇双杀,在座的各位生活质量一路向西。

2、能救的招数其实并不多了,满打满算仅剩下:

一线城市全面解禁;
二套房下调首付比例和房贷利率;
棚改货币化;
大力降准降息。

后来大家也看到了,这几天青岛把二套首付调低至 3 成,一线城市正在酝酿着松绑政策。

其实这些都没什么意义,重要的是,这局,到底该如何救,能不能救得起来?

如果按照全链路的推论,应该不是一夜之间全部放开,而是「阶段性测试」:

第一阶段:二线城市的二套房首付下调+ 一线城市部分解禁

第二阶段:一线城市全面解禁+放开限贷

第三阶段:降准降息、全面棚改货币化拉房价

调控思路基本复刻2015年

——通过购买力最强的一线风向标,向下传导预期,如果实在不行,那就通过棚改强行制造需求,单边拉高房价降库存。

那么问题来了,一线城市能被拉动吗?

我认为主要看力度有多大。

拿北京举例,2、3 月份行情迎来一波小阳春,行情异常好,要知道这是在“五年社保+认房认贷”,史上最严酷限制条件下形成的,足见基底。

4 月份,北京销量开始下滑,5 月更是被一些媒体定罪,说北京楼市要完了,崩盘兮兮,小作文一大堆。

但数据上,5月份北京二手房卖了 12982 套,仅比 4 月份减少 942 套,环比下滑 6.79%。

如果把 1-5 月都统计上,北京今年的行情在过去六年里排名妥妥第二,根本没有想象中那么差。

所以按照目前的行情,北京完全能扛,也不用放开限购,但问题就在于,北京并不是北京的北京,而是全国的北京。

这就是风向标的作用——在关键时刻,能让市场充分相信中国楼市是正弦曲线,而不是单边阴沟式下跌。

不出意外,接下来北京、上海、广州、深圳,都将排队进入测试序列,开始从边缘向核心,层层放开。

当然现在的买房人没有之前那么好“忽悠”了,一线城市如果只放开犄角旮旯里边缘郊区,恐怕很难让全国富人群体买单。

因此救市大概率会进入第二阶段,才会对市场有强烈的正反馈——

一线城市核心区域放开限购,同时限贷政策松动,降低杠杆成本,提高效率,预期拉满,富人排队上车。

很多人问我,现在还有那么多钱吗?

别忘了,银行里还躺着 130 万亿历史高位的储蓄,而这部分储蓄大多来自于全国各地散落的富人阶层。

而他们将长期追逐最优质的医疗、教育、商业资源。

一线热情起来后,紧接着会传导至二线城市,这时候的二线城市二套房的购房首付比例也处于低位,实现行情传导,货币向上汇集。

所以我最担心的并不是楼市会一蹶不振,而是一二线城市被政策强行激起来以后,二线下面的城市怎么办?

2015 年就有这种预兆,那时候所有人都带着钱往一二线涌,直到货币化棚改出台,用 3 万亿资金在三四线城市强行制造行情,才让人们相信这些城市的楼市可以赚钱。

但现在呢?

货币化棚改万不得已是不可能出台的,这玩意就像是用一个大泡沫兜住小泡沫,控制不好逻辑,很容易反噬自身。

所以这波救市逻辑实际上是大城市抄底,小城市逃跑的信号。

当然纯靠放松还不足以把楼市救回来,接下来肯定会有两个动作,作为补充。

1、继续降低杠杆成本。

刚刚,某媒体证实,中国政府要求大银行下调存款利率。

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下调存款利率,一方面是为了逼出存款,创造消费环境,另一方面,则是为了继续降低房贷利率做准备工作。

参考国外,救市期间,最低房贷利率可以低至 1—2%,存款利率甚至可以逼至0%。

要不是有汇率的牵制,现在房贷利率可能早已下潜至3%左右。

2、引导资金到下游市场。

楼市之所以会走出这样的行情,是因为,富人缺乏预期,中产缺乏安全感,穷人缺乏资金。

年后M2一直高飙,但实际水一直被富人截流或者在空中盘旋,这时候需要实打实把水引到实处,落进老百姓口袋。

增加收入,才能促进消费,才能对买房拥有安全预期。

具体动作:

1、大规模无差别派发消费券。

2、降低存款房贷利率

3、提高国有企业利润上缴比例,划拨国有资产,到低收入家庭,以补充税收补贴、生育津贴、养老补贴。

总之,用鼓励负债的方式刺激楼市,楼市不可持续。

但靠实际收入增长,让利于民众,滋生根本性购买力,减轻负担,对楼市则是长期利好作用。

只要能撑过这波周期,把楼市扶正,进入常态化运转,让千万级就业不产生动荡的风险,那么救市基本算是成功了。

以上是我对中国楼市以及经济运转多年的理解,更是我们一直坚持新凯恩斯主义经济学,在经济下行阶段,举措的必然结果的推演。

有些可能实现,有些可能这辈子都很难实现。

但根据结果倒推路径,于今的楼市想要稳住,经济重新回到正确的轨道,一定是从民众出发,增加收入为第一要务,其次才是降低杠杆这一系列的市场化刺激。

民众太需要稳定的预期,太需要在这不安的局势中找到片刻的安宁之地。

大家并不是不想结婚、不想生娃、不想住进更宽敞更通透的大房子,而是这几年一系列在生活收入上的利空成为巨石,压在了人们的肩膀上。

而这时候,需要的并不是站在场外的摇旗呐喊,鼓励加油,而是能深入到场内,切切实实地帮一把,等吃饱休息好了,才能继续上路。