房价在行情高涨期时，可能会严重虚高。

因为人是情绪动物，无论是购房者还是开发商，彼时都容易上头。

前者敢高位接盘，后者敢高价拿地。

部分新盘降价求生存

3月的局部缓涨行情已经切换到了现在的局部缓跌行情。

一手房和二手房都能反映出问题。

但二手房买卖流程长，成交具有滞后性，且业主是独立个体，对市场变化的灵敏度不如开发商。

开发商轮流萝卜蹲

在过去的半个月， 很多楼盘轮流 0 首付或“今夜不打烊”做促销。

比如申*太阳城、保利大*璟、保利**年、三一*城、康田*樾、万科*园等。

公园蹲完悦来蹲，悦来蹲完翠云蹲，翠云蹲完巴南蹲。

很多开发商已经不谈赚钱，目标变成活下去。

让蔚蓝有一种梦回2015年的感觉。

低迷行情中回归理性

当你看到某些降价非常厉害的新盘，是不是会在心中掂量下： 该新盘所属的板块，是不是低价值板块？

大众在楼市行情低迷时会完全回归理性，此时才更能凸显板块真实价值。

只有在潮水褪去后，我们才能看清谁在裸泳。

当然，有部分新盘之前拿地价比较高，可能会因此而迫不得已打折促销。

为了避免造成误判，应该结合当下的土拍价格，评估板块的真实价值。

2023年土拍价格对比

区域

板块

2023年地价(元/m²)

2021年周边地价(元/m²)

江北区

观音桥

渝北区

中央公园

8200

西永

7200

沙坪坝

温泉城

5700(上限)

九龙坡

陈家坪

7600

巴南区

龙洲湾

4400

5491

2021年土拍价格是历年最高的，且地块普遍不如2023年周边板块的地块位置好。

2021年与2023年地价的差距，就成了试金石。

哪个区域泡沫最丰富，哪个区域最扛跌，已经一目了然。

土地价格分化加深

2023年的土拍，出现了更为明显的价格分化情况：以前各区域的万元地块很多，现在万元地块一枝独秀。

土地价格进一步分化，预告了未来房价的剧烈分化。

再过几年，这些地块产出二手房后，会分化出真正的价值高地。

蔚蓝在2020年提过房价将迎分化的问题：

2021年重庆二手房走势印证了房价分化已来，蔚蓝当年再次提醒房价再无普涨，分化还将加深： 。

只是很多人到现在都无知无觉。

土地价格分化，代表重庆楼市在纠偏，只不过纠偏的阵痛，需要由曾经真金白银给这些土地投票的有产者们来承担。

王者归来之重返核心

城市化进入后半程，需要进城的人不多了。

离主城较近新区的核心地段，入住率都没提上来。

新区地块越来越远。

在人口增长与导入双乏力的情况下，后发展的新区等待成熟的过程只会更加漫长和艰难。

摊大饼式发展的边际效应递减，政府转向成熟的老城区，投入产出比会更高。

城市发展逻辑自然会从“增量扩张”转向“存量挖潜” 。

回归核心区发展是大势所趋。