近日，鼓楼区昕晖鼓韵风华项目业主孙先生致电晨报记者，称数月前他看中了鼓韵风华的房子，但是首付款不够，开发商承诺可以“0首付”购房，并借给其28万元用于支付房屋首付。

近期，鼓韵风华项目大幅度降价，孙先生经过计算，得知自己房屋贬值数十万元，找开发商维权无果，便没有及时归还开发商借款。然而，孙先生却收到了律师短信，称其借款已逾期，出借人将对孙先生发起诉讼。

01.鼓韵风华项目大幅度降价

昕晖鼓韵风华位于北三环与徐沛快速通道延长线交会处，由江苏昕晖旭晨房地产开发有限公司开发，在降价销售前相对滞销。该项目毛坯备案价约1.28万/㎡。

近期，该项目突然宣布以“工抵房”的形式大幅降价销售，新房单价直接降到八千多元。

该项目降价引发大量老业主不满，而孙先生正是其中之一，因为孙先生购房单价超过1.2万元/平米，鼓韵风华此番降价，导致其“亏损“四十多万元。

而像孙先生这样高价购房的业主有很多，他们组成了维权团体，希望开发商能够给一个说法。

02.“0首付“借款人为自然人

孙先生告诉记者，他这一批购房者属于被开发商“哄骗“买房。孙先生说，开发商承诺孙先生等人可以”0首付“购房，首付款由开发商来提供，且孙先生等人无需支付利息，只要在约定时间内归还这些资金即可。

孙先生考虑，这样可以大大缓解其资金压力，于是同意了。

然而孙先生发现，与其签订借款协议的并非开发商，而是一位名叫“周某“的自然人。协议约定周某借款28万元给孙先生，孙先生需在指定的两个日期分别归还15万元给周某。

孙先生质疑，开发商向其提供的“0首付”操作违规，希望能够退房或者按照当前房价重新签订购房合同。

03.开发商：拒绝了记者采访

8月11日，昕晖鼓韵风华项目在售楼处进行了“工抵房"促销活动，大量中介涌入售楼处，为该项目进行导客。记者和孙先生等人希望开发商能够就“0首付”和“工抵房”对前期业主进行说明，开发商方面以“要开会”为由拒绝了记者采访。

记者致电昕晖鼓韵风华开发商，江苏昕晖旭晨房地产开发有限公司法人、总经理谭方明，在听闻记者采访要求后，以“需当面采访”为由挂断了电话。

04.律师：需要行政部门判断和确认

江苏苏大律师事务所刘梦林律师认为，房屋销售价格是市场行为，但要在行政部门备案价格的范围内。如果说开发商定价过低，涉及到不正当竞争，需要行政部门进行判断和确认。

至于0首付销售房产，刘律师认为这是开发商的销售手段，且具有风险。开发商不但要支付首付款项，还要承担银行贷款的连带责任。

05.“0首付购房”风险在哪

在市民购房过程中，经常能看到开发商宣传的0首付购房。但0首付购房也有多种模式。

第一类是开发商变相降价促销。开发商会通过第三方将首付款直接打入购房者账户内，购房者再将这部分金额转入开发商监管账户中用于支付首付款。这类情况多出现在一些区域边缘化、配套缺失的楼盘中。

第二类是开发商开放首付延期、分期政策。购房者可在初期支付一部分金额先锁定房源，剩余首付尾款可与开发商协商在3个月～1年内缴清。

第三类则风险更大，是通过嫁接第三方金融机构（或自身的金融机构），做首付消费贷。

按照《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》第（一）条的规定：“严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房者垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房者提供首付融资，不得以任何形式诱导购房者通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。

上述规定明确不得采取其他形式变相垫付首付款。无论是房地产企业以自有资金向购房者提供借款，或诱导购房者通过其他平台（如小额贷款机构）融资支付首付款，都属于变相垫付首付款。

在市场中，有些房地产企业通过提供融资渠道为购房者支招解决首付资金，大部分是采用借贷的方式。虽然表面上在短期内缓解了购房者资金压力，但实际上扩大了负债金额，形成新的贷款成本。

另外，上述通过融资、垫付支付首付款的行为也有可能会带来购房者后期被银行拒贷、断贷的信用风险。“首付款”是购房者对自身购房能力、还贷能力的证明，需使用自有资金支付。如果银行在审核的过程中，发现首付款系贷款周转资金，很有可能被拒贷。

针对鼓韵风华业主投诉该项目“0首付”和“降价销售”一事，记者将持续关注。