原创呆呆拆神2023-06-07 18:20发表于广东
狼来了喊多了，就没人信了。
就像昨天救市小作文满天飞时，我第一感觉居然是：又来......
其实，从5月底开始，相关地产刺激、救地产的言论传闻就一个接一个，眼花缭乱。
然后舆论在昨日达到了巅峰，一方面，中国经济时报一篇报道写到，应适当调整一线城市限购政策，似乎释放了救市信号。
叠加全网流传的广州市主管部门邀请排名前20的主流房企高管开会，提“救市”建议的消息。
| 网传消息截图
以及一些采取新加坡模式，全面取消限购的传言，都有鼻子有眼。
| 网传消息截图
如此预期拉满的情况下，地产股先涨为敬。
但截至昨天收盘时，各种辟谣的消息出来。
比如广州的“救市”会议，多家房企回应没收到通知。
比如传出新加坡模式那个人说在录音，一天过去了也没录完。
还有中国经济时报的报道，似乎已经删稿了。
于是昨天地产股在收盘时又开始回落。
主打一个：变脸变得真实。
其实这也不是第一次地产股如此敏感了。
比如上周五，有外媒写了小作文，说周末房地产将有重大政策出台，要出一揽子政策提振经济。
沉寂的房地产一下子就迎来了高潮。
地产股全新飘红。
结果一个周末过去了，无事发生，地产股又开始降......
市场对此，估计也疲惫了。
01
为什么一点不确定的利好消息就能调动大家的情绪？
因为市场的冷淡。
就比如一线城市广州吧，上周的成交，惨淡到你不敢相信。
我只放中心区的项目成交情况↓
一眼望过去，成交全是个位数，这还是天河、海珠跟荔湾呢，近郊、外围区更不用说了。
房地产冷淡至此，也不利于经济发展。
在这样的背景下，大家觉得过去房地产作为刺激经济的重要手段，刺激房地产也只是迟早的事。
也有反面的声音认为，刺激房地产无疑是饮鸩止渴，高房价是所有买不起房的普通人的痛。
不过目前的情况是，官方层面的大政策，没有。
地方性措施，还是有一些的。
自去年以来，全国各地出台的大大小小刺激楼市的政策，真的不少。
比如降低首付比例。
据澎湃新闻报道，截至去年11月末，全国至少115个城市下调首付比例至20%。
比如降低中介佣金。
今年5月，住建部就发了声明，要规范管理降低房屋中介交易费。
福州跟进了，不过后来又撤销了。
比如放宽住宅限购。
去年其实有48个城市优化了限购，不过主要还是三四线城市。
今年以来，不少一线城市以及强二线城市也在非核心区放宽了限购。
比如广州南沙迎来人才限购松绑；
北京出台“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照‘一区一策’的方式由房山区试点；
杭州新增余杭区的瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道放宽住房限购。
| 南沙限购松绑
还有降低贷款利率。
其实2022年为了应对楼市下行压力，分别在1月、5月、8月下调了5bq、15bp、15bp。
如今的LPR已经是近20年最低值。
全国的楼市一直都有在慢慢调整，只是一线城市仍然较为谨慎。
02
过去经济一旦有所下滑，就会马上刺激房地产，百用百灵，迅速有效。
但我们都已经认知到，过去的经验，很显然已经不适用现在。
过去房价一直涨的逻辑，其实就两个。
一个是城市化，大量人口从农村迁移到城市，有住房需求，新房有市场。
另一个是zf想通过卖地赚钱，城市化为卖地提供水源，卖地给基建提供资金，周而复始，土地越来越贵，房价自然越来越涨。
如今呢，城市化进程出现了瓶颈，不少城市卖地抬价显然也超出一个限度。
如今的房价，大多数居民都接不起盘。
所以再复刻过去的经验，刺激楼市，然后房价继续涨？
显然，在“房住不炒”的大方针下，不稳妥。
这里我们就广州而言，作为需要谨慎的一线城市，广州除了在南沙有一点人才限购的松绑动作，还是没有红头文件的那种。
基本没有其他对楼市的大动作。
而且广州在今年的三四月，是有迎来成交小高峰的。
所以去库存情况还不错，截至5月，广州去化周期13.7个月，整体市场库存趋于合理。
而上海的库存更是仅6.7个月，明显的供不应求。
北京、深圳库存都在18.7个月，其实库存消化周期在12-18个月，是供需相对平衡的关系，目前四个一线城市都不算太危险。
所以，“稳”字当头的一线城市，应该不会在短时间内出台刺激楼市政策。
其实“不救”也是好事，对于购房者来说，过热的市场，开发商不仅挑客，而且会有随时赶不上“车”的焦虑。
而现在，在买房市场的背景下，拼配套，拼实力，拼品质，才是一个正常的市场。
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