案例汇总：欠付租金，出租人如何行使留置权？

文 | 马亚轩律师

承租人不付租金，出租方当然有权解除合同，但有朋友问，承租人跑了，他开饭店留下一堆桌椅板凳咋办，承租人在自己矿山上建设的房屋，留下的机器设备怎么办，能卖了抵租金吗，能扔掉吗，还是申请法院拍卖。

这样的问题，在中国大地上，无时无刻不在发生，但具体怎么操作才能挽回损失，又没法律风险涅？

实际上，这涉及一个留置权问题，根据民法典第四百四十七条至四百四十八条，出租人行使留置权需要满足：

一、不履行到期债务，承租人没有按照合同支付租金，则此条件就已构成。

二、出租人可以留置已合法占有的债务人动产，并有权优先受偿。

第一，必须是动产。

六盘水市六枝特区法院（2015）黔六特民初字第641号：即使被告欠第三人工程款，第三人也无权对被告的办公楼行使留置权，将被告的办公楼租赁给他人来抵扣工程款。因为只有对动产才可以行使留置权，对不动产不能行使留置权。

第二，必须债权人占有动产。

第三，债权人必须基于合法原因占有债务人动产。

如基于承揽、运输等约定而占有，如果双方没有办理租赁物交接，则视为承租人并未将租赁物交付出租人占有，则不能认定出租人构成合法占有。

三、留置动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间除外。

什么是同一法律关系？山东省宁阳县法院（2020）粤02民终340号认为：关于原告是否对被告生产设备享有留置权优先受偿权的问题。原被告之间的纠纷是因房屋租赁合同而起，而非因生产设备所致，房屋租赁合同关系中，债权基础是租金，合同所指向的标的物为房屋，均非承租人的机器设备，故与房屋租金不属同一法律关系，故出租人对承租人放置在租赁物内的机器设备不享有留置权。

企业之间除外如何理解？金华市中院（2018）浙07民终5658号：物权法规定，本案新概念公司尚欠红羚羊公司租金未付，其搬离后之前安装的变压器设备仍留在厂房，红羚羊公司对该变压器设备的占有非因侵权行为而占有、留置不违反公序良俗、留置与其应承担的义务亦不抵触，应属合法占有。虽然留置该变压器设备并非基于租赁合同法律关系，但其与新概念公司属于企业之间的留置。故红羚羊公司有权依照上述法律规定对变压器行使留置权。

留置权能否在租赁合同中约定？

一种观点认为可以约定：

广东省中山市第二法院（2019）粤2072民初16484号：双方在合同中约定，老张拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对老张商铺的动产行使留置权，故碧富雅公司对老张放置在涉案商铺的货架享有留置权，在老张未履行生效判决确定的给付义务时，碧富雅公司有权以上述货架的折价、拍卖、变卖的价款在生效判决确定的给付义务范围内优先受偿。

（2021）辽01民终2330号法院：针对茶庄主张案涉商铺被茶城封锁的抗辩理由，经查根据合同约定，如果承租人拖欠租金逾期超过10日，对于乙方商铺物品甲方享有留置权。根据物权法相关规定，留置权人负有妥善保管留置财产的义务，故茶城的上述做法系行使自力救济的合法行为，也恰因茶庄的持续拖欠租金行为所致，本院对其所主张的该项抗辩不予支持。

另一种观点认为不能约定：

广东省恩平市法院（2019）粤0785民初1656号认为：厂房租赁合同虽然约定被告方拖欠租金一个月的情况下，原告有权终止合同并留置被告方在租赁车间内的自有财产，但留置权为法定担保权，其成立基于法律的直接规定，当事人不得任意约定创设留置权，但允许当事人的约定排除留置权的适用。原告现请求对被告方滞留在租赁地的设备享有留置权并对其变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权，理据不足，本院不予支持。

广东省佛山市顺德区法院（2018）粤0606民初15679号认为：民法典规定了加工承揽合同、货运合同、保管合同、仓储合同、行纪合同中权利人有权享有留置权。对于租赁合同，并无规定可以适用留置权。民法典第一百一十六条规定，物权的种类和内容，由法律规定。这是物权法定原则在民法典中的具体体现，而留置权的法律属性为物权，因此当事人不得自行创设，原被告之间为房屋租赁合同关系，原被告双方签订的商铺租赁合同约定被告有权留置原告于该商铺内的任何物品违反法律规定，约定无效。

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行使留置权能否主张房屋占用费？

（2019）皖16民终755号认为：双方已于5月份实际解除合同，老张提出拉走机器设备，普斯公司基于老张欠付租金，未予准许，其实际上是行使了留置权，视为其为了维护自己合法权益，自愿把租赁场所作为留置对方财物的仓库，因为普斯公司可以选择将老张的物品搬移至别处保管，故这期间的房屋使用费用，不应由老张承担。

（2021）鄂01民终3828号认为：从证据上看，老徐未搬走物品，非老徐不搬，而是老黄基于老徐未付清租金行使留置权的行为，不应视为老徐仍占用租赁房屋，故老黄主张房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏事实依据。

（2021）粤09民终1339号认为:老何通过加锁的行为已实际控制涉案房屋，老谢提出解除租赁合同后亦没有再占用房屋进行经营，因此，老何主张老谢在7月20日合同解除至11月26日继续占用租赁房屋需支付房屋占用费的请求没有事实和法律依据。

（2021）京0113民初8342号认为：解约之后被告要求搬走物品，但原告方以未交物业费为由拒绝其搬家，并指示物业不同意被告搬走。本院认为，欠付物业费属于债权，而取走物品属于物权范畴，物的所有权人有权要求取回物品，一般而言，物权优于债权，且欠付物业费并不构成出租人行使留置权的法定理由，更不得在其留置物品后还要求承租人支付物品的空间占有使用费。但2月22日，原告方明确要求被告搬走物品，并且表示不再以未交物业费为由阻拦，而被告却以不退押金为由拒绝搬走。本院认为，押金争议不能成为承租人拒绝搬走物品的理由，故承租人应当支付自2月23日至其搬走剩余物品期间的占有使用费，本院酌情确认2万元。