重要的三件小事。

2023年过去一半了，不知道你今年的年中感慨中，有没有“对自己好一点”？

今天是2023年下半年的第一个工作日，相信已经有不少人开始进行，上半年的各种总结了。

对于房地产行业而言，过去大家都关注的房企销售排行榜，经过行业的大动荡之后，味道变得寡淡。行业好的时候，排行榜是锦上添花，而行业一旦下行，排行榜却做不到雪中送炭。

当下，活着显然比排名更重要。

而万科的“活下去”观点，虽已过去五个年头，却成了现在房企的必修课。

◎五年前万科的“活下去”

总结，不只是对上半年的回顾，也是在对下半年的展望。

而回顾北京房地产市场上半年的表现：

土拍方面，出现前所未有的42抢1、45抢1局面，也有不知名房企为进京分一杯羹，使出浑身解数；

新房方面，核心区竞争越来越激烈，分化越来越明显，有神盘上演开盘秒清，也有新盘半年只网签一套；

二手房方面，这半年挂牌量从10万+涨到11万+，再涨到12万+，而周成交量也经历了罕见的6连降，直到上周才出现小幅回升。

总之，北京这半年，有喜也有悲。

这半年，对于北京楼市，你有什么印象深刻的事儿吗？

82张预售证的故事 热销与滞销同在北京

旱的旱死，涝的涝死。

今年上半年，北京新房成交34394套，同比上涨23%；成交面积466.51万平，同比上涨26%；成交均价49019元/平，同比持平。

这半年，北京市住建委一共发了82张预售证，其中有关住宅销售的预售证为44个，涉及到的新房项目有41个。

◎2023年上半年拿证商品房项目

这41个项目，从网签情况来看，参差不齐。考虑到网签的滞后性，我们把近两个月拿证的14个项目排除在外。

这半年，卖得最好的两个，一个因为价格，一个因为地段。

位于房山的北京建工揽星宸，位于地铁房山线苏庄站，虽有地铁，但离地铁hin远hin远。

◎揽星宸到各大产业区地铁时间统计
虽离市区很远，但便宜。

截至目前（7月3日），揽星宸1277套房已经网签768套，拿证五个多月网签率达到60.14%，是个着实不错的成绩。

◎揽星宸网签数据

揽星宸热销，楼Sir认为没有别的原因，就是卖得便宜。

项目的真实成交均价为3.44万/平，比4.5万/平的销售指导价便宜1.06万/平。

在新盘扎堆的房山，这个价格也很抗打，离地铁远、配套不太好的春和印象，成交价都在4万/平左右。

◎揽星宸周边新房二手房情况

在利润空间足够支撑降价销售的情况下，揽星宸的路子无疑是正确的。

而对于中信城四期—中海都阙台这样的项目，纯粹就是地段取胜了。

都阙台，真二环，真皇城根下。

都阙台的网签均价16.5万/平，可以说是现在北京新房最贵。

就这，在短短三个月时间，585套拿证房源已签约570套，网签率高达97.44%。

目前，这个项目的总成交金额已经突破99亿，待剩下的15套房源成功网签，这项目会成为今年拿证项目中第一个百亿神盘。

“地段为王”，或许到什么时候都不过时。

楼Sir还要着重夸一下越秀的天玥和星樾两个项目。

越秀北京换帅之后，今年势头很猛，在2月8日北京第五批次土拍中，成功拿下昌平朱辛庄地块和石景山苹果园地块，并且都在拿地之后的3个月内实现开盘，堪称神速。

◎北京2022年五批次土拍地图

4月23日拿证的越秀星樾，到现在3个多月时间，368套期房已经网签362套，网签率高达98.37%。

天玥呢，5月7日拿证，在“网签滞后两个月保护期”内，400套期房也签约85套。

越秀从拿地到销售都很速度，但劝越秀一句，后期建设上一定要用点心，一定要做到既要有速度又要有质量。

毕竟，这几年“交房即维权”已属于正常现象。

当然，还有门头沟的富春山居、檀香府这些，是真的卖不动，到现在也才网签1套，着实可怜。

二手房周成交止颓 挂牌量还在激增

买卖同增，卖比买多。

上周（6月26日—7月2日），北京的二手房市场，终于止住颓势，开始逆势上扬：

