上周末,在网上冲浪找选题时,突然发现在番禺国际创新城冒出了一个新盘。

星河·盛世锦城

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哦豁,这不是罗边旧改嘛!

自2018年星河成功中标算起,5年时间过去,终于准备入市了。

年初,番禺开旧改大会的稿子,就有粉丝在下面说“罗边旧改吃了三次烧猪,都没有动工。”

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哈哈,看来“事不过三”这个成语还是对的,“吃完3次烧猪”,就开搞!

随着旧改政策确定,星河要在创新城挑战越秀了。

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从7号线地铁板桥站出来,穿过几家公寓、创意园、工厂就看到了罗边旧改。

由于罗边旧改和南大干线施工,这段路虽然不远,但走着不太舒服。

余荫山房对面的旧改展示中心门口,“幸福罗边,携手共建”的宣传板依然健在,也算是见证了这几年罗边旧改的风风雨雨。

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最大的变化,发生在项目工地。

复建住宅地块,已经有几层楼高的建筑破土而出,正常施工。

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复建住宅地块

现场工友透露:“今年一直在加班加点赶进度,老板催很紧。”

根据打探到的消息,回迁房预计最快也要明年。

学校进度应该会比复建房快一点,目前已经搭出了雏形,也是看到工人最多的地块。

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小学地块

最受关注的融资住宅地块,进度和复建房差不太多。

已经有几栋是正负零以上了,拿预售证基本没什么难度了。

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融资住宅地块

不过,进度最快的是融资住宅旁边,这栋看起来高大上的建筑,是罗边旧改新房里,唯一装好外立面的。

这里是复建的集体物业,可能会先用作新的展示中心,具体消息要等官方宣布才能确定。

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复建物业

融资地块的工作人员表示:“工地门口这几块信息板,都是4月份才贴上去的。”

当时,工地来了不少新工人,项目开始快速推进。

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融资地块工地

工人口中的4月份,正是罗边旧改拿下土地合同,正式进入二级开发的时候,也就是可以盖房卖楼了。

今年,罗边村也入选了广州城市更新年度计划,一切步入正轨。

看来,星河是想把失去的两年,一次性追回来。

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图源于网络

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和很多旧改项目一样,随着前年广州拆建比政策调整,叠加砍树风波,便按下了暂停键。

期间,由于星河退出了南沙珠宝小镇的旧改,导致市场一度担心,星河也计划退出。

不过,这些都是假消息了。

星河工作人员表示:“这两年罗边的临迁补偿还是照常发放,公司很重视这个项目。”

而罗边迟迟没有落地推进,倒也不是因为星河不想动,而是广州旧改政策调整。

这也是为什么,有朋友开玩笑说罗边都吃3次烧猪了,都还没搞出来。

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图源于南村生活圈

加上番禺的旧改政策一直比较稳健,各方面都抓的比较严。像和罗边同期的碧桂园-南浦旧改,虽然一直在路上,却也没跑出来。

蹉跎了两年的罗边,极有可能是近几年番禺首个商品房入市的旧改。

不过,项目还有少量住宅楼没有签约拆除。

在路上,我们遇到了留守村民,他表示:“搬出去又要花钱,小孩子回来读书又要花钱,肯定是想它直接建好,原地搬过去就好啦。”

要想搞定这些难题,也不容易。

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留守户

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最后,聊聊罗边商品房的入市前景。

听说,星河罗边5月底的时候在招销售,看来离开盘也不远了。

罗边旧村改造范围约46.3万平,规划建设总建筑面积约101.4万平。

其中,复建安置住宅约32.9万平,融资住宅约23.7万平。

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在罗边村的规划中,融资区呈现了几个特点:

1、商品房融资组团都在罗边村的西北部,靠近南大干线、板桥路和板桥地铁站。

距离地铁站大概600米,步行大概10来分钟,交通最方便,相应噪音也最吵。

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2、住宅建面约23.7万平,是一个小型的旧改社区。

预估2500-3000套商品房左右。

3、容积率2-3.45,普遍都在2字头;最高才18F,还有几栋7-9F的小洋房产品。

楼层不高、低密度,可能还有小洋房,这是创新城没有的产品。

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当然,楼层不高,也意味着基本和北边的江景无缘了。

罗边的产业和教育可能会弱一点,主打的还是居住舒适度。

按照规划,罗边村配建两所幼儿园,一所小学,然后就没了...可能要指望下旁边的华工附小和星汇锦城的新学校了。

产业则以文创、文旅产业为主,南面的余荫山房是重要一环。

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这一点其实和所处的创新城板块有点像,实际落地的产业不多,也没有什么商业氛围,只能去琶洲或者万博。

创新城的自驾通勤距离还是挺友好的,去几个主要的产业板块都在半小时以内。

不过,必须要吐槽的是番禺内部交通,南大干线还没全线开通,从罗边开过去万博的路坑坑洼洼,还有各种莫名的绕路、修路。

罗边还有个板桥地铁站在旁边,步行距离约600米。

现阶段7号线虽然只连接大学城和万博,但随着年内7号线2期开通,就可以打通老黄埔、科学城、琶洲了。

所以,也能吃万博板块利好外溢。

目前,创新城新盘,都是越秀在操盘,所以形成了很明显的梯队。

越秀星汇文玺,刚需,3.9万/平;

越秀大学星汇城,刚改,均价4.5万/平;

越秀大学和樾府,改善,均价5.2万/平;

至于尚未开盘的星汇锦城,可以大概把他当成星汇文玺清盘后的替代品,也是打小户型刚需的。

根据我们收到的风,罗边旧改首期产品为建面约94-126㎡的小高层。

这个户型段和星汇城的比较像,价格也应该不会出入太多。

不过,一般旧改项目的首期产品定价,都会比较友好。

罗边旧改入市,会卷起创新城吗?我觉得难。

一方面是,旧改体量不大,商品房套数比较少;同时,罗边还有一定产品错位,低密度、小高层。

如果,罗边能把价格跟旁边的星汇文玺和星汇锦城看齐,说不定能给当下掌握创新城定价权的越秀,一点小小的震撼。

创新城,也总算不是越秀的独角戏了。

对于创新城来说,自己是没啥料的,靠老大哥带着,吃吃琶洲、大学城、万博的外溢。

随着这几个板块价格越来越贵,创新城依靠合适的通勤时间+舒适的居住氛围,还是找到了不错的生存空间。