我在以前多次说过目前楼市的现状：成交量下降、降价、成交周期拉长、库存高企。
而且，这不是一省一市的现象，全国的城市都出现了这种情况。
现在的楼市，比2018年、2019年更加困难。那时候，大家都相信房价下降只是短期波动，早晚还会涨回来。
现在则不同，几乎绝大部分人都相信，楼市已经进入了下半场，房价上涨无望，买房不赚钱了。
也就是说，现在楼市最大的困难就是，大家对买房赚钱没有信心了。
如果买房不赚钱，就没有人买房投资；满足居住需求了，就不会额外买房。
但目前我国人均居住面积已经达到了41.76平方米，三口之家就是125.28平方米，已经满足了基本的居住需求，老百姓并不缺房子。
老百姓已经满足了基本的居住需求，这是目前楼市困难的另一个原因。
如果非要细说哪些城市还缺少房子，恐怕只有一线城市和二线城市的中心城区了。
这些地方产业、人口集中，虽然本市人口负增长，但是可以从别的城市吸引人口，以此来获得楼市新增量。
另一个增量是改善客户，但他们不是单纯的净增量，消化新房库存的同时，还增加了二手房库存，对整体楼市来说并没有刚需作用大。
所以，刚需仍是每个城市亟需补充的新鲜血液。
我国人口2022年已经负增长了85万人，大部分城市房地产的未来是：在人口减量时代，如何寻找楼市增量，这何其困难。
人口越来越少，城镇化越来越慢，本已满足基本居住需求的房地产市场，还在面临需求减少的窘境。
一方面是越来越少的楼市净增量，另一方面则很不幸，他们中的一部分还遭受到了烂尾楼的“洗礼”。
当烂尾楼成为一种常见现象，就很是打击买房者的入市信心。
投资客已经不敢买房，对于改善、刚需来说，他们看不上二手房的户型、环境、物业，也害怕新房烂尾。
因此，要想楼市正常运转起来，解决烂尾楼问题是一个基本前提，起码要解决大部分的烂尾楼。
解决烂尾楼问题只是一个前提，楼市要想活得长久还需要长效机制，一个能够看得长远的基本制度。
很多人都对这一轮的救市政策颇为不解。
按理说，救市效果最好的方式就是一次性释放完利好，急病用猛药，我国前几轮救市就是这样救活的，像4万亿、大拆迁。
但这一次不一样，这一次是细火慢慢烤，今天限购区域解除了几个区，明天连续三个月房价下降才能降低贷款利率，后天降低了首付比例。
每一次的利好，市场消化完了，房价没有大涨也没有大跌，看着又想掉头往下的时候又来了新的救市政策。
直到今天，我国大部分的一二线城市仍部分保留着限购、限售等调控政策。
有网友形容得好，说现在的楼市是：掐着脖子输氧气。不能让你死，也不能让你活蹦乱跳。
这不就是软着陆的方向吗？说到这里我愈发相信我们下一步要走的就是楼市长效机制。
要让楼市软着陆，这需要一个过程，就是我们现在正在走的过程，房价不能大涨也不能大跌，用时间挤水分，用通胀来消化楼市虚涨的价格。
所以我才说现在是楼市最困难的时候，当楼市挤完水分的时候，才是大家真正能够以平常心看待楼市的时候，才是一个房地产正常运转的时候。
我们现在正在经历这个涅槃的过程，有人还对投资有期望，有人还在对房价不涨甚至下跌痛心疾首，很多人都在面临着资产贬值的局面。
无论结果好坏，大家最终都能接受，最痛苦的就是经历这个过程。
日本楼市是以硬着陆结束的，那个过程几乎是瞬间的，造成的痛苦无论是国家还是个人都无法忍受。
我相信我国的楼市会软着陆，这个过程虽然也很痛苦，但要远轻于日本。时间能消弭大部分的痛，甚至很多人都感受不到。
在这个过程中，大家要做的就是节衣缩食、开源节流，卖掉多于的劣质房产，保留少量的自住优质房产。
好好享受生活，不要再把买卖房产当成普通人翻越阶层的筹码，那样会很累。
我们是到了把房子仅仅看做是一套房子的时候了。
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