成交3232套，环比上涨37%；成交面积29.71万平方米，环比上涨35%。

此前，北京二手房市场周成交则创下“六连降”纪录：

5月15日—5月21日：成交3124套，环比下降0.12%；

5月22日—5月28日：成交3033套，环比下降3%；

5月29日—6月04日：成交2970套，环比下降2.08%；

6月05日—6月11日：成交2613套，环比下降12.02%；

6月12日—6月18日：成交2556套，环比下降2.18%；

6月19日—6月25日：成交2357套，环比下降7.79%。

上半年整体来看，北京二手房1-6月成交84332套，同比上涨21%。成交面积753.66万平，同比上涨19%。

楼Sir认为数据虽同比上涨，但因众所周知的原因，2022年同期数据并不是一个“正常”的数据。

还有一个现象，按照上半年的整月数据，北京二手房成交从3月达到22192套的顶峰开始，已经出现3连降。

从月度成交来看：

4月份成交13928套，环比下降37.24%；

5月份成交12982套，环比下降6.79%；

6月份成交11607套，环比下降10.59%。

按照月度12000的枯荣线来看，北京6月二手房成交已经在荣枯线以下，7月份又将是怎样的情景？

楼Sir对此并不乐观。

有一个数字，就是北京二手房挂牌量再创新高，达到123702套！

◎图源链家官网

去年11月份#北京二手房挂牌量突破10万套#话题上了热搜，楼Sir在11月4日写这个新闻的时候，彼时链家官网二手房挂牌量是101406套。

如今正好过去了8个月，北京二手房挂牌增长了22296套。

◎2022年11月4日截图

当卖的始终比买的多时，那挂牌量还会继续增加。

挂牌量突破10万是个坎儿，以至于现在突破个11万、12万，人们并没有什么感觉，也上不了热搜了，或许等到挂牌量到15万、20万时，人们会再次地诧异，怎么突然间又这么多了。

但，罗马不是一日建成的。

二轮土地首拍遇冷 卖地仍在如常继续

日子总要继续过。

上周五，6月30日，上半年的最后一天，北京土拍遭遇开门黑：

3块地，2块底价成交，1块因故延期。

◎北京二轮土拍地图

楼Sir在上周的文章中，已经分析过，这是很正常的现象：

今天，北京楼市的遮羞布，被扯掉了

地块位置不好+地块属性不优质，自然会出现兜底和流拍现象。

楼Sir觉得，年初昌平朱辛庄的42抢1，6月中旬顺义后沙峪的45抢1，是北京；如今平谷底价，房山底价+延期，也是北京。

◎2023年北京第一轮土拍地图

关于北京的土拍，楼Sir每次都有实时跟进，而且自认为分析还是很详细的：

京东也来拿地了！收金132亿，北京5批次土拍，3宗遭疯抢！

刚刚！越秀、天恒99亿拼下海淀双姝 创世纪11亿入驻顺义老城区

疯了！中皋79亿拼进亦庄、城建35亿再扩奶西版图

压轴但凉凉！北京连拍7块地，4块底价成交

北京楼市，甚至全国楼市都有一个现象，土拍阶段大热的土地，在后续项目入市时几乎都不愁卖。

而前期需要兜底或者数次延期的地块，后期入市时，销售起来会很费劲。

但历史车轮滚滚向前，你我其实都改变不了什么，无论好地还是坏地，该挂还是要挂，该拍还是要拍。

就像，上半年的最后一天，北京二轮土拍爆冷收官后，又火速转正了大兴两块地。

◎图源北京市规自委

前几天，有一个朋友问楼Sir，北京的地还有“流拍”的？

我回答他，这太正常了，人还有好坏之分呢，地块也一样。

以上。

2023年过去一半了，希望下半年的北京楼市在“房住不炒”的大前提下，能够出台一些真正为买房人考虑的政策。

这些政策，一定是照顾到99%的普通人，而不是那1%的富人。

祝你我2023年下半年都一切顺利，我最近综合身边的朋友分享一句歌词，也分享看到这里还没有退出的你：

让自己快乐，那才叫做意义。