大家好！好久不见了，算起来，柯南停更快七个月了。停更原因是柯南从去年底开始，莫名其妙地肘关节炎犯了（俗称：网球肘），而且是好了左手，右手又发作。直到上个月底才算基本好透。
最近上海楼市确实有那么几件轰动的大事，但似乎普通大众也只能是远远的做个看客，所以今天的话题，不聊那些虽然热度很高但实际对普通大众没啥意义的楼市热点，只说一个关乎普通大众最根本利益的内容：二手房价降价尺度的问题。
在正式开始聊这个话题前，首先有必要跟大家讲透两个关于买房最核心的问题，说透这两个问题，有助于大家更好地看清楼市的起伏。
问题一：现阶段楼市最核心的矛盾是什么？
现阶段楼市最核心的矛盾就是各地方高企的房价和各地方购房人群整体真实购买力严重不匹配。
楼市不再高歌猛进甚至开始变“颓”确实已经有一段时间了，不论是管理层还是学者专家都不止一次地喊话要提振民众对楼市的信心。
某些资深人士前不久还放言“只有救楼市才能救内需”。这里就不再讨论这话的是非了，评论此话的言论想必大家都看了不少了。
柯南在这只想提这么一个问题：普通老百姓是真的打心底里都不想买房子了，真的再也不想改善居住条件了？
有没有想过，绝大多数普通人的买房欲望和热情其实一直都没有减弱过，只是单纯因为“买不起了”，只能叹口气了事！
只要房子商品化，房价和购买力不匹配，这个楼市终极矛盾，一定会存在，这绝对不是我们这个国度的特产，只是我们这里的这种不匹配度看上去似乎更加扎眼罢了。
我们的楼市商品化已经二十好几年了，房价和购买力不匹配的矛盾并没有随着房子越造越多而得到较好的缓解，差距反而越拉越大，差距拉大的城市也越来越多。
或许不是没有想过要缓解这对矛盾，只是既往的每次缓解措施即救市，无一例外是从短期拔高购房人群整体购买力入手。
说白了就是透支未来的购买力，然后期望再辅之以持续通胀去逐步抵消上涨的房价，从而缩小两者的不匹配度。
这样的做法短期效果一定是好的，但翻来覆去用，不说会失效，至少效果一定会差许多。
透支未来购买力（说直白点就是贷给你更多的钱）的前提是透支者要有能被稳定透支的未来。通胀抵消高房价的前提是要经济大环境持续保持长时间高增长不衰退。
目前的现实似乎有点打脸了，两个前提都似乎很难完全保持住，叠加上已经高歌猛进十几年的房价，楼市整体上不蔫下来，那就真是见鬼了！
房价高和整体真实购买力的不匹配之间的矛盾是不会消失的，这点我们需要清醒的认识到。但是不匹配不能严重过度了，而现如今的情况是不是有点过头了呢？
反正柯南觉得上海确实是，如果这种不匹配能够比较好地得到缓解，那么不用扯破嗓子喊提振信心的口号，市场自然会恢复信心和底气。
但如果还只靠预支普通大众未来的购买力来刺激的话，完犊子的概率会很高。伟哥用多了也会失效的。
问题二：买房都逃不过的“宿命”
只要你不够“豪”买房都逃不过这样一个宿命：看得上的房子买不起，买得起的房子看着有点膈应。
这样的宿命原因无他，就是上文中问题一造成的。问题一的情况在魔都这样的一线城市更加突出。
上海买房，除非你是真的“不差钱”，不然的话，无论你是第几次买房，这个宿命你是甩不掉的。
普通人买房的过程不过就是不断地和这种宿命抗争与妥协的历程。要么妥协降低品位去迎合不太给力的购买实力；要么拔苗助长，加大预支自己未来可能挣到的真金白去迎合当下的品味。
二选一，是道必选题。过去的时光里，这样的选择虽然挺纠结，但总还能咬咬牙选一下。可是当下的上海二手房市场，可能不少购房者想咬牙选也未必敲得下这个“锤子”。
原因也很简单，“拔苗”也未必能迎合上品位；或是当下能勉强迎合上，但未来的不确定性明显增加，没准就会因为突然“家里蹲”而“爆雷”。
要不就是另外一种情形，不勉强透支未来，选择妥协降低品位，但需要降低的程度很可能不止一个档次，心里一定是一万个“草泥马”地不愿意。
所以即便是当下自媒体上各种大V以及各大中介不断发朋友圈，反复劝导说，“是时候可以出来看看房子，淘淘笋盘了”，也根本没啥大用。
