截至2023年7月中旬，贵阳多个楼盘“商品房去库存”方案陆续在地方平台网站公示。
综合来看，这些楼盘不同幅度地调整了商住配比，也就是说，
把缩减的商业体量，转变为住宅供应。
卷无可卷的商业房产，干脆躺平。已经够卷的住宅开发，还能再喘口气。
如今的楼市，哪有什么岁月静好。商品房去库存不过也是“两难相权取其易”。
多家房企的一番操作中，遮不住满满的“求生欲”，
最后还是，住宅“扛下了所有”。
01
据不完全统计，到目前贵阳贵安至少有5个楼盘公布了“商品房去库存”规划调整方案。
其中包括，云岩中交人民大道项目、观山湖通号科技城、南明融创国宾道、龙洞堡首开紫郡、白云绿地新里城等。
这些地块到底要怎么调整？
以比较熟悉的中交地产人民大道项目为例。这个楼盘位于北京路与人民大道交会处，紧邻地铁1、3号线换乘的北京路站。
在公示中，项目的原规划商住比为30:70，本次调规后变更为8:92。
原规划中，像是写字楼、公寓、酒店等含有商业商服属性产品类型，被大幅度缩减的体量，将全部变为住宅。这几乎意味着，
在此次调规的地块上，项目从商住转变为了“纯住宅”。
由于用地性质的调整，项目最高建筑也从250米限高的商业，大幅降低为150米限高的住宅。
这样的涉土调整要是放在过去，不说是“不可能完成的任务”，至少也比登天还难。
但是2022年以来，面对市场形势的复杂转变，从全国到地方陆续出台相关政策，促进房地产市场平稳健康发展。因城施策，为盘纾困。
让地块商住比例调整，得以亮起“绿灯”。
这类支持以更大的力度优化供地结构，可以说是除了真金白银以外，给了楼盘“重生”的机会，
从多个方面为盘活存量地块，释放出了正向的信号。
综合近期的调规公示来看，“商业转住宅”并非个例，也是稳楼市措施的一种实质性落地。
目前来看，相关调规楼盘包括央企、国企（国资控股），以及民企（参股）开发的项目。从了解到的情况来看，
目前有意愿，或是已经“排队”加入“调整”的楼盘，还不止于此。
02
综合近期去库存调规地块来看，商住楼盘的调规比例各有差异。
总体上，这轮调整中遵循的一个方向是，在开发强度、用地性质等因素基础上，对项目未修建、未出售部分进行优化调整，项目范围内地块指标相互平衡。
就是说这类相关地块调规，不包括已经出售的楼栋、组团。在此之外，楼盘项目规划调整也是千差万别。
甚至有纯商业项目，改头换面，重新“做盘”。
观山湖通号·科技广场项目，这次的商住比例，
从100:0调整为55:45；关键指标从“零”起步。
这个项目一般置业者并不熟悉，具体位置是在高新区都匀路上，邻近白鹭湖区域，也是区域中的标志性项目。
目前调规公示看，主要是将1栋SOHO公寓和1栋LOFT公寓，调整为了住宅。
这样的调整，几乎曾是区域开发中，纯商业项目求之不得的理想出路。
过去，为了应对商业市场的去库存压力，在产品供需结构性调整时，纯商业楼盘“回血”方案也只是停留在，
写字楼与公寓互转。
即是在商业商服的大类别中，将办公楼调整为同样有商业属性的公寓，从而兼顾居住的需求，便于租住市场的销售。
在其中，像是花果园双子塔、大十字贵阳壹号、河滨公园碧桂园贵阳中心，都曾经有过这类操作。
目前从公示的系列楼盘调整中，商业与住宅的取舍，反映出两大类房产不同的市场形势。
相对而言，以写字楼为代表的商业市场，其供应和库存情况，
更是一言难尽，懂的都懂。
权衡市场去化压力、去化周期等因素，居住类产品一直是更有把握的一张牌。
既然有机会调整为住宅，自然是要先搭上这趟车。
从地方系列新规出台而言，在目前的政策窗口期内，
纯商业项目调规“破冰”，也是“稳楼市”效应“满格”续航。
03
从中长期而言，此次项目规划调整，既会直接影响楼盘后续开发，也会改变区域市场的整体供需结构。
以老城六广门周边为例，周边已建成银海元隆广场，规划在建商业综合体吾悦广场，此外贵旅大厦占据纯写字楼地标位置。
区位商业配比，处于高位运行。
但是在棚户区改造过程中，区域内原有居住人口阶段性分流，影响了原有的综合消费基础水平。
区域商业隐性的竞争，则仍在存续。
周边地铁出入口曾经的网红商业有待盘活，原合群路沿线的地下商业街有待打造。
规划待建中的还有万达酒店地块、毓秀路棚改地块等，也有不同程度的商业供应。
在此基础上，如果新增楼盘项目再以原有供地指标要求，僵化地投入商业开发，在市场可预见蛋糕体量中，难免加剧区域性的供求压力。
由此来看，此次用地性质调整相当于是，
有条件地，给了区域重新操盘的机会。
对于大比例调整的楼盘而言，在容积率一定的条件下，将会影响项目户型新的规划设计。
此外，同盘的差异化、产品梯度等方面如何呈现？居住体验、服务配套等方面如何调整？这些都在纳入楼盘开发建设新的考量范围。
调规后新增居住人口会对各类生活圈、交通及市政等配套设施提出更多需求，最受业主关心的还是，
教育，学位。
目前来看，像是中交项目、通号项目都对义务教育阶段的学位缺口有了预测。
从具体的解决方案中，有采取在周边学校改扩建增加班级配比等方式。同时，也对学校建设同步建设、同步交付使用的提出要求。
当然，在棚户区改造存在不确定性因素方面，也有项目提出了相对应的解决办法。
从目前的市场特点而言，结合人才引进的需求，
在更大范围内推进“人才住房”供应，也有了更充分的市场空间。
不管规划如何调整，充分地考量置业影响因素，始终要放在重要的位置。
最直接的也有住宅供应量的增加，在同样利润率和回款周期条件下，会影响房企产品分期开发的销售策略。
重点区域中，新建住宅的“稀缺性”也将被重置。
土地的面粉加量改款面包，受影响的也会有，住宅房价。
不变应万变的还是，修炼好从动工到交付的基本功，持续地提升产品力，做强配套，做优服务。
单从六广门与北京路商圈来看，在老城3号线一期的双地铁北京路站上，这手换牌有望为区域生活消费聚集人气，增加烟火气。
类似的情况下，也会因为楼盘所在区域不同，对市场产生各异的双向影响……
真的，为了这点楼事，谁不是操碎了心。
By 楼参
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