翻开二十多年的房地产快速发展史,从来没有像今天这么纠结。按照以往,一旦市场过冷,相应的救市措施就会纷至沓来,但现在面对房地产风险出清和经济发展压力的双重难题,救与不救,如何救?都面临艰难抉择,这也是为什么这段时间以来一些专家长篇呼吁救市,但仍只有地方上的单打独斗,而国家层面迟迟未出手的原因所在。楼市走到6月,有一种预感越来越强烈了!

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在笔者看来,救市一定是要救的,现在管理部门之所以未出大措施,主要是还没考虑完善,待权衡清楚后从国家层面提振市场,或许不会正式发文,但地方可按政策授意实施。为什么肯定会救市?听我来说说理由。

先来梳理一下今年楼市演变的逻辑便知。

楼市在开年后进入了较快的恢复期,这几年疫情积累的客户在二三月份放飞自我,迅速出手,房企们也喜报连连。在当时的购房者看来,疫情解封,意味着经济快速恢复,一些购房者担心楼市也会跟随火热,于是乎赶在起步之前出手买房。

然而,现实却给了不一样的答案。经济恢复的压力要比想象的大,统计数据显示,工业生产出厂价格PPI在2月份同比下降1.4%,环比持平。到了3月份,PPI同比下降扩大至2.5%,环比持平,环比连续两个月僵持不动。但到了4月份,PPI除了同比降幅继续扩大至3.6%,环比也下降了0.5%。5月数据还没出来,相信基本能猜出个大概了。这一连串数据表明,社会产品需求不足,工业企业生产动力不足,以至于一季度的全国规模以上工业企业利润下降了21%。企业利润下降这么厉害,员工哪有钱买房

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这一点在央行发布的数据中得到印证,1-3月份中长期贷款(主要就是房贷)还在享受楼市恢复的蜜月,均有几百亿到二千多亿元的正增长,但到了4月份,中长期贷款减少了1156亿元。而且数据还显示,有约2411亿元房贷被提前还了。说白了,一些准备要买房的人发现情况不对,不但不买房,还担心后面的还贷压力而做了提前还款。

此后,银行可就急了。进入5月份以后,不断有商业银行下调存款利率。如果此前还是小打小闹的话,根据证券时报网报道,多家大行从6月8日起下调各年限的存款利率,部分中长期存款利率下调20基点,5年期存款利率跌破3%,至2.9%。银行这么做,无非就是让大家把钱拿出来消费和投资,刺激经济发展,房子作为大宗消费,自然也包含在其中。

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实际上,各地一直在做着多种努力。今年全国房地产政策优化频次超过了260次,放宽限购的城市也超过了15座,这几天青岛还出台了救市大招,除了限购放松外,还包括鼓励棚改货币化安置和试点房票制度,而且还推出了“保障性租赁住房以购代租”,大家不买房,政府出面买房去库存,“旧瓶新药”一起满上。

从一个专业的角度看,以上种种,无非都是从需求端着手,之所以效果不明显,主要是需求端对楼市预期、收入预期没底。当然,即便收入上来了也未必会买房,他们的钱可用在别处,干嘛非要投在一个看不到未来的房子上面。如果要想真正提振市场,根据以往的经验,必须通过大城市、热点城市来带动,二十多年房地产螺旋式上升无不是沿用此种调控路径。

果不其然,央媒经济日报日前发布了一篇《一线城市房地产限购应适时优化调整》文章,之所以引起大家的广泛热议,其中提到:

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一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策,促使非核心区去库存的同时,又不影响核心区域稳定房价,此举值得更多城市借鉴。

从这段话可以看出,不仅是一线、新一线城市放开限购等限制性措施,而且还要推广到更多城市。这篇文章被一些业内人士解读为,对一线城市、新一线大城市松绑限制性政策,是央媒开始吹风。很显然,虽然还是需求端出发,但把四大一线城市纳入进来,特别是像上海、北京这样经济实力雄厚的超级城市,从来不缺购买力,市场一定会热起来。为什么一线城市热了后,对其他城市就那么管用呢?

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分析原因不难发现。过去二十多年房地产每次出现“冷场”时,均是通过大城市带动其他城市的模式,而且屡试不爽。原因有二:

一是只要一线城市热起来了,势必会从交易市场、土拍等方面传导到其他城市;

二是到那个氛围时,已经不是钱不钱的问题,你只要感觉房产有潜力,你就会想办法买,这在历史上多次证明。身边的人总是说没钱,但当你说可买一种能赚钱的东西时,他们突然就有钱了。你实在没钱,银行可以借给你,现在银行不是求着大家花钱,把银行的存款往外赶嘛。只要想刺激楼市,银行作为金融环节的主要支持,一定是救市的重要组合拳之一。

联想到前几天某媒体说的中国正在考虑一揽子推动楼市复苏的措施,与央媒的这个表态可谓不谋而合,比如降低主要城市购房首付比例、降低二手房中介费、进一步放松限购等等。所以,国家层面的推动楼市复苏越来越近,不用怀疑,不会以网上一些人的个人意志为转移的。

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不过,我们一些人也不要兴奋过头,针对未来房地产市场变化,笔者还是要提醒两点:

第一点,一线城市所有限制性措施放开不可能,有一个过程。比如最重要的限购放开措施,核心区域暂时应该不会放开的,首先放开的是非核心区域,让一部分人去消化库存,从而带动市场持续回暖。假如效果不理想,才会有其他措施,比如房地产税试点是否宣布未来5年或者2030年前不考虑等等,打消购房者的疑虑。当然,不到万不得已,这条应该是不会说的,道理下次再说。

第二点,市场快速回暖是一把双刃剑,要有清醒认识。在热市中,无论新房,还是二手房都变得好卖了,我们不少人容易因此迷失方向,想着一切办法上车,忘记了当下及未来房地产市场环境已不可同日而语。此阶段,趁着楼市复苏,必须抓住房子换仓的机会,把原来不好卖的“老破小”、“高旧劣”的房子趁机处理掉,能置换机会就置换一下,没有机会就暂把钱放在口袋里,切不可瞎买一通。

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这里要特别提醒一下,也是过去一直说的,都市圈结合部的房子不要再留恋了,能走掉就走掉,后面很难说还有这样的机会,越到后面,即便依靠大城市带也未必带的动,毕竟,谁都知道那里只有炒房客,没有地缘需求客户。

买新房也要擦亮眼睛,因为任何房子都会变老变旧,买新房更要注重地段、户型,以及开发商的口碑、品质,起码在未来置换的时候不至于贴太多的钱。

当然,以上仅是一家之言,兵无常势,水无常形,我们还要结合实际情况变化制定出适合自己的房产思维,不放过好机会,也不要再入坑,有些亏,吃一次就够了。