2023年过去快一半，楼市已经起起伏伏几次，我们有必要对上半年的房地产市场进行一个全面的总结。

嗨了两个月，又下去了

从今年的市场走势来看，二三月份成都带头一二线城市楼市有了反弹的迹象，新房二手房市场交易量提升明显，但在四五月份市场表现已经不如前面强势。

今年对于楼市的调控也是非常积极，调控次数已超250次，而且今年不少城市对于限制性的政策予以放宽放松，一定程度上能够让市场上有更多的人拥有购房资格，从中挖掘出更多的潜在需求进入楼市。

尽管在五月份，房地产市场的销售已经回到了2019年之前的水准，但是仍然存在着一次复苏的机会。本来，人们认为6月份房地产市场会继续复苏。

但是6月份，18个主要城市的房地产市场同比下降了12%,18个城市，领着客户去看房的数量也继续下降了15.8%，这表明房地产市场并没有继续复苏，反而在6月份就停止了。

那接下来的下半年房地产市场还能不能复苏产生了诸多的怀疑。

二手成交量与存量齐飞

春节过后，成都二手房又经历了一波高潮，有两周的成交量都突破七千套；1-5月成都卖了10万套二手房！是历史同期最高。

也高于除2021年和2019年之外的所有年度的全年成交数据。

但进入五月份以后，备案成交量就下滑了，随着成交的下滑6月的挂牌量正式突破20w套。如果成交继续回落，那么二手房存量还会持续增加，每增加1万套都会创一个新高。

目前挂牌价（1.75w）和成交价（1.56w）都处于市场底，而挂牌量不断走高，带看量持续下滑，成交量持续下降，房多客少，市场行情已经完全向买家倾斜。

市场上大部分的房源价值都出现了缩水的情况，即便是现在买房比高点买房便宜很多，有余钱的人也不愿意买入，因为他们认为现在房子买到手里就会缩水。

就出现了不少业主的“保价行为”

房东保卫房价：

有小区制定“三年行动计划”，甚至准备成立“村支部委员会”，审核每一位业主的成交价格，每位业主的房源挂牌价也需要通过村委会审核。

而实际这样的收效甚微，真正稳得起的还是看房子本身。

优质二手量不足

此外，二手房市场5年以下的次新房在锐减，链家外网显示，2020年9月份次新房约2.1万套，2023年6月只有不足八千套。

价格来看80%都是200万以下，刚需量爆棚，而降价房源也以刚需房源为主，一线销售人员表示，“核心板块的改善房源，尤其是房龄在5年左右的二手房，价格依旧很稳”。

如果你的房子不具备房龄较新，板块也不太优质尤其是二三圈层的，且小区内挂牌的二手房越来越多，可以考虑调整自己的价格预期。

新房成交回落，到访下滑

3月开始，成都新房连续三月成交突破1.5w套，其中，4月份成交了16251套，基本和2022年7月巅峰时刻持平。

5月全国楼市整体供求延续4月下降走势，企业推盘量明显下降，供需两端表现低迷，市场热度回落至2月水平。

成都5月套数持平，主要靠主城带动量仍处较高位，销量环比降13%至189万㎡(主城占比高达53%)，同比涨25%，均价稳至19515元/㎡。

不过总成绩过得起，单独看也是几家欢喜几家愁，去化率主城涨至79%、近郊持续41%低位。

地段好产品强的开盘售罄，有硬伤的去化还是很痛苦。

开发商促销手段花样百出：

各地已经出现除了直接打折之外，还有买房送车位、送车、送服务费、送黄金等方法不一而足。

成都的还算稳得起按备案价出场，但会给到各种优惠政策福利，能少10-20个点打点会员折等，如果市场好的时候自然收回，收放自如。

“佛系”政策影响不大

市场热度悄然回落的同时，但在政策方面还是没有大的放松。

5月政策持续少且宽松：包括郑州、合肥、杭州等城市放宽限购、扩大非限购区域、放宽购房条件。郑州、宁波、合肥等城市调整公积金政策，南昌、南京等部分城市鼓励房票安置等。

接下来的一点小看法

如果没有大动作的政策释放下半年房地产市场将会持续保持在一个优化和冷却的阶段，在上半年，一些价格高企的城市将会保持稳定。

而另一边的话是全社会面临的共同经济问题：新生人口的下降和失业率上升都在影响购房的刚需性。如果经济层面没有好转，房地产不能做到独善其身。

总之，从房价、成交、预期的角度来看，楼市的冷静趋势还将持续，而刚刚建立起来的复苏迹象也因为买房倾向的改变开始疲软，甚至熄火。

或者换个角度来看，仅靠二手房的高位交易量还不能撑起整个市场，需要新房成交复苏才是回暖的关键，否则房企拿地依然疲软，购房需求依旧萎靡，房地产闭环难以恢复。

更重要的是，这次对购房者的购房信心需要经济上行来加持，这恐怕是社会需要共同努力的。

要置换的能卖了还是尽快换手，其他的多看多比较了再说，退一步讲，即便风波解除，购房者也不能侥幸以为能闭眼买房。