近年来，我国高度重视盘活存量资产工作。可以说，盘活包括旅游存量资产等在内的各种规模大、增长潜力大的优质存量资产，是当前投融资领域的新风向。旅游项目是旅游产品和服务的载体，人们对文化和旅游产品供给提出了更高的要求。
01三大趋势
目前国内旅游的发展方向，主要可以概括为三个提升：城市休闲提升、乡村休闲度假提升、国际旅游替代提升。
1. 城市提升休闲：
城市休闲好去处的建设水平，成为推动扩大旅游休闲消费、助力构建新发展格局的重要举措。其中，城市休闲的提升建设包括以下几个方面：
（1）场景化：场景化的消费体验是指通过打造有温度、有情怀、有文化的沉浸式消费体验场景，使产品、服务与消费体验产生情感共振，以实现增强消费黏性的目的。因此，城市休闲好去处引领的沉浸式体验场景打造，既是市场需求牵引供给转型的时代之需，也是数智化时代线上线下双轮驱动引流的变革之需。
（2）在地化：在地化是指，在都市休闲、周边及近程旅游成为市场主引擎的形势下，城市休闲好去处的建设和发展须增强对在地需求的适配性，以满足现实需求并创造和引领潜在需求。
（3）无界化：作为城市商业空间的重要组成部分，城市休闲好去处正在突破物理空间的限制，在功能和形式上向外扩展，呈现出无界化的发展趋势。城市休闲好去处既服务于本地居民购物、餐饮、娱乐等需求，又兼顾外来游客的旅游消费需求，还承担着城市文脉延续和展示等使命，商文旅体娱融合成为必然。
2. 乡村休闲度假提升：
乡村优越的生态环境和健康的生活方式，已逐渐成为不少人休闲度假、短途周边游的新选择。在此过程中，乡村要做好“三提升”，解决好“三难题”。提升主要体现在乡村休闲环境的提升、乡村休闲内涵的提升和乡村休闲业态的提升这三个方面。乡村休闲旅游发展，涉及乡村产业发展多个层面，“土地、资金、人”是需要解决的三个主要问题。
因此，首先要落实保障和规范乡村休闲旅游产业用地，其次要整合各类乡村休闲旅游产业资金，最后是培育和吸引乡村休闲旅游产业人才。
3. 国际旅游替代提升：
受疫情影响，近三年的国际旅游几乎处于停摆状态。但人们的旅游需求依然存在并在疫情过后大大回升，因此要积极处理好这一旅游需求，寻找境内的释放空间，让更多的国内旅游目的地进入游客的视野，成为具有重要竞争力的可选项和替代品。积极推出多样的旅游出行方式，以国内游满足多样的出游需求。
02 四大转变
1. 门票转变：从生存基石到缓慢放弃
门票，是不少景区的生存基石。长期以来，我国大量传统景区营收结构单一，景区门票及索道、车辆交通等基础性项目是主要收入来源之一。前些年，景区门票有三年不得涨价的规定，导致解禁期一到“三年不涨价”就成了“三年必涨价”；基于这样的“涨价规律”，景区对门票的依赖程度也日渐提升。
正因如此，在后疫情时期景区免门票的大趋势影响下，一些观光类且二次消费能力弱的景区深受打击，甚至就此倒下。但也有些景区积极寻找出路，将门票收入“缓慢放弃”，转向对景区二消市场的不断探索。例如，2002年，杭州西湖景区取消门票，尽管损失了一大笔收入，但是杭州凭借“241”算法，即让游客在杭州多待24小时，杭州市的年旅游综合收入增加100亿元，算好了新的“景区生意账”。
2. 产品转变：从单一产品到2.0网红产品
随着“全域旅游”和“景区综合体”的概念逐渐普及并深入景区之中，多元化业务被更多景区重视。
然而，景区走的弯路也并不少，例如滑道、热气球、网红秋千、玻璃桥、呐喊泉、摇摆桥等，作为1.0网红产品，这些项目的缺点也很明显，容易造成一定的审美疲劳和一些安全事故，景区也会随之失去吸引力。
当下，更多的景区开始打造更注重场景体验的浓缩与营造的2.0网红产品，如长沙文和友、武汉知音号、西安大唐不夜城等就是其中的典型代表。
3. 服务转变：人工服务到数字化转型
这个转变不仅发生在景区，更是形成了席卷社会发展各个角落的一股浪潮——智慧化/数字化。文化和旅游部数据中心发布的《全国“互联网+旅游”发展报告》显示，在线旅游消费总额已达万亿级。面对如此巨量的消费市场，景区自当抓住机会，顺势而为。
因此，不少景区都已经开始转变。以杭州的西溪湿地为例，购票之后，凭借着一张身份证便可以在西溪湿地不同出入口畅行，甚至还可以乘坐游船。疫情后，越来越多景区更是推出线上预约、线上购票等一系列数字化转型措施，使景区服务更为轻便智能。
此外，数字化并不意味着冷冰冰而无人味的僵化服务，而是在提供便利的同时，能更好地为游客提供服务。
4. 市场转变：野趣旅居要呈现在地特色
景区从确定何种风貌，到搭建产品框架，再到对细节的不断雕琢，并满足新兴客群与时俱进的时代需求，都不再像过去那样简单直接。随着文旅融合大趋势的发展，未来景区作为文旅产业的一个重要承载，必然会发生翻天覆地的变化，而变化的根本，依然是内容、品质、品牌以及运营这几个方面。
在此之外，景区创造生活方式还有一个必须重视的文化注脚——酒店。在满足人们出行需求、安全过夜、恢复体力、提供良好睡眠等基础功能之外，酒店也是通过建筑向住客清晰深刻地展现当地特色风貌的“传话人”之一。
晟景文旅案例：凉水湾旅游区总体规划
项目规划名称为《宜宾市凉水湾生态园旅游总体规划》，位于四川省宜宾市兴文县共乐镇，规划面积约18.2km2。依托世界级地质公园一石海，王山旅游景区辐射范围内，积极响应兴文县世界旅游目的地，推动旅游发展从“景区旅游”向“全域旅游”转变根据项目基地山、湖、林、田、人及独特的地域文化，最终确立了“蜀南凉湾、家风胜地”的形象定位，形成了“一轴、两翼、三组团、”的旅游空间布局。构建起“家风胜地、湖畔康养、山地运动、休闲度假”的旅游产品体系，为后续创建国家级4A景区提供方向指南与行动保障，为兴文县打造世界旅游目的地提供支撑性力量。
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