不知不觉，8月都已经过半，2023年进入下半场都一个多月，成都楼市无论在二手新房还是土拍端，都在展示“冰火两重天”。
一起来看看具体的市场表现。
二手成交下滑，购买力下降
新房二手成交下滑
在8月份，截至17日，新房成交数量为5149套，二手房成交数量为8442套。
成都二手房市场宏观表现就是量价齐跌，挂牌端和成交端表现一致。新增房源变少，但因为去化也变慢整体的二手存量房源总量仍高位保持在20.5万套左右。
除了成交量少，另一个较明显的市场特征：二手房购买力下降。
克而瑞在6月二手房成交特征时“成交总价200w以内”的数量就比4月份统计时候增多，
这次表现得更加明显。
总价300w以上的二手房源成交量下降，整个成都，只有高新南的二手房，300w以上房源成交占比达到了3成，其他区域只有不到1成。
7月高新南区300w以上房源成交量，较上次统计时还略微上涨了一点，200w以内的房源成交量降了一点。
其他大部分区域则相反，300w以上房源成交量占比下降，200w以内占比上升，购房者越来越偏向于购买低总价的房子。
“刚需”与“豪宅”的冰火两重天！
上个月的川发天府上城734套准现房，清水变精装，价格约为1.82-2.49w/㎡。
7092组家庭参与，摇中概率仅10.35%，但最终认购率仅32%，除少量建面约117㎡套三外，还有不少136-159㎡套四房源可售。
海伦堡之前已开过5个批次。其中两次熔断，单价也从1.4w卖到了1.9w，关注度也逐渐下降，但基本能够在开盘阶段完成去化。
时隔一年后的推盘高层共计246套，开盘去化11%。二期11-12#为叠拼别墅产品，清水交付，主推面积152-174㎡户型，单价约2.1万-2.3万元/㎡，叠拼共计30套，开盘去化0%。
两个都是清水变精装，单价走高对比周边二手房失去足够性价比“失宠”了价格永远是刚需买房的第一道防线。
而另一边的豪宅依然风生水起
和海伦堡同时间段取证的麓湖生态城玄鸟湾二批次部分房源(300㎡以上)已于8月9日开盘，开盘去化100%。
建面约307-359㎡户型，3T3设计，层高41F，共计114套，精装总价约1131万-1769万/套。
而它一批次于8月4日开盘，215㎡户型共计29套；266-293㎡户型共计46套开盘去化100%。
克而瑞数据显示1-7月，麓湖生态城的业绩已经超过70亿，接近去年全年业绩水平，表现极为亮眼。
从单月维度来看，是目前唯一一个业绩超20亿的项目。
麓湖热销也不是个例
招商·新川臻境三批次已于8月13日开盘，开盘去化100%。本批次推出9号楼共计34套房源，精装交付，面积160-167㎡，精装预售单价33540-36840元/㎡。截止目前，项目已三开三罄。
豪宅的亮眼表现让新房在供应回落的情况下，直接让认购量、备案价齐升。
热销项目里，一圈层项目占比超八成。
这些项目基本都在热门板块，如麓湖、南一环、三圣乡、二八、万象城、金沙、东郊记忆等。
对于改善来说，只要有优质的地理位置叠加不错的产品，价格都不是问题。
人类的悲欢不相通，200w级的也不见得好卖的时候，千万级住宅去化走俏，豪改需求依然旺盛。
成都二手房，还会不会涨？
根据统计20年是新房和二手房分水岭此后新房价格一路攀升二手房价格则几乎停滞不前。
分区域来看五城区新房、二手房价格走势几乎一模一样也和成都大趋势一致代表着两拨需求完全不同的客群高新区、天府新区的新房二手价格胶着主要是因为性价比新盘的供应。
拉低新房均价而二手房房龄相对还没那么老价格暂时还比较坚挺随着性价比盘消耗殆尽。
以及二手房龄持续增长未来也将形成新与旧渐行渐远的房价格局。
新房产品不断迭代加上地价上涨让新房价格一路走高。
而二手房主力成交产品基本是70-90平、100-150万、10-15年楼龄的房子，五年来未曾改变因此二手房价格一直较平稳。
新房价格要看政策看地价限价和规划给到的市场预期是可以被干预的，二手基本都是市场的自我调控。
再看下八月土拍的限价，嗯，价格分化持续加剧。
8月土拍限价走高，热度分化明显
8月是成都土拍高峰期。供地47宗，其中中心城区45宗地。
成华区清水限价首破3W，金牛区成为继锦江区、高新区之后，第三个清水限价达到3.6W的区域。
8月首场土拍热度最高在天新，麓山约66亩、麓湖公园区约76亩地块均达到最高限价，分别有28、36家房企参与抽签。
15日那场冷热对比更明显，只有两种成交情况，要么熔断抽签，要么底价成交。
从地块指标也能预见到，未来新房市场产品结构，愈发分化，逐渐只有改善，价格更不会低。
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