对于绝大多数购房者来说，如果现在就是身处一个跳一跳也够不到自己相对满意的房子，或是跳一跳勉强够到了但从此要常备保心丸，亦或是需要降品位妥协到极不情愿的程度时，除了暂时躺平，还有其他选择吗？
躺平的多了，整个市场自然也躺平了。归根到底的原因是啥？傻子都清楚！
上海二手房市场确实也必须降价，而且应该是整体性地，无差别性地降价，这已经不再成为问题了。
不过到底能降多少？会降多少？柯南接下来谈谈自己的见解。柯南的分析是对既往市场波动的认真思考结合十余年接触一线市场群体的经验的认知，未必很准确，但都是大实话，供大家参考。
历次市场降价的状况
从2000年至今，上海的二手房市场一共经历四次比较大的降价，起始点分别是2005年，2008年，2014年，2017年。
这四次下跌中，第一次和第二次的下跌烈度较后两次要明显得多。虽然每次下跌都没能回落到之前上涨的起点水平，但第一次和第二次几乎已经回落到非常接近起涨点的水平了。而后两次回落的速度和幅度就弱了不少。背后的原因是什么呢？
首先是前两次下跌时，不少二手房东属于纯投资客，浙江人占比很高，其中不乏合伙投资的，而且很多是手握数套投资房，所以他们在市场明显波动时，会更加毫不犹豫地降价止损，由此市场会产生蝴蝶效应，市场也就会更快速地下行探底。
后两次的情形就有了很大不同了，2010年后，上海二手房市场出售房屋的房东不再以纯投资客为主，置换客以及本地房东占了大头，这类房东在市场开始下行时，往往很纠结，降价也相当磨叽，整个市场价格回落速度就慢许多。
第二个原因是除了2005年那次，后三次的下跌都是被强力的刺激政策所终止的。刺激政策的核心清一色是放松信贷或是变相放松信贷（即经营贷），以此来快速拉升当下时刻的购买力。
结果就是房价短时间内“打脉冲”，猛涨，而且这种涨幅基本都是按照百分比在涨，致使涨幅起点和涨幅终点的差距一次大过一次，结果就是下一个下调周期回调的终点越发难以接近上一个涨幅周期的起点。
第三个原因是这四次下跌时，我们的经济还处于较好的增长期，国际大环境也不错，钱还能不断地印，通胀也确实能变相掩盖并适度缓解一下房价快速上涨的事实，以致于大家对涨多跌少的感受并没有到过分激烈的程度或者说是一时激烈但较快就淡忘了。
2015年至今上海二手房涨了多少
从2015年去库存开始，上海二手房市场经历了两次大涨，中间夹杂了一次持续两年左右的阴跌。
第一次2015年去库存时，普遍涨幅都达到三成以上，高的超过五成。第二次2020年最后一季度开始的大涨，很多房子涨了两成近三成，部分涨幅超过三成近四成。
第一次上涨持续了一年多，直到2017年初到达顶峰后开始阴跌，阴跌了将近两年左右，到2019年下半年开始出现横盘趋势。但是这样的持续性阴跌，也只是让大部分的房子跌了10%到15%左右的价格。
然后就是病毒来袭，直到2020年五六月份左右市场开始逐渐恢复，此时交易量开始有所恢复，但并没有太大的火爆迹象出现，直到2020年十月开始，市场突然快速升温，然后就是房价再次开始按百分比的飙升。
说实话那次的上涨，不光是柯南我第一次，许多一线的资深中介都被涨“慌了”！2020年并没有直接的刺激政策，价格飙升似乎有些“无厘头”。
有不少评论把上涨归结于报复性反弹，可那次的实际状况已经不是反弹的事了，而是又一次的大涨，背后还是能看到变相加杠杆的影子。
仔细盘下来，上海二手房经过最近两轮的大涨，对冲一次阴跌，大部分房子都比2015年上涨了至少三成以上到四成之间，极端的可能涨幅超五成近六成。
当下上海二手房实际跌了多少
前两天看到某个房地产大号的文章写老破小降价幅度在3%—6%，次新大致类似，老牌豪宅在5%—10%，五大新城普遍降幅集中于5%，最高10%。达到这样的降幅才有可能被市场消化掉。
市场的实际体验可能比这个大号写的还要差一些。毕竟它是根据卖掉的房子价格做的统计，数据样本不会太大（估计用的链家的数据），市场中实际存在许多降价幅度类似这个大号统计的结果却依然没卖掉的房子。
