历史的经验告诉我们，
对核心资产的极致占有，
才是让资产持续保值增值的“永动机”。
01
先给大家说几个故事。
新千年初，
珠江新城尚处于开发建设早期，
当年，6000多元/㎡的楼价，
让不少人目瞪口呆。
2003年的珠江新城（图源：羊城晚报）
但现在，
珠江新城15万/㎡以下的房子，
基本绝迹。
2011年，
金融城虽已初露头角，
但在更多人眼里，还只是一个遥远的概念。
金融城历年卫星图变迁
现在，
金融城正以蓬勃之势追赶珠江新城。
今年3月，金融城合景项目商业大平层以1.7亿总价成交，折合单价24万/㎡，刷新广州商业大平层总价新高。还没入市的江景商业大平层，甚至喊出了30万/㎡的口号。
金融城航拍
2012年，
琶洲保利天悦第一次开盘价格2.3万/㎡，
很多人表示“看不懂”。
琶洲历年卫星图变迁
但现在，
保利天悦二手价格18万+，
其所在的琶洲，
是广州房价涨幅最猛的地方。
数据显示，保利天悦3月一共成交了10套二手房。最便宜的一套，142㎡3房，总价2290万，单价16.1万/㎡。最贵的一套，单价19.6万/㎡，总价高达1.48亿！
驱动这三个片区
从最初的不被看好，
到如今的高不可攀的核心因素是什么？
首先是不可复制的核心地段。
李嘉诚说：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
这点大家应该都懂，就不解释了。
地段之上，则是城市规划，
以及由规划驱动的城市发展趋势。
珠江新城是国务院批准的三大国家级CBD之一，
琶洲立志成为世界互联网经济的“东方曼哈顿”，
金融城肩负着广州金融腾飞的重任。
顶层规划加持之下，
这三个片区都有强大的产业支撑。
珠江新城的总部经济，
琶洲的互联网数字经济以及会展经济，
金融城的数字金融，
都是全广州产业含金量最高的地方。
“珠金琶”产业分布示意图
02
珠江新城、金融城、琶洲虽好，
但客观而言，
这些片区都已成型，预期也基本兑现，
价格更是高不可攀。
“珠金琶”后，下一个制高点在哪里?
既要有核心地段、产业支撑，
还要与 CBD 连片融合发展，
放眼广州，无疑是现在最火热的
天河国际生态区。
2016年，天河国际生态区的新盘价格仅仅3万+。但当时，只有少部分眼光毒辣的人才选择了这里。
但现在，天河国际生态区两大豪宅新盘价格攀升到了9万+，二手均价也去到7-8万+。
仔细梳理可以发现，
现在的天河国际生态区
和当年的“珠金琶”何其相像。
从城市发展趋势来看：
天河国际生态区处于广州第三科技中轴线上，
代表着广州向东发展的战略趋势，
有着天生的财富凝聚力。
从产业发展格局来看：
天河国际生态区
被天河智慧城、金融城、科学城三大板块环绕，
周边的产业都是国内最前沿的。
比如：
天河智慧城主打互联网、新能源汽车、人工智能等，
拥有网易、小鹏汽车、佳都科技等34家总部企业，
近3000家高精尖企业、超20万高知人群聚集于此。
金融城未来三年内，
将吸引超60家金融机构和数百家企业进驻，
初步规划就业人口20万。
（素材来源：广州国际金融城官方宣传片）
科学城更拥有
黄埔80%的上市公司和60%的科技企业，
光世界500强企业就有170多家。
产业兴则人才聚，
在现在，以及不远的未来，
这三大区域将不断诞生
大量“靠脑力换取财富”的新贵精英。
从城市资源配置来看：
“大疏大密、疏密有致”
是城市规划中的经典手法，
“住在CBD、睡在公园里”
向来是一座城市高端居住的象征。
纽约曼哈顿中央公园旁的顶豪中央公园壹号，单价超过100万/㎡；广州珠江公园旁的凯旋新世界，单价也去到20万/㎡。
纽约曼哈顿中央公园
天河国际生态区作为
广州市中心唯一的半山低密住区，
“离尘”却不“离城”，
