近日,北京规自委网站又上线了3宗待拍宅地,分别位于朝阳十八里店朝阳港、石景山新首钢国际人才社区、昌平新城东区南邵镇。
3宗地总面积约19.54万平,建筑规模约46.63万平,交易起始总价129.6亿元。
两个关键点。
首先,都是真正的临铁房。
其次,相较于周边在售新房项目,待入市地块未来销售指导价,都上涨了2-3千元/平。
1.
先来说说关注度较高,也率先火速转正的石景山新首钢国际人才社区地块。
位置上来看,西五环外,就位于北京新晋网红新打卡地首钢园区内,紧邻地铁11号线北辛安站。期房指导价7.8万元/平米,现房8万元/平米,浮动范围±8%。
东侧1.2公里就是去年拿地的中海长安誉7.58万/平,再远一点是越秀·天樾7.48万/平,曾经扎堆出让的首钢园东南区新房项目均价也基本7.5万/平左右。
新入地块期房指导价拉到7.8万/平,已经基本持平西四环外新房价格。
作为组合宅地,其中1609-014、019 地块是 R2二类居住用地,容积率2.7/2.8,限高80米,总建面12.47万平,妥妥的大型高层社区,并在建筑立面等有设计引导要求。
另外的018、032是F3其他多功能用地。
整个地块挂牌出让起始价为人民币52.5亿元,设定土地合理上限价格60.375亿元。
起拍价就不低,对于开发企业资金和操盘实力要求高,加上近两年包含石景山在内的京西新房市场趋于饱和,竞到现房的概率不大。
2.
更明显是在给在售新房项目“抬轿子”的,是朝阳十八里店朝阳港地块。
这已经是十八里店板块出让的第三种宅地,距离十八里店地铁站更近,销售指导价7.8万元/平米,浮动范围±8%。
前面两地块都是由金隅拿下,也就是金隅昆泰·云筑和云筑二期,今年1-7月两项目累计网签335套,销售金额超30.5亿,成交均价在7.5-7.6万/平。
这么来看,新地块销售指导价涨了3千/平。
该地块交易起始价25亿元,设定土地合理价格上限为28.75亿元,触及上限后,摇号(交高标),最高楼面价5.18万/平。
起拍总价不高,房地差也足够,还有人大附朝阳学校的利好,目测是这批三宗地中,最容易被“抢”的。
唯一存在的问题是,地块形状为倒三角形,楼栋排布上需要费些心思。
另外,在地块开发条件中,出现“要求满足轨道交通安全防护相关要求,建议结合轨道站点进行一体化开发设计”,也有可能会挡掉一部分缺乏相关经验或实力的开发企业。
3.
最后是昌平新城东区地块,也是该板块继梧桐山语后,供应的第二宗宅地。
梧桐山语7月底开盘,当天官宣热销308套。网签速度很快,仅上周(8月14-20日)网签42套,成交均价约4.5万/平(销售指导价5.3万/平)。
新地块距离地铁北邵洼站更近,西侧就是昌平新城滨河森林公园,从整个昌平新城东区规划来看,位于多元消费体验区。销售指导价5.5万/平,浮动范围±8%。
看来梧桐山语后面可以考虑涨价了。
新地块挂牌出让起始价为人民币52.1亿元,起拍楼面价2.49万/平,设定土地合理上限价格59.915亿元。
用地规模为107180.672平米,地上规划建筑规模约219497平米。其中0016、0018、0023住宅用地规模约95081平米,地上规划建筑规模约为209177平米,容积率为2.2,控高45米。
50多个小目标的起拍价,对于大多数房企来说,压力还是蛮大的。
4.
截至目前,北京2023年共土拍12次,成功出让33宗宅地,实现土地出让金约961.35亿元。
4月份北京曾举办商品住宅用地推介会,共列出今年拟上市的73个地块,这样看来只完成了计划的不到一半。不难预测,接下来的4个月,北京土地市场供地节奏将会加快。
但问题在于,没啥好地。
前八个月,北京土地市场还是结结实实拿出来一批好地的,包括海淀双新村、亦庄X47、朝阳奶西、丰台青塔、昌平朱辛庄、大兴西红门等,也因此出现过45家房企摇号,全国脸生房企齐聚北京的盛况。
接下来还有谁?严肃君能想到的只有昌平朱辛庄剩余地块和海淀永丰南,还不一定今年能上。
只能通过销售指导价上浮,给周边在售新房项目悄悄“抬轿子”。
但最终还要看,这批北京新房能不能卖到销售指导价。
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