根据最近个人的实际感受以及其他有些资深一线人员反馈的信息，大部分的房子下调价格10%左右，才可能有买房者愿意试着谈价。
二手房价格下跌到多少，市场才会买账
这里说的市场买账是指至少有七八成的真实购房者有较强的意愿出手买，只有聚集到这个数量级的真实购房者愿意出手，最终才有可能达成其中四五成真的“买定离手”。
直接先说柯南认知的结论，15%左右，到这个程度才能大概率刺激出七成以上真实买房者比较强的出手意愿。
当然愿意出手绝对不代表这些买房者出价的尺度就是这样的，最终还是要再通过相互妥协，退让，才能握手成交。因此，整体降幅至两成左右，或许买方市场才能真正开始买账并为此买单。
如果换个角度讲，二手房整体价格回落到接近2020年第三季度的水平线上下，或才有可能刺激出更多的买方市场的意愿。
接着说认知的理由，综合收入状况包括对未来收入的预期，可支配现金流，加杠杆的承受力，通胀的情况分析，目前整体买方市场的购买能力，柯南个人认为是强于2015年，但不高于2020年，甚至整体上还要弱于2020年，原因就不具体展开了，简单讲就是大势对普通大众不太友好。
以这样的整体购买力要支撑上海二手房市场维持住比较好的，至少不太难看的成交量，那房价整体或就该回到2020年大涨前的那个水平线，就算是比那个水平线高，也至少要相对接近。
按照2015年到现在的涨跌幅状况分析，也就是大部分的房子从最高位下跌个两成左右当算合理，少部分两轮涨幅合计较大的房子，或许要下跌三成左右，市场整体买单的热情或才能被激发出来。
当然大家也需要清楚地认识到，不要指望上海的二手房整体跌幅会像某些自媒体说的“一线城市房价会拦腰一刀”。除非是我们周边的敏感地区被逼到冲突无法避免。
原因其实并不深奥，一手限价仍在，一二手倒挂依旧，动脑子好好想想，限价为何，保持倒挂又是为何，答案自然明了。
市场外因素对二手房价格回落的干扰
既往每次价格回跌期间，市场外因素总是要横插一脚的。这次肯定不例外，只不过如果市场外的因素不那么强烈的话，这次或许能让价格的调整更长时间地按照市场规律来运行。
然而现实可能未必如人愿，尤其是那只总要指导市场的“手”。最近几日，“手”要指导的“风”不是又吹起来了嘛。
作为和民生息息相关的商品，房地产任由市场的性子搞，确实是不行的，全世界都是如此。但是给市场发号施令的那只“手”或许需要更多的一点定力，指导地太过频繁，市场可能也会越来越不“听指挥”了。
说实话，指导市场的那只“手”，每次出手的初衷或许也是为了市场好，但不知道大家是不是跟柯南有同样的一个感受。实际的效果似乎总是和大多数普通民众的期许不那么完全对得上号，或者说是能对得上号但维持的时间忒短。
问题或许更多的是出在那些给“手”汇报和提建议的代表以及专家们吧？代表们的汇报是不是全面代表了最广大普通民众的心声？专家们是屁股坐在哪边提出的建议？真的值得深刻思考一下。
“风”已经起来了，“雨”必定是要下的，不过按照魔都一贯的调性，不激进不落后或许仍会是主基调。所以市场或许还有一些时日能按照自己的规律进行调整。
至于“雨”下大了后，被“雨”淋到的区域是不是短时间就会反转，既往会，但这次或许也真不太好说。
好了，已经说了不少柯南对市场的看法了，但仅凭一篇文章确实不可能把市场变化这么个巨大问题说透彻，欢迎大家私信跟柯南单聊您的见解和看法，如果对房地产市场有疑惑，也可以私信柯南，柯南尽力给您答疑解惑。
我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友。如果觉得柯南的文章还有些看头，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时私信我或直接微信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！
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