一直传闻很久的广州放开限购，终于落地了。
9月20日，广州发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，主要做了两项重大调整：
1、越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等本地户籍家庭限购2套住房；
2、非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。
3、越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等，将个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；
“认房不认贷”之后，广州再次率先其他一线城市打响第一枪。
政策调整目的是释放外围购房需求，以及带动房产交易流动性，特别是针对有改善需求的群体，且即日起开始施行。
早在9月初，广州楼市全面放开限购的消息已经开始流传，除越秀、天河、海珠3个区之外，其余地区将全面放开限购。
最后出台的调整政策与传闻相差无几，更加重磅的是连购房门槛也下降了，把外来人口购房资格由原本的“连续缴满5年社保”大幅度下降为“连续缴满2年”。
特别是对于外来人口的购房资格门槛的降低，这能一定程度上释放购房需求。
为什么外地人口买房门槛是降到2年，而不是3年、4年？看看往年广州统计局数据就能明白，第七次人口普查中，即2020年，广州常住外来人口迎来了爆发式增长，足足增加了超过300万人。
如果是连续缴纳3年以上社保的要求，即从2020年9月20日起开始缴纳社保的人才有购房资格。
2年这个门槛能释放大部分的购房潜力，最终购房热度怎么样先不说，至少这也看得出广州市领导的心思。
不过，背后更重要的原因是，在政策利好不断落地之后，全市商品住宅市场并没有快速反弹，8月份全市成交4298套，环比仍微跌7%、同比跌29%。
贝壳找房数据显示，目前广州在售楼盘数量（含住宅、商业、写字楼等）为501个，其中限购区与非限购区域占比分别为23.95%、76.05%。
市场下行趋势下，广州远郊虽是刚需上车的主要选择，但面临着去化难题。克而瑞监测数据显示，截止至第36周，广州市商品住宅存量面积上升至1214.2万㎡，去化周期延长至19.16个月。
从消化周期来看，去化周期呈现波动上升的趋势。市场热度表现来看，中心城区的改善型楼盘明显好于远郊。
那么，广州放开限购，哪家房企受益最大？毫无疑问，“地头蛇”越秀地产是其中一个。
财报显示，2020年至2022年、2023年中期，越秀地产在广州分别实现销售金额557.9亿元、606亿元、531.9亿元、402.6亿元，占公司总销售额比例为52.4%、52.63%、42.5%、48.1%。
无逻辑观察根据贝壳找房统计，目前，越秀地产在广州在售楼盘项目数量29个，其中有21个项目分布在非限购区，占比超过72%。
同时，作为广州市场另一个地头蛇，保利发展同样有着多达37个在售楼盘，其中非限购区楼盘项目有21个，占比超过56.8%。
大概可以推断，越秀地产因为货值分布情况，可能是广州一众房企中去化压力最大的一个。
有一个现象是，尽管目前市场处在下行中，越秀地产依然大手笔在公开市场拿地。
之前，已经聊过越秀地产权益土地情况《越秀地产走向“双高”：高杠杆与高估值》，这是因为其存在规模诉求。
最近三年，越秀地产新增土地储备分别为559.74万㎡、918.23万㎡、695.06万㎡，权益比分别为58.78%、63.14%、52.23%。
其中，2022年，越秀地产在广州市场共斥资权益金额186.44亿元，拿下权益面积156.22万㎡，占权益总额比例分别为49.54%、43.1%。
接近一半的投资金额都花在大本营广州市场。不言而喻，广州销售情况至关重要。
2023年上半年的数据上也说明这层关系。期间，越秀地产完成销售额836.27亿元，入账金额301.87亿元，入账比例不到40%；其中，广州销售额402.55亿元，入账金额为213.4亿元，比超过53%。
所以，广州几个非核心区域的放开限购，对于目前持有在售楼盘项目最多房企的越秀地产来说，是一种救赎。
又或许是靠着广州和省财政厅的关系，越秀地产才敢于在全国范围内大手笔抢地，因为结果是预见的。
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