与三大CBD保持着5-7公里的黄金距离，
生长在自然与繁华的完美交汇点。
从天河国际生态区远眺三大CBD
并集山、林、湖、园等于一身，
优越丰富的自然资源，全天河难觅。
不同于拥挤喧嚣的CBD，这里有大灵山、长岗山等大片原生山体，坐拥约71万㎡城市林海和约2万㎡月亮湖，相当于搬来2.5座珠江公园。
天河国际生态区的负氧离子含量高达3000多个/cm³
03
不久前，
天河国际生态区收获重磅规划利好，
打造成为广州下一个富人区。
4月26日，《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划》获第四届广州市规划委员会地区规划专业委员第十一次会议审议通过。
《广州日报》的相关报道
控规涉及近49万㎡土地，
但只规划了约51万㎡开发体量，
整体容积率1.04，不到市区平均水平的1/4。
而且，规划公布的5宗宅地紧邻，
具备整体规划、连片开发的条件。
近10年来，广州市中心连片开发的板块极少，
如此超低密度且连片开发的住宅用地，
更是少之又少。
根据控规方案，世界大观地块
明确建筑高度限制在45-52米，
并围绕占地约5万㎡的月亮湖、太阳湖，
打造超低密度滨水住宅区。
如此大的城央湖景，
恐怕连珠江新城都心生羡慕。
但极低的容积率和限高规定也意味着，天河国际生态区未来的供应依然稀缺，月亮湖一线环湖的项目更加难得。
月亮湖航拍
规划显示，这里会增加
商业、小学、颐养中心等7类38处公共配套。
这里的居住、产业、绿地和道路用地的
比例约为1:1:1:1，
这样的配置广州还没有先例，
官方投入的资源前所未有。
以交通为例：
方案提出将精细整合路网用地，构建内外分离的路网体系，内部交通将形成“两横两纵”路网结构。升级后的黄云路堪有望打通整个区域的任督二脉，成为天河国际生态区交通的“生命线”。
黄云路走向示意图
再比如教育：
规划设置1座24班小学和1座15班幼儿园，初中可就近在西侧45班九年一贯制学校 (改扩建)就读，距离最远处仅600米。
天河国际生态区教育配套示意图
未来，随着规划逐步落地与兑现，
教育、路网的加速兑现
天河国际生态区也将逐步成型，
给业主的生活带来巨大提升。
加上周边旧改对于板块带来城市面貌的重塑，
将吸引整个天河、乃至全广州的高端购买力。
04
2016年至今，天河国际生态区
用傲人的成交量和涨幅证明了自己。
2016-2018年，天河国际生态区网签量超5000套，占天河总成交约34%，平均10个天河买家，就有3个最终选了这里。（来源：中指院）
而最近两年的楼市大分化，
让更多人盯上了天河国际生态区。
其中，最受欢迎的项目是
缦云广州。
作为片区唯一背山望湖的项目，
它环湖而建，北靠山体公园，
将大半个月亮湖景观尽收眼底。
中心的繁华与大自然的宁静，
在缦云广州实现了完美的协调统一。
项目打造广州首个半山折叠园林，
融合山、林、湖、园等元素，
无敌的景观成了窗外最美的装饰。
我们常说，
房子的价值底，由城市和地段来决定，
而价值顶则由产品以及
建立在产品之上的生活方式来定义。
缦云广州深刻洞察高净值人士的生活方式，
打造了建面约5800m²的会所。
空间表达上，
它又以京沪流行的“四叶草”为基础，
带来颠覆体验的「超级四叶草」户型，
兼具兼容性、可变性、成长性。
（左右滑动查看）
一流的城市排面，
一流的生态资源，
一流的景观资源，
一流的生活配套，
一流的圈层氛围，
一流的品牌背书……
集上述“一流”特征于一身，
缦云广州堪称广州稀缺的“塔尖”资产。
所有的美好，都值得等待。
据悉，缦云广州
建面约190/230㎡超级四叶草户型，
即将推售。
在广州天河繁华中心，遇上这样的自然藏品，
机会稀缺，不容错过。
热门跟贴